خدمت تنظیم دادخواست · ملکی و املاک
دادخواست الزام به تکمیل مورد معامله، اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند
وکیل پایه یک دادگستری برای پروندهٔ شما می‌نویسد؛ قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت از خودِ او می‌گیرید
آپارتمان یا ساختمانی را از سازنده خریدهاید که یا نیمه‌کاره رها شده یا تمام شده ولی سازنده پایان کار و صورتمجلس تفکیکی نمی‌گیرد و سند رسمی به نام شما نمی‌زند و ملک را تحویل نمی‌دهد. این دادخواست هر پنج حلقهٔ زنجیره را با هم از دادگاه می‌خواهد: تکمیل ملک، اخذ پایان کار، تفکیک، تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع — چون سند بدون پایان کار و تفکیک صادر نمی‌شود و طرح جداگانهٔ هر خواسته یعنی چند سال دادرسی اضافه. در این خدمت، وکیل پایه یک دادگستری دادخواست را برای پروندهٔ شما تنظیم میکند: خواندگان درست (سازنده و مالک رسمی) را تعیین میکند، توالی خواسته‌ها را قابل اجرا می‌نویسد و بهای خواسته را طوری تقویم میکند که هزینهٔ دادرسی بی‌جهت بالا نرود.
وکیل را انتخاب کنید و رایگان با او گفتوگو کنید؛ تا قیمت را نپذیرید، پرداختی در کار نیست.
- گرفتن قیمت و زمان تحویل هیچ تعهدی ایجاد نمیکند
- متن دادخواست برای قرارداد و ملک شما نوشته میشود، نه فرم آماده
- تحویل در همان گفتوگو؛ اصلاح تا ثبت در دفتر خدمات قضایی
روند سفارش تنظیم دادخواست
- ۰۱شرح پرونده
روی دکمهٔ «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و مینویسید چه ملکی را با چه قراردادی خریدهاید، چقدر پرداخته‌اید، ساختمان در چه مرحله‌ای است و سازنده چه چیزهایی را انجام نداده. شمارهٔ موبایل تأیید میشود؛ پیش از پرداخت هیچ تعهدی ندارید.
- ۰۲استعلام قیمت و زمان از خود وکیل
وکیل پروندهٔ شما را می‌خواند، اگر سؤالی دربارهٔ قرارداد، وضعیت ثبتی یا پرداخت‌ها دارد می‌پرسد و قیمت و زمان تحویل را اعلام میکند. اگر موافق بودید، همان‌جا پرداخت می‌کنید.
- ۰۳تحویل دادخواست
متن دادخواست در همان گفتوگو تحویل داده میشود و تا ثبت در دفتر خدمات قضایی میتوانید اصلاحات را با وکیل در میان بگذارید.
خروجی خدمت
در این خدمت چه چیزی دریافت می‌کنید؟
- دادخواست اختصاصی پروندهٔ شما
متن کامل دادخواست با مشخصات طرفین و پلاک ثبتی، هر پنج خواسته به ترتیب قابل اجرا (تکمیل مورد معامله، اخذ پایان کار، تفکیک، تنظیم سند رسمی انتقال، تحویل مبیع) به انضمام خسارات، دلایل و منضمات و مستند قانونی — آمادهٔ ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی.
- تعیین خواندگان و توالی درست خواسته‌ها
وکیل استعلام می‌گیرد ملک به نام کیست؛ سازنده، فروشندهٔ میانی و مالک رسمی را درست طرف دعوا قرار میدهد و خواسته‌ها را طوری می‌چیند که حکم در اداره‌های شهرداری، ثبت و دفترخانه واقعاً اجرا شود — شایع‌ترین دلیل شکست این دعوا، خوانده یا توالی غلط است.
- تقویم هوشمندانهٔ بهای خواسته
خواستهٔ تنظیم سند از نظر هزینهٔ دادرسی بر پایهٔ ارزش معاملاتی (منطقه‌ای) ملک محاسبه میشود نه قیمت روز؛ وکیل تقویم را طوری انجام میدهد که هم هزینهٔ دادرسی منصفانه باشد و هم حق تجدیدنظرخواهی محفوظ بماند.
- فهرست مدارک و راهنمای مراحل بعد
چه مدارکی پیوست شود، برای نواقص ساختمان چطور تأمین دلیل یا کارشناسی بگیرید، جریمهٔ تأخیر قرارداد پیشفروش چگونه مطالبه میشود و بعد از حکم، اجرای هر بخش (تکمیل، پایان کار، سند، تحویل) چه مسیری دارد — در همان گفتوگو توضیح داده میشود.
