خدمت تنظیم دادخواست · ملکی و املاک
دادخواست الزام به تکمیل مورد معامله، اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی
وکیل پایه یک دادگستری برای پروندهٔ شما می‌نویسد؛ قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت از خودِ او می‌گیرید
وقتی واحدی را با مبایعه‌نامهٔ عادی از سازنده یا فروشنده خریده‌اید و او ساخت را تمام نکرده، پایان کار شهرداری را نگرفته، صورتمجلس تفکیکی از ادارهٔ ثبت ندارد و در نتیجه سند رسمی به نام شما نمی‌زند، یک دادخواست با چهار خواستهٔ به‌هم‌پیوسته لازم است: الزام به تکمیل، الزام به اخذ پایان کار، الزام به تفکیک و الزام به تنظیم سند رسمی انتقال. در این خدمت، وکیل پایه یک دادگستری این دادخواست را برای پروندهٔ شما تنظیم میکند: خواندگان را درست انتخاب میکند (فروشنده و در صورت لزوم مالک رسمی زمین)، خواسته‌ها را به ترتیبِ منطقی و قابل اجرا می‌نویسد و بهای خواسته و مستندات را طوری می‌چیند که دادخواست با ایراد نقص یا عدم استماع برنگردد.
وکیل را انتخاب کنید و رایگان با او گفتوگو کنید؛ تا قیمت را نپذیرید، پرداختی در کار نیست.
- گرفتن قیمت و زمان تحویل هیچ تعهدی ایجاد نمی‌کند
- متن دادخواست برای قرارداد و ملک شما نوشته میشود، نه فرم آماده
- تحویل در همان گفتوگو؛ اصلاح تا ثبت در دفتر خدمات قضایی
روند سفارش تنظیم دادخواست
- ۰۱شرح پرونده
روی دکمهٔ «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و مینویسید چه واحدی را از چه کسی خریده‌اید، چقدر از ثمن را پرداخته‌اید، ساخت در چه مرحله‌ای مانده و فروشنده چه بهانه‌ای می‌آورد. شمارهٔ موبایل تأیید میشود؛ پیش از پرداخت هیچ تعهدی ندارید.
- ۰۲استعلام قیمت و زمان از خود وکیل
وکیل مبایعهنامه و وضعیت ثبتی ملک را بررسی میکند، اگر سؤالی دارد می‌پرسد (مثلاً مالک رسمی کیست، ملک در رهن است یا نه) و قیمت و زمان تحویل را اعلام میکند. اگر موافق بودید، همان‌جا پرداخت میکنید.
- ۰۳تحویل دادخواست
متن دادخواست در همان گفتوگو تحویل داده میشود و تا ثبت در دفتر خدمات قضایی می‌توانید اصلاحات و سؤال‌های بعدی را با وکیل در میان بگذارید.
خروجی خدمت
در این خدمت چه چیزی دریافت میکنید؟
- دادخواست اختصاصی با چهار خواستهٔ مرتبط
متن کامل دادخواست با مشخصات طرفین، پلاک ثبتی و نشانی ملک، چهار خواستهٔ جداگانه و به‌ترتیب (تکمیل، اخذ پایان کار، تفکیک، تنظیم سند رسمی انتقال)، بهای خواسته، شرح قرارداد و تخلف فروشنده، دلایل و مستند قانونی — آمادهٔ ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی.
- انتخاب خواندگان و ترتیب خواسته‌ها
وکیل تشخیص میدهد چه کسی باید خوانده باشد: فقط فروشنده، یا فروشنده به‌اضافهٔ مالک رسمی زمین و ایادی قبلی؛ و اگر ملک در رهن بانک است، آیا خواستهٔ فک رهن هم باید اضافه شود. جا انداختن یک خوانده یعنی قرار عدم استماع یا حکمی که قابل اجرا نیست.
- فهرست مدارک و نحوهٔ تقویم خواسته
می‌گوید مبایعهنامه، رسیدهای پرداخت، استعلام ثبتی، پروانهٔ ساختمان و گزارش پیشرفت کار را چگونه پیوست کنید و بهای خواسته را به چه مبلغی اعلام کنید تا هم هزینهٔ دادرسی بی‌جهت بالا نرود و هم حق تجدیدنظر محفوظ بماند.
- راهنمای تأمین دلیل، دستور موقت و اجرا
اگر لازم باشد پیش از دادخواست وضعیت ساخت با تأمین دلیل ثبت شود یا دستور موقت منع نقل‌وانتقال گرفته شود، در همان گفتوگو توضیح داده میشود؛ همین‌طور مسیر اجرای حکم وقتی فروشنده همکاری نمی‌کند.
در یک نگاه
- مبنای قانونی
- مواد ۲۲۰، ۲۳۷، ۲۳۸ و ۳۷۶ ق.م
- مرجع
- دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
- نوع دعوا
- مالی؛ هزینهٔ دادرسی بر اساس بهای خواسته
- خواندگان
- فروشنده و در صورت لزوم مالک رسمی زمین
- مهلت تجدیدنظر
- ۲۰ روز از ابلاغ رأی
وکلای این خدمت
استعلام زمان و هزینه از وکلای تنظیم دادخواست
وکیل را انتخاب کنید؛ پیش از پرداخت موضوع را با او در میان می‌گذارید.
ممنون از خانوم فرج گرامی منو راهنمایی کردن و توضیحات کاملی فرمودند
کاربر ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹(۲۸۹ نظر)۱٬۸۷۸ مشاوره موفق
تهران
بسیار وکیل باتسلط و دلسوز و برخوردی بسیار عالی و پیشنهاد شخصی اولویتتون باشه
کاربر ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹(۶۸۲ نظر)۵٬۰۰۷ مشاوره موفق
مشهد
سرکار خانم دامغانی بسیار دقیق و مفید مشاوره ارائه نمودند.
مسعود ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه
۴٫۹(۲۵۵ نظر)۷۳۲ مشاوره موفق
کرج
خیلی خوب و دقیق راهنمایی کرد. ممنونم از ایشون که با دقت به صحبت هام گوش دادن
کاربر ب، موکل این وکیل واقعا عالی بودن خوش برخورد و صبور هر سوالی داشتم با آرامش جواب دادن و خیلی آروم شدم
کاربر ب، موکل این وکیل بابت راهنمایی ایشون که تمام راه های قانونی برای به نتیجه رسیدن مطرح کردن ممنونم.
کاربر ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه
۵٫۰(۱۶ نظر)۹۵ مشاوره موفق
قم
خیلی با حوصله بودن و من ازشون کمال تشکر رو دارم بابت راهنماییشون
فاطمه ی، موکل این وکیل باصداقت وصبوری وقت کافی گذاشتن وراهنمایی لازم روانجام دادند ازشون ممنونم.
شیوا ر، موکل این وکیل
راهنمای حقوقی
راهنمای الزام به تکمیل مورد معامله، اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند رسمی
آنچه پیش از سفارش باید بدانید — بر اساس مواد ۲۲۰ و ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی، ماده ۱۲ ق.آ.د.م و مواد ۴۷ و ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی.
مأخذ قانونی: قانون مدنی، مواد ۲۲۰ تا ۲۲۵، ۲۳۷ تا ۲۳۹ و ۳۷۶؛ قانون آیین دادرسی مدنی (۱۳۷۹)، مواد ۱۲، ۶۵، ۳۳۱ و ۳۳۶؛ قانون پیشفروش ساختمان (۱۳۸۹ با اصلاحات ۱۴۰۱)، مواد ۱، ۶، ۱۳ و ۱۴؛ قانون اجرای احکام مدنی (۱۳۵۶)، مواد ۴۷ و ۱۴۵؛ قانون شوراهای حل اختلاف (۱۴۰۲)، ماده ۱۲ · به‌روزرسانی: ۱۴۰۵/۰۶/۰۱
خلاصه در سی ثانیه
- فروشنده نه فقط به آنچه در قرارداد نوشته، بلکه به همهٔ نتایج عرفی و قانونی آن ملزم است (ماده ۲۲۰ قانون مدنی)؛ تکمیل بنا، پایان کار و تفکیک مقدمهٔ سند رسمی‌اند و شرط فعلِ قابل اجبارند (مواد ۲۳۷ و ۲۳۸).
- دعوا مالی است و در دادگاه عمومی حقوقیِ محل وقوع ملک مطرح میشود (ماده ۱۲ ق.آ.د.م)؛ اگر فقط «الزام به اخذ پایان کار» بخواهید، آن یک خواسته در صلاحیت دادگاه صلح است (بند ۱۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲).