در یک نگاه
- مبنای قانونی
- مواد ۲۲۰ و ۳۶۲ ق.م؛ قانون پیشفروش ساختمان
- مرجع
- دادگاه محل وقوع ملک (ماده ۱۲ ق.آ.د.م)
- نوع دعوا
- مالی؛ هزینهٔ سند بر پایهٔ ارزش منطقه‌ای
- خواندگان
- سازنده/فروشنده و مالک رسمی ملک
- مهلت تجدیدنظر
- ۲۰ روز از ابلاغ یا پایان مهلت واخواهی
وکلای این خدمت
استعلام زمان و هزینه از وکلای تنظیم دادخواست
وکیل را انتخاب کنید؛ پیش از پرداخت موضوع را با او در میان می‌گذارید.
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹(۲۸۹ نظر)۱٬۸۷۸ مشاوره موفق
تهران
بسیار وکیل باتسلط و دلسوز و برخوردی بسیار عالی و پیشنهاد شخصی اولویتتون باشه
کاربر ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری
۴٫۹(۶۸۲ نظر)۵٬۰۰۷ مشاوره موفق
مشهد
سرکار خانم دامغانی بسیار دقیق و مفید مشاوره ارائه نمودند.
مسعود ب، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه
۴٫۹(۲۵۵ نظر)۷۳۲ مشاوره موفق
کرج
خیلی خوب و دقیق راهنمایی کرد. ممنونم از ایشون که با دقت به صحبت هام گوش دادن
کاربر ب، موکل این وکیل بابت راهنمایی ایشون که تمام راه های قانونی برای به نتیجه رسیدن مطرح کردن ممنونم.
کاربر ب، موکل این وکیل باصداقت وصبوری وقت کافی گذاشتن وراهنمایی لازم روانجام دادند ازشون ممنونم.
شیوا ر، موکل این وکیل 
وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه قضاییه
۴٫۸(۲۴۳ نظر)۱٬۶۴۲ مشاوره موفق
اصفهان
کامل و با جزئیات توضیح دادن و وقت گذاشتن برای مراجعه کننده خیلی مهم بود برام
روژین م، موکل این وکیل باتشکر از جناب آقای فودازی و راهنمایی درستشون
حسن ق، موکل این وکیل بسیار عالی بودن با دقت کامل به حرف گوش میدن و دلسوزانه راهنمایی میکنن
محمد ر، موکل این وکیل
راهنمای حقوقی
راهنمای الزام به تکمیل مورد معامله، اخذ پایان کار، تفکیک و تنظیم سند
آنچه پیش از سفارش باید بدانید — بر اساس مواد ۲۲۰ تا ۲۳۸ و ۳۶۲ تا ۳۷۶ قانون مدنی و قانون پیشفروش ساختمان.
مأخذ قانونی: قانون مدنی، مواد ۱۰، ۲۲۰، ۲۲۳، ۲۳۷، ۲۳۸، ۳۶۲، ۳۶۷ تا ۳۷۶؛ قانون پیشفروش ساختمان (۱۳۸۹ با اصلاحات)، مواد ۱، ۲، ۶، ۷، ۱۳ و ۱۴؛ قانون آیین دادرسی مدنی، مواد ۱۲ و ۵۱۵؛ قانون اجرای احکام مدنی، مواد ۴ و ۴۷ · به‌روزرسانی: ۱۴۰۵/۰۶/۰۱
خلاصه در سی ثانیه
- با وقوع بیع، فروشنده ملزم به تسلیم مبیع است و طرفین به همهٔ لوازم عرفی معامله — از جمله گرفتن پایان کار و انتقال سند — پایبندند (مواد ۳۶۲ و ۲۲۰ قانون مدنی).
- پنج خواستهٔ این پرونده به هم زنجیر است: بدون تکمیل، پایان کار صادر نمی‌شود؛ بدون پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، سند رسمی ممکن نیست. همه باید در یک دادخواست بیاید.
- دعوای الزام به تنظیم سند باید علیه مالک رسمی (ثبتی) مطرح شود؛ اگر فروشنده مالک رسمی نیست، او و مالک رسمی هر دو خوانده قرار می‌گیرند وگرنه دعوا به نتیجه نمی‌رسد.