- پس از قطعیت، اگر فروشنده اقدام نکند، تکمیل و اخذ پایان کار و تفکیک به هزینهٔ او و زیر نظر اجرای احکام انجام میشود (ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی) و سند را نمایندهٔ دادگاه در دفترخانه امضا میکند.
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
واحد در حال ساخت خریده‌اید و ساخت متوقف شده
با مبایعه‌نامهٔ عادی یا قرارداد مشارکت، واحدی را در ساختمان نیمهکاره خریده‌اید و بخش عمدهٔ ثمن را داده‌اید؛ سازنده کار را رها کرده یا بسیار کند پیش می‌برد. خواستهٔ اول «الزام به تکمیل» است و سه خواستهٔ بعدی در ادامهٔ آن مطرح میشود.
ساختمان تمام شده، اما پایان کار ندارد
بنا تحویل شده ولی به‌خاطر تخلف ساختمانی، بدهی عوارض یا سهل‌انگاری سازنده، گواهی پایان کار از شهرداری گرفته نشده و بدون آن صورتمجلس تفکیکی و سند صادر نمی‌شود. خواستهٔ تکمیل کنار می‌رود و تمرکز روی پایان کار، تفکیک و سند است.
پایان کار هست، تفکیک انجام نشده
ساختمان پایان کار دارد اما سازنده برای گرفتن صورتمجلس تفکیکی و سند مجزای هر واحد اقدام نمی‌کند و همهٔ واحدها روی یک سند مادر مانده‌اند. در این حالت وکیل خواستهٔ الزام به تفکیک و تنظیم سند را با هم می‌نویسد و ترتیب اجرای آن‌ها را روشن میکند.
همه‌چیز آماده است، فروشنده به دفترخانه نمی‌آید
اگر واحد کامل، پایان کار و تفکیک انجام شده و فقط فروشنده از حضور در دفترخانه طفره می‌رود، دادخواست ساده‌تر «الزام به تنظیم سند رسمی انتقال» کافی است؛ وکیل تشخیص میدهد کدام دادخواست برای وضعیت شما درست است تا هزینهٔ دادرسی اضافه نپردازید.
این دادخواست چیست و چه فرقی با الزام به تنظیم سند ساده دارد؟
در خرید واحد ساختمانی از سازنده، رسیدن به سند رسمی چهار پلهٔ پشت‌سرهم دارد: تکمیل بنا، اخذ گواهی پایان کار از شهرداری، تفکیک (تنظیم صورتمجلس تفکیکی در ادارهٔ ثبت تا هر واحد سند جدا بگیرد) و در پایان تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه. هیچ‌کدام بدون پلهٔ قبلی ممکن نیست؛ دفترخانه برای واحدی که سند تفکیکی ندارد سند انتقال نمینویسد و ادارهٔ ثبت بدون پایان کار تفکیک نمی‌کند. به همین دلیل اگر فقط «الزام به تنظیم سند رسمی» بخواهید، دادگاه یا آن را به‌دلیل آماده‌نبودن مقدمات رد میکند یا حکمی میدهد که در اجرا به بن‌بست می‌خورد.
این دادخواست هر چهار تعهد را در یک پرونده و به ترتیب منطقی از دادگاه می‌خواهد. مبنای آن روشن است: طبق ماده ۲۲۰ قانون مدنی فروشنده نه فقط به آنچه در مبایعهنامه تصریح شده، بلکه به همهٔ نتایجی که عرف و قانون از عقد می‌گیرد ملزم است؛ فروشندهٔ یک آپارتمان عرفاً متعهد به تحویل واحدِ کامل با سند قابل انتقال است. اگر این تعهدها در قرارداد به‌صورت شرط نوشته شده باشد، ماده ۲۳۷ به شما حق میدهد از دادگاه «اجبار به وفای شرط» بخواهید و ماده ۲۳۸ می‌گوید اگر اجبار خودِ فروشنده ممکن نباشد ولی دیگری بتواند کار را انجام دهد، دادگاه به خرج او موجبات انجام را فراهم میکند. ماده ۳۷۶ هم تأخیر در تسلیم مبیع را با اجبار پاسخ میدهد.
تفاوت با فسخ و استرداد ثمن: اینجا شما قرارداد را می‌خواهید، نه پولتان را. اگر ترجیح می‌دهید معامله را به‌هم بزنید (مثلاً چون سازنده ورشکسته است)، مسیر دیگری است و ماده ۲۳۹ فقط وقتی حق فسخ میدهد که اجبار ممکن نباشد و کار هم از دیگری برنیاید. تفاوت با مطالبهٔ خسارت: خسارت تأخیر (ماده ۲۲۱ و در قراردادهای پیشفروش ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان) یک خواستهٔ جداگانه است که میتوان کنار همین دادخواست یا مستقل مطالبه کرد.
مرجع صالح و بهای خواسته؛ دادگاه حقوقی یا دادگاه صلح؟
کدام دادگاه؟ چون موضوع دعوا حقوق راجع به مال غیرمنقول است، دادخواست در دادگاه عمومی حقوقیِ محلی که ملک در حوزهٔ آن واقع است مطرح میشود، حتی اگر فروشنده در شهر دیگری زندگی کند (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). دفتر خدمات الکترونیک قضایی بعد از ثبت، پرونده را به همان حوزه ارجاع میدهد.
نقش دادگاه صلح: قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲ در بند ۱۱ ماده ۱۲، دعوای «الزام به اخذ پایان کار» را به‌تنهایی در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است. پس اگر فقط همین یک خواسته را دارید (مثلاً سند را دارید و فقط پایان کار مانده)، مرجع شما دادگاه صلح است. اما وقتی پایان کار با تفکیک و تنظیم سند رسمی — که دعوایی مالی با بهای خواستهٔ معمولاً بالاتر از نصاب دادگاه صلح است — یک‌جا مطرح میشود، خواسته‌ها ارتباط کامل دارند و در رویه همهٔ آن‌ها در دادگاه عمومی حقوقی رسیدگی میشود؛ ماده ۶۵ ق.آ.د.م فقط دعاوی بی‌ارتباط را از هم جدا میکند. وکیل در دادخواست این ارتباط را توضیح میدهد تا پرونده بین دو مرجع سرگردان نشود.
بهای خواسته: دعوا مالی است. در رویه، خواستهٔ الزام به تنظیم سند بر اساس ارزش ملک یا مبلغ قرارداد تقویم میشود و خواسته‌های تکمیل و پایان کار و تفکیک هم هر یک تقویم جداگانه می‌خواهند. مبلغی که در دادخواست مینویسید هم هزینهٔ دادرسی را تعیین میکند و هم امکان تجدیدنظر را (ماده ۶۱)؛ اگر خوانده تا جلسهٔ اول به آن اعتراض نکند همان ملاک است (بند ۴ ماده ۶۲) و در صورت اختلاف مؤثر، دادگاه با کارشناس تعیین میکند (ماده ۶۳). تقویم خیلی پایین یا خیلی بالا هر دو دردسر دارد؛ این یکی از تصمیم‌هایی است که وکیل برای شما می‌گیرد.
هزینه‌های این دعوا: هزینهٔ دادرسی، کارشناسی و اجرا
هزینه‌ها را از هم جدا کنید:
هزینهٔ دادرسی: چون دعوا مالی است، هزینهٔ دادرسی درصدی از بهای خواسته است که طبق تعرفهٔ سالانه (ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و قانون بودجهٔ هر سال، به‌موجب ماده ۵۰۳ ق.آ.د.م) محاسبه و در دفتر خدمات قضایی پرداخت میشود. اگر توان پرداخت ندارید، می‌توانید هم‌زمان دادخواست اعسار از هزینهٔ دادرسی بدهید.
هزینهٔ کارشناسی: دادگاه معمولاً برای تعیین درصد پیشرفت ساخت، آنچه برای تکمیل باقی مانده و گاهی ارزش ملک، کارشناس رسمی تعیین میکند. دستمزد کارشناس را ابتدا خواهان می‌پردازد و در پایان جزو خسارات دادرسی از محکومعلیه قابل مطالبه است.
هزینهٔ اجرا: اگر کار به اجرای احکام بکشد، نیم‌عشر اجرایی و هزینهٔ انجام عملیات به هزینهٔ فروشنده است و اگر شما پیش‌پرداخت کنید، از او وصول میشود (ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی).