چه زمانی به این دادخواست نیاز دارید؟
آپارتمان پیش‌خرید تحویل نشده
واحد را در حال ساخت خریدهاید، اقساط را داده‌اید و موعد تحویل گذشته، اما ساختمان نیمه‌کاره است. هر پنج خواسته لازم است و اگر قرارداد مشمول قانون پیشفروش باشد، جریمهٔ تأخیر تحویل (اجرتالمثل ایام تأخیر و روزانه یک در هزار برای تأخیر سند) هم طبق ماده ۶ همان قانون مطالبه میشود.
ساختمان تمام شده ولی سند نمی‌دهد
در ملک ساکن‌اید یا آماده است، اما سازنده دنبال پایان کار شهرداری و صورتمجلس تفکیکی ثبت نرفته و دفترخانه بدون این دو، سند تنظیم نمیکند. خواستهٔ تکمیل حذف و بقیهٔ زنجیره — اخذ پایان کار، تفکیک، تنظیم سند و در صورت نیاز تحویل — مطالبه میشود.
فروشنده خودش مالک رسمی نیست
از کسی خریدهاید که خودش با قولنامه از مالک قبلی یا سازنده خریده بود. دعوا باید هم علیه فروشندهٔ شما و هم علیه مالک رسمی (و حلقه‌های میانی) مطرح شود تا حکمِ سند قابل اجرا باشد؛ تعیین درست خواندگان این‌جا سرنوشت پرونده را تعیین میکند.
ملک در رهن بانک است
سازنده برای وام ساخت، ملک را در رهن بانک گذاشته و تا فک رهن، انتقال سند ممکن نیست. در این حالت خواستهٔ «الزام به فک رهن» هم باید به زنجیره اضافه شود — صفحهٔ جداگانهٔ آن را در پیوندهای مرتبط ببینید؛ وکیل تشخیص میدهد پروندهٔ شما به آن نیاز دارد یا نه.
این دعوا چیست و چرا پنج خواسته در یک دادخواست می‌آید؟
وقتی ملکی را — به‌ویژه آپارتمان در حال ساخت — می‌خرید، تعهد فروشنده فقط «دادن کلید» نیست. طبق ماده ۳۶۲ قانون مدنی عقد بیع فروشنده را به تسلیم مبیع ملزم میکند و ماده ۲۲۰ می‌گوید طرفین به همهٔ نتایجی که عرف از معامله انتظار دارد پایبندند؛ عرفِ فروش آپارتمان یعنی ساختمان تکمیل شود، پایان کار شهرداری گرفته شود، صورتمجلس تفکیکی در ادارهٔ ثبت تنظیم شود و سند رسمی به نام خریدار منتقل گردد — حتی اگر همهٔ این کلمات در قرارداد نیامده باشد. تخلف از هر کدام، با استناد به مواد ۲۳۷ و ۲۳۸ قانون مدنی قابل الزام از طریق دادگاه است.
چرا یک دادخواست؟ چون این خواسته‌ها به هم زنجیرند: دفترخانه بدون پایان کار و صورتمجلس تفکیکی سند تنظیم نمیکند؛ شهرداری تا ساختمان مطابق پروانه تکمیل نشده پایان کار نمی‌دهد؛ و تحویل واحدی که سندش راه ندارد، فقط نیمی از حق شماست. اگر فقط «الزام به تنظیم سند» بخواهید، دادگاه ممکن است به دلیل آماده‌نبودن مقدمات (نبود پایان کار و تفکیک) دعوا را رد کند و مجبور شوید از صفر شروع کنید. دادخواست درست، همهٔ حلقه‌ها را به ترتیب منطقی در یک ستون خواسته می‌آورد تا با یک حکم، کل مسیر تا سند و تحویل طی شود.
اگر قرارداد شما مشمول قانون پیشفروش ساختمان باشد — هر قراردادی که به موجب آن کسی متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص شده است (ماده ۱ آن قانون) — ابزارهای بیشتری هم دارید که در بخش بعد می‌آید.