هزینه‌های ثبتی و شهرداری: عوارض پایان کار، هزینهٔ تفکیک و حق‌الثبت معمولاً طبق قرارداد بر عهدهٔ فروشنده است؛ اگر خودتان بپردازید تا کار جلو برود، باید سند پرداخت را نگه دارید تا بعداً از او بگیرید (ماده ۱۴ قانون پیشفروش همین منطق را دارد).
دستمزد تنظیم این دادخواست جدا از همهٔ سبدهای بالاست؛ چون خواسته‌ها چهارتاست و تقویم هرکدام کار جداگانه می‌خواهد، خودِ وکیل مبلغ را پیش از پرداخت در گفتوگو اعلام میکند. حق‌الوکاله برای پیگیری پرونده در دادگاه، خدمتی جداگانه است که اگر بخواهید با همان وکیل دربارهٔ آن صحبت میکنید.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما می‌خواهیم
کارت ملی خواهان و ثبتنام در سامانهٔ ثنا؛ در صورت وکالت، وکالت‌نامه.
قرارداد: مبایعهنامه، قرارداد مشارکت در ساخت یا پیشفروش با همهٔ الحاقیهها؛ اگر قرارداد در دفترخانه تنظیم شده، سند رسمی آن.
رسیدهای پرداخت ثمن: فیش واریز، چک‌های وصول‌شده، رسید دستی با امضای فروشنده — برای اثبات اینکه تعهد خودتان را انجام داده‌اید.
مشخصات ثبتی ملک: پلاک ثبتی اصلی و فرعی، نشانی دقیق، و در صورت امکان استعلام وضعیت ثبتی (مالک رسمی کیست، ملک در رهن یا بازداشت هست یا نه). اگر ندارید، وکیل می‌گوید چگونه بگیرید.
مدارک ساخت: پروانهٔ ساختمان، گزارش مهندس ناظر یا هر سندی که مرحلهٔ فعلی ساخت و تعهدهای سازنده به شهرداری را نشان دهد (بند ۳ و ۹ ماده ۲ قانون پیشفروش این‌ها را جزو مفاد قرارداد می‌داند).
دلیل تخلف و مطالبه: اظهارنامه، پیامک و مکاتبات، صورت‌جلسهٔ تحویل ناقص، یا تأمین دلیلی که وضعیت نیمه‌کارهٔ بنا را ثبت کرده باشد.
اگر خواهان چند نفرید (خریداران مشاعی) یا فروشنده فوت کرده، گواهی انحصار وراثت و مشخصات همهٔ ورثه.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست
بررسی وضعیت ثبتی و انتخاب خواندگان — پیش از نوشتن، روشن میشود مالک رسمی کیست، ملک در رهن است یا نه، و ساخت در چه مرحله‌ای است. بر همین اساس فهرست خواندگان (فروشنده، مالک رسمی، در صورت لزوم بانک مرتهن) و ترتیب چهار خواسته تعیین میشود.
تنظیم متن دادخواست — مشخصات طرفین، پلاک ثبتی، چهار خواستهٔ جداگانه با تقویم هر یک، شرح قرارداد و تخلف، دلایل و منضمات و مستند قانونی (مواد ۲۲۰، ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی و در صورت لزوم قانون پیشفروش) مطابق ماده ۵۱ ق.آ.د.م نوشته میشود.
ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی — با کارت ملی و مدارک به دفتر خدمات مراجعه میکنید؛ هزینهٔ دادرسی طبق تعرفهٔ سالانه پرداخت و پرونده به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع میشود. ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید.
ابلاغ و جلسهٔ رسیدگی — دادخواست به خواندگان ابلاغ و وقت رسیدگی تعیین میشود. در جلسه، قرارداد، پرداختها و تخلف فروشنده بررسی میشود؛ دفاع رایج فروشنده (عدم پرداخت کامل ثمن، ادعای فسخ، مشکل شهرداری) باید از قبل پاسخ داشته باشد.
استعلام ثبتی و کارشناسی — دادگاه معمولاً از ادارهٔ ثبت دربارهٔ مالکیت و وضعیت ملک استعلام میکند و برای درصد پیشرفت ساخت و کارهای باقیمانده، کارشناس رسمی تعیین میکند. به نظریهٔ کارشناس میتوان ظرف یک هفته اعتراض کرد.
صدور حکم — دادگاه به هر چهار خواسته جداگانه رأی میدهد: الزام فروشنده به تکمیل بنا طبق نظر کارشناس، به اخذ پایان کار، به تفکیک و به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال. حکم پس از ابلاغ و گذشتن مهلت‌های اعتراض قطعی میشود.