جایگاه قانون پیشفروش ساختمان: جریمهٔ تأخیر و حق تکمیل توسط خریدار
اگر واحد را پیش از اتمام ساخت خریدهاید، قانون پیشفروش ساختمان چند ابزار مشخص به شما میدهد:
جریمهٔ تأخیر بدون نیاز به اثبات ضرر (ماده ۶): اگر واحد در موعد قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل، معادل اجرتالمثل بخش تحویلنشده؛ برای تأخیر در قسمت‌های مشاعی روزانه نیم درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده به قدرالسهم شما؛ و برای تأخیر در تنظیم سند رسمی، روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد — مگر توافق بیشتری به نفع شما شده باشد. این جریمه‌ها را می‌توان در همین دادخواست کنار الزام‌ها مطالبه کرد.
کسری متراژ (ماده ۷): اگر مساحت بر اساس صورتمجلس تفکیکی کمتر از قرارداد درآید، مابه‌التفاوت به نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود و اگر کمتر از نود و پنج درصد توافق باشد، حق فسخ یا مطالبهٔ خسارت به قیمت روز دارید.
مالکیت تدریجی و مسیر دفترخانه (ماده ۱۳): پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی مالک میشود و پس از اتمام ساختمان و پرداخت کامل، اگر قرارداد رسمی باشد، حتی بدون دادگاه می‌تواند از دفترخانه تنظیم سند به نام خود را بخواهد؛ ادارهٔ ثبت هم مکلف به تفکیک به تقاضای ذی‌نفع است.
حق تکمیل توسط خریدار (ماده ۱۴): اگر کمتر از ده درصد پیشرفت باقی مانده باشد، میتوانید با تأیید مهندس ناظر خودتان تکمیل را به عهده بگیرید و سند قدرالسهم بخواهید.
واقعیت میدانی: بیشتر قراردادهای پیشفروش هنوز عادی و بنگاهی‌اند، نه سند رسمی موضوع ماده ۳ آن قانون؛ در این حالت مسیر میان‌بر دفترخانه بسته است و راه شما همین دادخواست است. ضمناً قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای ادعاهای مبتنی بر سند عادی، سامانه‌ای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» با مهلت‌های ثبت ادعا پیش‌بینی کرده (ماده ۱۰ آن قانون)؛ از وکیل بپرسید آیا ثبت ادعای شما در آن سامانه لازم است تا حق شما در آینده محفوظ بماند.
مرجع صالح: دادخواست را کجا ثبت کنیم؟
دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزهٔ آن واقع است، حتی اگر خوانده جای دیگری ساکن باشد (ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی). پس ملاک، نشانی ملک است نه محل امضای قرارداد یا اقامت سازنده.
دادگاه صلح یا دادگاه عمومی حقوقی؟ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۴۰۲ رسیدگی قضایی را از شورا گرفته (شورا فقط صلح و سازش میکند — ماده ۱۴) و «الزام به اخذ پایان کار» را به‌تنهایی در صلاحیت دادگاه صلح قرار داده است (بند ۱۱ ماده ۱۲). اما دعوای شما یک مجموعهٔ به‌هم‌پیوسته است که مهم‌ترین جزء آن — الزام به تنظیم سند رسمی ملک — دعوای مالی غیرمنقول است؛ در رویهٔ دادگاه‌ها چنین پروندهٔ مرکبی یک‌جا در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی میشود و دفتر خدمات الکترونیک قضایی نیز بر همین اساس ارجاع میدهد. جدا کردن خواسته‌ها بین دو مرجع، دقیقاً همان اشتباهی است که این دادخواستِ یکپارچه برای پرهیز از آن طراحی شده است.
ارتباط با دعاوی دیگران بر همان ملک: اگر شخص ثالثی بر ملک ادعا دارد یا حکمی دربارهٔ همان پلاک صادر شده، ممکن است با دعوای اعتراض ثالث یا توقیف ملک روبه‌رو شوید؛ وکیل با استعلام ثبتی پیش از ثبت، این خطرها را شناسایی و مسیر را بر اساس آن تنظیم میکند.
هزینه‌های این دادخواست چقدر است؟
این دعوا مالی است، اما محاسبهٔ هزینهٔ آن یک نکتهٔ مهم به نفع شما دارد:
هزینهٔ دادرسی خواستهٔ سند: در دعاوی مالی غیرمنقول، از نظر هزینهٔ دادرسی، خواسته بر اساس ارزش معاملاتی (منطقه‌ای) ملک تقویم میشود نه قیمت واقعی روز (بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت) — و ارزش منطقه‌ای معمولاً بسیار کمتر از قیمت بازار است؛ بنابراین هزینهٔ دادرسی این دعوا اغلب بسیار کمتر از تصور خریداران است.
خواسته‌های تکمیل، پایان کار و تفکیک: تقویم این بخش‌ها در دادخواست انجام میشود و هزینهٔ هر یک طبق تعرفهٔ سالانه محاسبه می‌گردد؛ تقویم نسنجیده یا هزینه را بی‌جهت بالا می‌برد یا در قابلیت تجدیدنظر اثر می‌گذارد — کاری که وکیل با محاسبه انجام میدهد.
هزینهٔ کارشناسی: برای تعیین نواقص ساختمان و گاه کسری متراژ، دادگاه کارشناس تعیین میکند و دستمزد او طبق تعرفه به عهدهٔ متقاضی است؛ اگر پیروز شوید، جزو خسارات دادرسی از محکوم‌علیه قابل مطالبه است (ماده ۵۱۹ ق.آ.د.م).
هزینه‌های مرحلهٔ اجرا: عوارض پایان کار شهرداری، هزینهٔ تفکیک و حق‌الثبت سند طبق قرارداد معمولاً به عهدهٔ فروشنده است و اگر شما ناچار به پرداخت شوید، از او قابل وصول است (ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی).
دستمزد تنظیم دادخواست جدا از این‌هاست و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت، در همان گفتوگو اعلام میکند.
مدارکی که برای تنظیم دادخواست از شما می‌خواهیم
کارت ملی و ثبت‌نام در سامانهٔ ثنا؛ نشانی دقیق سازنده/فروشنده و در صورت اطلاع، مالک رسمی.
قرارداد: مبایعه‌نامه، قرارداد پیشفروش یا مشارکت در ساخت با همهٔ الحاقیه‌ها؛ بندهای موعد تحویل، تعهد پایان کار و روز تنظیم سند را علامت بزنید.
مدارک پرداخت: رسید اقساط، چک‌ها و گردش حساب — و محاسبهٔ آنچه مانده و موعدش نرسیده.
مشخصات ثبتی ملک: پلاک ثبتی، نشانی و در صورت وجود، استعلام یا تصویری از سند مادر؛ اگر ندارید، وکیل مسیر استعلام را می‌گوید.
وضعیت ساختمان: عکس از نواقص، گزارش مهندس ناظر یا تأمین دلیل اگر گرفته‌اید، مکاتبات با سازنده.
اظهارنامه یا پیام‌هایی که نشان میدهد تحویل و سند را مطالبه کرده‌اید و پاسخی نگرفته‌اید.
اگر ملک در رهن است: هر اطلاعی از بانک مرتهن و قرارداد وام سازنده.
مراحل ثبت و رسیدگی به دادخواست تکمیل، پایان کار، تفکیک، سند و تحویل
استعلام و تثبیت دلیل — پیش از ثبت، وضعیت ثبتی ملک (مالک رسمی، رهن، بازداشت) روشن میشود و اگر ساختمان ناتمام است، تأمین دلیل از نواقص گرفته میشود تا وضعیت فعلی ملک نزد دادگاه ثبت شود.
تنظیم دادخواست — وکیل خواسته‌ها را به ترتیب اجرا می‌نویسد: الزام به تکمیل مورد معامله طبق قرارداد و نظر کارشناس، اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی، تنظیم سند رسمی انتقال و تحویل مبیع، به انضمام جریمهٔ تأخیر قراردادی یا قانونی و خسارات دادرسی؛ خواندگان: سازنده، فروشنده و مالک رسمی.
ثبت در دفتر خدمات الکترونیک قضایی — با کارت ملی و مدارک ثبت می‌کنید؛ هزینهٔ دادرسی بر اساس تقویم خواسته و ارزش منطقه‌ای ملک پرداخت و پرونده به دادگاه محل وقوع ملک ارجاع میشود. ابلاغ‌ها از طریق ثنا می‌آید.
جلسهٔ رسیدگی و کارشناسی — در جلسهٔ اول، قرارداد و پرداخت‌ها ارائه و دفاع خواندگان شنیده میشود. دادگاه معمولاً برای تعیین نواقص، انطباق بنا با پروانه و گاه کسری متراژ، قرار کارشناسی صادر میکند؛ اعتراض به نظر کارشناس و ارجاع به هیئت کارشناسی ممکن است.