اجرای حکم — با درخواست شما اجراییه صادر میشود و فروشنده مهلت دارد داوطلبانه اجرا کند؛ در غیر این صورت مراحل بخش بعد آغاز میشود.
بعد از صدور حکم: اجرای چهار خواسته وقتی فروشنده همکاری نمی‌کند
حکم الزام وقتی ارزش دارد که اجرا شود. طبق ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی، اجرای حکم قطعی با درخواست کتبی شما و صدور اجراییه آغاز میشود (مواد ۴ و ۵) و اگر محکومعلیه داوطلبانه اجرا نکند، دادورز به ترتیب قانون عمل میکند (ماده ۴۱). برای این پرونده، اجرا چهار مرحله دارد و ترتیب مهم است:
تکمیل بنا: انجام عمل معینی است که دیگری هم میتواند انجام دهد؛ پس طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی می‌توانید زیر نظر دادورز با پیمانکار کار را تمام کنید و هزینه را از فروشنده بگیرید، یا بدون انجام کار، هزینهٔ لازم را که دادگاه با نظر کارشناس تعیین میکند از او مطالبه کنید. وصول این هزینه مثل وصول محکوم‌بهِ نقدی (توقیف اموال) است.
اخذ پایان کار: اجرای احکام به شهرداری اعلام میکند؛ شما یا نمایندهٔ اجرا می‌توانید به‌جای فروشنده مراجعه کنید و عوارض و جرایم احتمالی را به هزینهٔ او بپردازید (همان ماده ۴۷). اگر پایان کار منوط به رأی کمیسیون شهرداری دربارهٔ تخلف ساختمانی باشد، این مرحله زمان‌برتر است.
تفکیک: با پایان کار و نقشهٔ تفکیکی، درخواست صورتمجلس تفکیکی به ادارهٔ ثبت داده میشود. در پیش‌فروش‌های رسمی، ادارهٔ ثبت خودش مکلف به تفکیک به تقاضای ذی‌نفع است (ماده ۱۳ قانون پیشفروش).
تنظیم سند رسمی: دفترخانه وقت تعیین میکند و فروشنده دعوت میشود؛ اگر حاضر نشود، در رویهٔ اجرای احکام و به قیاس ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نمایندهٔ دادگاه سند انتقال را به‌جای او امضا میکند. باقی‌ماندهٔ ثمن (اگر در حکم قید شده) هم‌زمان پرداخت یا به صندوق دادگستری سپرده میشود.
مدت اجرا: بسته به اینکه کدام مرحله‌ها باقی مانده، از چند ماه (فقط تنظیم سند) تا بیش از یک سال (تکمیل بنای نیمهکاره و پایان کار با تخلف) طول میکشد؛ وکیل در همان گفتوگو برآورد واقع‌بینانه میدهد. اگر در این فاصله نگران انتقال ملک به دیگری هستید، دستور موقت منع نقل‌وانتقال یا تأمین خواسته مسیر جداگانه‌ای دارد که در دادخواست میتوان پیش‌بینی کرد.
اعتراض به رأی: واخواهی و تجدیدنظر
تجدیدنظر: این دعوا مالی است و چون بهای خواسته تقریباً همیشه بالاتر از نصاب بند «الف» ماده ۳۳۱ ق.آ.د.م است، حکم بدوی قابل تجدیدنظر است. مهلت آن برای مقیمان ایران بیست روز و برای مقیمان خارج دو ماه از تاریخ ابلاغ است (ماده ۳۳۶) و مرجع آن دادگاه تجدیدنظر مرکز استان است (ماده ۳۳۴). هم شما (اگر بخشی از خواسته‌ها رد شد) و هم فروشنده می‌توانید تجدیدنظر بخواهید.