صدور رأی — دادگاه خواندگان را به تکمیل، اخذ پایان کار و تفکیک، حضور در دفترخانه برای تنظیم سند و تحویل ملک محکوم میکند و دربارهٔ جریمهٔ تأخیر و خسارات هم تعیین تکلیف می‌نماید. رأی تنها نسبت به خواندگانی غیابی است که در هیچ جلسه‌ای حاضر نشده، لایحه نداده و اخطاریه هم به آنان ابلاغ واقعی نشده باشد (ماده ۳۰۳)؛ با ابلاغ واقعی رأی حضوری است و فقط تجدیدنظر می‌ماند. مهلت واخواهی غایب بیست روز از ابلاغ واقعی است (ماده ۳۰۶ ق.آ.د.م). مهلت تجدیدنظرخواهی هم بیست روز است، اما شروع آن ابلاغ رأی یا انقضای مهلت واخواهی است (ماده ۳۳۶).
قطعیت و صدور اجراییه — پس از قطعیت، به درخواست شما اجراییه صادر و به محکوم‌علیهم ابلاغ میشود؛ مهلتی برای اجرای داوطلبانه دارند و بعد از آن، اجرای اجباری هر بخش شروع میشود.
اجرای زنجیره تا سند و تحویل — اگر سازنده تکمیل نکند، با هزینهٔ او توسط پیمانکار دیگر انجام میشود (ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی)؛ پایان کار و تفکیک با نامهٔ اجرای احکام از شهرداری و ثبت پیگیری میشود و اگر محکوم‌علیه در دفترخانه حاضر نشود، نمایندهٔ اجرای احکام به جای او سند را امضا میکند؛ در پایان، ملک با صورت‌جلسه تحویل شما میشود.
بعد از صدور حکم: اجرای تکمیل، پایان کار، سند و تحویل در عمل
هیچ بخشی از این حکم پیش از قطعی‌شدن آن اجرا نمی‌شود: باید مهلت واخواهی خواندگانِ غایب و مهلت بیست‌روزهٔ تجدیدنظر سپری شود یا رأی مرحلهٔ دوم برسد، سپس گواهی قطعیت و اجراییه بگیرید. بعد از آن، «اجرا» خودش چند ایستگاه دارد و دانستن آن از قبل، انتظار شما را واقعی میکند:
تکمیل ساختمان: اگر محکوم‌علیه ظرف مهلت اجراییه شروع به تکمیل نکند، طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی میتوانید تکمیل را زیر نظر دادورز به پیمانکار دیگری بسپارید و هزینه‌اش را — با تعیین دادگاه و در صورت لزوم نظر کارشناس — از اموال او وصول کنید.
پایان کار و صورتمجلس تفکیکی: شهرداری و ادارهٔ ثبت طرف دعوا نیستند، اما مکلف‌اند به دستور دادگاه حکم را اجرا کنند (ماده ۴ قانون اجرای احکام مدنی)؛ واحد اجرا با مکاتبه، صدور پایان کار (پس از رفع نواقص و پرداخت عوارض) و تنظیم صورتمجلس تفکیکی را پیگیری میکند. عوارض و هزینه‌ها اگر به عهدهٔ فروشنده بوده و شما پرداختید، قابل استرداد از اوست.
تنظیم سند رسمی: دفترخانه به محکوم‌علیه اخطار میکند؛ در صورت عدم حضور، نمایندهٔ اجرای احکام از طرف او سند انتقال را امضا میکند. اگر باقیمانده‌ای از ثمن باید هم‌زمان پرداخت شود، همان روز در دفترخانه تودیع می‌گردد.
تحویل مبیع: واحد با صورت‌جلسهٔ اجرا تخلیه و تحویل شما میشود؛ از این تاریخ، جریمهٔ تأخیر تحویل متوقف میشود.
جریمه و خسارت: اجرتالمثل ایام تأخیر یا وجه التزام قراردادی و خسارات دادرسی (هزینهٔ دادرسی، حق‌الوکاله، دستمزد کارشناس — مواد ۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د.م) مثل هر محکومٌ‌به نقدی از اموال محکوم‌علیه وصول میشود.
اگر در میانهٔ راه، ثالثی نسبت به ملک ادعا یا اعتراض کند (مثلاً طلبکار سازنده ملک را توقیف کرده باشد)، مسیر اجرای سند پیچیده‌تر میشود؛ این‌جاست که سابقهٔ استعلام ثبتی پیش از دعوا و تنظیم درست خواندگان، خودش را نشان میدهد.