واخواهی: اگر فروشنده در هیچ جلسه‌ای حاضر نشده، لایحه نداده و ابلاغ به او واقعی نبوده، حکم غیابی است و او ظرف بیست روز از ابلاغ واقعی حق واخواهی در همان دادگاه دارد (مواد ۳۰۵ و ۳۰۶). هر سه شرط باید کنار هم باشند (ماده ۳۰۳)؛ یعنی اگر اخطاریه به‌طور واقعی به فروشنده ابلاغ شده باشد، غیبت او در جلسات و سکوت کاملش حکم را غیابی نمی‌کند و اعتراضش فقط از راه تجدیدنظر شنیده میشود. اجرای حکم غیابی هم معمولاً به معرفی ضامن یا تأمین از سوی شما موکول میشود (تبصرهٔ ۲ ماده ۳۰۶). به همین دلیل وکیل تلاش میکند ابلاغ واقعی انجام شود تا اجرا سریع‌تر پیش برود.
اعتراض ثالث: اگر کسی مدعی شود ملک یا واحد را قبل از شما خریده یا حقی در آن دارد (معاملهٔ معارض)، ممکن است به‌عنوان ثالث به حکم اعتراض کند. همین خطر است که پیوست‌کردن استعلام ثبتی و طرح دعوا علیه مالک رسمی را ضروری میکند.
قرارهای قابل اعتراض: اگر دادگاه به‌جای حکم، قرار رد دعوا یا عدم استماع صادر کند (مثلاً چون مالک رسمی خوانده نبوده)، آن قرار هم ظرف همان بیست روز قابل تجدیدنظر است (ماده ۳۳۲). معمولاً اصلاح دادخواست و طرح دوبارهٔ آن با خواندگان کامل، از اعتراض به قرار سریع‌تر به نتیجه می‌رسد.
اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد
فقط «الزام به تنظیم سند» خواستن برای واحدی که پایان کار و تفکیک ندارد: حکم یا صادر نمی‌شود یا در دفترخانه متوقف می‌ماند. چهار خواسته باید با هم و به ترتیب باشد.
جا انداختن مالک رسمی زمین: سازنده‌ای که خودش سند ندارد نمی‌تواند محکوم به انتقال سند شود؛ بدون مالک رسمی در ستون خوانده، قرار عدم استماع می‌گیرید.
نادیده‌گرفتن رهن بانکی: اگر ملک در رهن است و فک رهن نخواسته‌اید، حکم تنظیم سند عملاً اجرا نمی‌شود.
تقویم نادرست خواسته: بهای خواستهٔ بی‌تناسب هم هزینهٔ دادرسی را بیهوده بالا می‌برد و هم ممکن است حق تجدیدنظر یا صلاحیت مرجع را به‌هم بزند.
نداشتن دلیل پرداخت ثمن: فروشنده معمولاً دفاع میکند که خریدار اقساط را نداده (ماده ۳۷۷ قانون مدنی)؛ رسیدها و اعلام آمادگی برای پرداخت باقیمانده باید از اول در دادخواست باشد.
انتخاب دادگاه شهر فروشنده: دعوای غیرمنقول فقط در دادگاه محل وقوع ملک است (ماده ۱۲ ق.آ.د.م)؛ ثبت در جای دیگر فقط زمان را می‌سوزاند.
نگرفتن تأمین دلیل یا دستور موقت وقتی لازم است: اگر سازنده در حال فروش مجدد واحدهاست یا وضعیت بنا در حال تغییر است، ثبت وضعیت موجود و منع نقل‌وانتقال باید پیش از دادخواست یا همراه آن انجام شود.
تنظیم دادخواست‌های مرتبط با تکمیل مورد معامله و سند رسمی
همهٔ ۳۴ نمونهپرسشهای متداول
دادخواست الزام به تکمیل مورد معامله و اخذ پایان کار و تفکیک و تنظیم سند با وکیل چگونه تنظیم میشود؟
روی «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و قرارداد، پرداختها و وضعیت ساخت را برای وکیل مینویسید؛ وکیل پایه یک پرونده را میخواند، قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت اعلام میکند و پس از تأیید شما، دادخواست اختصاصی با چهار خواستهٔ مرتبط را تنظیم و در همان گفتوگو تحویل میدهد.
هزینهٔ تنظیم این دادخواست چقدر است؟
هزینه به تعداد خواندگان، وضعیت ثبتی ملک (رهن، مالک رسمی متفاوت) و پیچیدگی قرارداد بستگی دارد و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در گفتوگو اعلام میکند. هزینهٔ دادرسی که درصدی از بهای خواسته است و هزینهٔ کارشناسی جدا از دستمزد وکیل است.