اشتباه‌های رایجی که وکیل جلوی آن‌ها را می‌گیرد
دادخواست فقط برای سند: طرح «الزام به تنظیم سند» بدون خواستهٔ پایان کار و تفکیک، وقتی ساختمان این مدارک را ندارد، معمولاً به رد یا حکم غیرقابل اجرا می‌انجامد؛ زنجیره باید کامل باشد.
خواندهٔ ناقص: طرح دعوا فقط علیه فروشنده در حالی که ملک رسماً به نام دیگری است. مالک رسمی و حلقه‌های میانی باید خوانده باشند تا حکم در دفترخانه اجرا شود.
تقویم نادرست خواسته: تقویم به قیمت روز ملک، هزینهٔ دادرسی را چند برابر میکند؛ در دعوای مالی غیرمنقول هزینه بر اساس ارزش منطقه‌ای محاسبه میشود (بند ۱۲ ماده ۳ قانون وصول) و وکیل از همین قاعده استفاده میکند.
غفلت از جریمهٔ تأخیر: خریدارانی که فقط الزام می‌خواهند، اجرتالمثل تأخیر تحویل و جریمهٔ روزانهٔ تأخیر سند (ماده ۶ قانون پیشفروش) یا وجه التزام قراردادی را جا می‌گذارند؛ دادگاه به آنچه خواسته نشده رأی نمی‌دهد.
نداشتن دلیل بر نواقص: بدون تأمین دلیل یا کارشناسی، وضعیت «نیمه‌کاره بودن» در دادگاه به ادعا تبدیل میشود؛ ثبت وضعیت موجود پیش از دعوا، هم اثبات را آسان میکند و هم مبنای جریمه را.
بی‌خبری از رهن و بازداشت ملک: اگر ملک در رهن بانک یا در بازداشت باشد و خواستهٔ فک رهن یا تعیین تکلیف آن در دادخواست نیاید، حکم سند در دفترخانه متوقف میشود.
امضای توافق‌های بعدی بدون مشورت: الحاقیه‌هایی که موعد تحویل را تمدید یا جریمه را اسقاط میکند، دفاع اصلی سازنده در دادگاه خواهد بود؛ پیش از امضای هر متن جدیدی با وکیل مشورت کنید.
تنظیم دادخواست‌های مرتبط با تکمیل و سند ملک
همهٔ ۳۴ نمونه- همان دعوا بدون خواستهٔ تحویل مبیع
- الزام به تنظیم سند رسمی انتقال خانه
- الزام به تنظیم سند خانه با فک رهن
- الزام به تکمیل مورد معامله با دستور موقت
- الزام به تنظیم سند خانه با تحویل مبیع و دستور موقت
- اعتراض ثالث در پروندهٔ الزام به تنظیم سند
مطالعهٔ بیشتر: ساختمان‌های فاقد سند رسمی و راه‌های قانونی سنددار کردن
پرسش‌های متداول
دادخواست الزام به تکمیل و تحویل ملک با وکیل چگونه تنظیم میشود؟
روی «درخواست تنظیم دادخواست» میزنید و قرارداد، میزان پرداخت و وضعیت ساختمان را برای وکیل مینویسید؛ وکیل وضعیت ثبتی و خواندگان درست را مشخص میکند، قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت اعلام میکند و پس از تأیید شما، دادخواست پنجخواستهای را تنظیم و در همان گفتوگو تحویل میدهد.
هزینهٔ تنظیم این دادخواست چقدر است؟
دستمزد تنظیم به پیچیدگی پرونده بستگی دارد — تعداد خواندگان، وضعیت ثبتی، رهن بودن یا نبودن ملک و محاسبهٔ جریمهٔ تأخیر — و خودِ وکیل آن را پیش از پرداخت در گفتوگو اعلام میکند. هزینهٔ دادرسی و دستمزد کارشناسی جدا از دستمزد وکیل است و هزینهٔ دادرسیِ خواستهٔ سند بر پایهٔ ارزش منطقه‌ای ملک محاسبه میشود.
چرا باید اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی را هم در دادخواست بخواهم؟
چون دفترخانه بدون پایان کار شهرداری و صورتمجلس تفکیکی ادارهٔ ثبت، سند رسمی تنظیم نمیکند. اگر فقط الزام به تنظیم سند بخواهید و این مقدمات فراهم نباشد، حکم شما قابل اجرا نیست یا دعوا رد میشود؛ به همین دلیل تکمیل، پایان کار، تفکیک، سند و تحویل باید با هم در یک دادخواست بیاید.
دعوای الزام به تنظیم سند را باید علیه چه کسی مطرح کرد؟
علیه هر کسی که در زنجیرهٔ مالکیت نقش دارد: سازنده یا فروشنده‌ای که با شما قرارداد بسته و مالک رسمی (ثبتی) ملک؛ اگر فروشندهٔ شما خودش با قولنامه از دیگری خریده، او و مالک رسمی هر دو باید خوانده باشند. حکم علیه کسی که مالک ثبتی نیست، در دفترخانه اجرا نمی‌شود.
برای آپارتمان پیشفروش تحویلنشده چه حقوقی دارم؟
علاوه بر الزام به تکمیل و تحویل، طبق ماده ۶ قانون پیشفروش ساختمان میتوانید جریمهٔ تأخیر بگیرید: معادل اجرتالمثل واحد برای ایام تأخیر تحویل و روزانه یک در هزار مبلغ قرارداد برای تأخیر در تنظیم سند، مگر توافق بیشتری شده باشد. اگر کمتر از ده درصد کار مانده باشد، میتوانید با تأیید مهندس ناظر تکمیل را خودتان به عهده بگیرید (ماده ۱۴).
نمونه رأی الزام به تکمیل ساختمان معمولاً چه چیزی دارد؟
دادگاه پس از کارشناسی، خوانده را به تکمیل بنا طبق قرارداد و پروانه ظرف مهلت معین، اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، حضور در دفترخانه برای انتقال سند و تحویل ملک محکوم میکند و اگر خواسته شده باشد، جریمهٔ تأخیر و خسارات دادرسی را هم تعیین میکند. اگر محکوم‌علیه اجرا نکند، تکمیل با هزینهٔ او توسط دیگری انجام و سند را نمایندهٔ اجرای احکام امضا میکند.
هزینهٔ دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند و تکمیل چقدر است؟
دعوا مالی است، اما در دعاوی مالی غیرمنقول هزینهٔ دادرسی بر اساس ارزش معاملاتی (منطقه‌ای) ملک محاسبه میشود که معمولاً از قیمت بازار بسیار کمتر است؛ هزینهٔ کارشناسی و اجرای حکم جداست و در صورت پیروزی، همهٔ این‌ها به‌عنوان خسارت دادرسی از محکوم‌علیه قابل مطالبه است.
اگر ملک در رهن بانک باشد تکلیف سند چه میشود؟
تا فک رهن، انتقال سند ممکن نیست؛ باید خواستهٔ الزام به فک رهن هم به دادخواست اضافه شود تا دادگاه سازنده را به تسویه با بانک و آزادسازی ملک ملزم کند. طرح دعوای سند بدون توجه به رهن، یکی از شایع‌ترین دلایل متوقف‌ماندن حکم در مرحلهٔ اجراست.
الزام به تفکیک ملک یعنی چه و چه زمانی لازم است؟
تفکیک یعنی ادارهٔ ثبت برای هر واحدِ ساختمان صورتمجلس جداگانه تنظیم کند تا هر آپارتمان سند مستقل بگیرد؛ بدون آن، کل ساختمان یک سند مادر دارد و انتقال رسمی واحد شما ممکن نیست. هر وقت واحدی از یک ساختمان چندواحدی خریدهاید و سند مستقل ندارد، خواستهٔ تفکیک باید کنار پایان کار و تنظیم سند مطرح شود.
مدت رسیدگی به این پرونده چقدر است؟
به دلیل کارشناسی (و گاه هیئت کارشناسی)، تعدد خواندگان و مرحله‌دار بودن اجرا، این دعوا از پرونده‌های زمان‌بر ملکی است و معمولاً بیش از یک سال طول می‌کشد. کامل بودن دادخواست از روز اول — خواندگان درست، زنجیرهٔ کامل خواسته‌ها و دلیل آمادهٔ نواقص — مؤثرترین راه کوتاه‌کردن آن است.
دادخواست تکمیل، پایان کار و سند ملک‌تان را وکیل پایه یک بنویسد
قرارداد و وضعیت ساختمان را مینویسید؛ وکیل پایه یک دادگستری دادخواست را با خواندگان درست و زنجیرهٔ کامل خواسته‌ها تنظیم میکند و قیمت و زمان تحویل را پیش از پرداخت می‌گوید.
درخواست تنظیم دادخواست