دادخواست الزام به تکمیل مورد معامله و اخذ پایان کار و تفکیک و تنظیم سند رسمی چیست؟
دادخواستی است که خریدار واحد ساختمانیِ ناتمام یا بدون سند مجزا علیه فروشنده یا سازنده میدهد تا دادگاه او را به چهار کارِ پشت‌سرهم ملزم کند: تمام‌کردن ساخت، گرفتن پایان کار از شهرداری، تفکیک و گرفتن سند جدا برای واحد، و سرانجام تنظیم سند رسمی انتقال در دفترخانه (مواد ۲۲۰، ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی).
چرا نمیتوانم فقط الزام به تنظیم سند رسمی بخواهم؟
چون دفترخانه برای واحدی که پایان کار و صورتمجلس تفکیکی ندارد سند انتقال نمینویسد. اگر مقدمات آماده نباشد، دادگاه یا دعوا را قابل استماع نمیداند یا حکمی میدهد که در اجرا متوقف میشود. به همین دلیل همهٔ مراحل باید در یک دادخواست و به ترتیب خواسته شود.
این دادخواست را در کدام دادگاه باید ثبت کرد؟
در دادگاه عمومی حقوقی محلی که ملک در آن واقع است، حتی اگر فروشنده جای دیگری ساکن باشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). فقط وقتی تنها خواسته‌تان «الزام به اخذ پایان کار» باشد، مرجع دادگاه صلح است (بند ۱۱ ماده ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف ۱۴۰۲).
چه کسانی باید خوانده باشند؟
فروشنده یا سازنده، و اگر او مالک رسمی نیست، مالک رسمی زمین و همهٔ کسانی که ملک از طریق آن‌ها با قولنامه دست‌به‌دست شده است. اگر ملک در رهن بانک است، معمولاً بانک مرتهن هم طرف دعوا قرار می‌گیرد و خواستهٔ فک رهن اضافه میشود. جا انداختن هر یک از این‌ها میتواند به قرار عدم استماع منجر شود.
چه مدارکی لازم است؟
مبایعهنامه یا قرارداد مشارکت/پیشفروش با الحاقیهها، رسیدهای پرداخت ثمن، پلاک ثبتی و استعلام وضعیت ملک، پروانهٔ ساختمان و مدارک مرحلهٔ ساخت، اظهارنامه یا مکاتبات مطالبه، کارت ملی و ثبتنام در سامانهٔ ثنا. وکیل در گفتوگو فهرست دقیق را بر اساس پروندهٔ شما میدهد.
هزینهٔ دادرسی این دعوا چقدر است؟
دعوا مالی است و هزینهٔ دادرسی درصدی از بهای خواستهای است که در دادخواست اعلام میکنید، طبق تعرفهٔ سالانه (ماده ۵۰۳ قانون آیین دادرسی مدنی). هزینهٔ کارشناسی جداگانه و ابتدا با خواهان است و در پایان از محکومعلیه قابل مطالبه است. در صورت ناتوانی مالی میتوان اعسار از هزینهٔ دادرسی خواست.
اگر فروشنده بعد از حکم هم کاری نکند چه میشود؟
با صدور اجراییه، تکمیل بنا و گرفتن پایان کار و تفکیک زیر نظر اجرای احکام و به هزینهٔ فروشنده انجام میشود و هزینه از اموال او وصول می‌گردد (ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی)؛ برای سند هم اگر در دفترخانه حاضر نشود، در رویهٔ اجرای احکام نمایندهٔ دادگاه به‌جای او امضا میکند (نظیر ماده ۱۴۵).
رسیدگی و اجرای این پرونده چقدر طول میکشد؟
زمان به تعداد مراحل باقیمانده بستگی دارد: اگر فقط تنظیم سند مانده، معمولاً چند ماه؛ اگر بنا نیمهکاره است و پایان کار به تخلف ساختمانی گره خورده، رسیدگی و اجرا میتواند بیش از یک سال طول بکشد. مهلت تجدیدنظر بیست روز از ابلاغ است (ماده ۳۳۶).
دادخواست تکمیل، پایان کار، تفکیک و سند رسمی‌تان را وکیل پایه یک بنویسد
قرارداد و وضعیت ساخت را مینویسید؛ وکیل پایه یک دادگستری خواندگان و ترتیب چهار خواسته را درست می‌چیند، دادخواست را برای ملک شما تنظیم میکند و قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت می‌گوید.
درخواست تنظیم دادخواست
