بر اساس قوانین ایران، سندی که در سامانه «خودنویس» ثبت شده، به‌تنهایی و در شرایطی که ملک دارای سند سبز (حدنگار) باشد، معتبرترین سند نیست؛ بلکه پیش‌نویس قراردادی است که برای تکمیل و رسمی شدن، نیاز به مراجعه به دفتر اسناد رسمی دارد. بنابراین، توافق ۳۰ درصدی پیش‌نویس اولیه از نظر ماهوی و توافقی، حاکم است، اما برای اثبات آن در دادگاه با چالش جدی روبرو هستید.
کدام سند معتبر است؟
اعتبار این دو سند را باید در دو سطح جداگانه بررسی کرد:
اول از نظر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات (شکل و قابلیت استماع):
چون ملک شما دارای سند سبز است و معامله پس از لازم‌الاجرا شدن قانون (تیر ۱۴۰۳) انجام شده، مطابق تبصره ۴ ماده ۱ این قانون، معامله باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. ثبت در سامانه «خودنویس» (که سامانه وزارت راه است) به‌تنهایی سند رسمی محسوب نمیشود و صرفاً یک پیش‌نویس یا قرارداد ابتدایی است . در واقع، از نظر قانونی، هیچ‌کدام از این دو سند (پیش‌نویس اولیه و ثبت خودنویس) به‌تنهایی «سند رسمی» نیستند و برای الزام به انتقال، باید به دفترخانه مراجعه می‌شد.
.2 از نظر توافق طرفین (ماهیت قرارداد):
از آنجا که هر دو سند امضا شده‌اند، در ظاهر دو توافق متفاوت وجود دارد. اما از نظر حقوقی، توافق اولیه (پیش‌نویس ۳۰ درصد) مبنای اصلی قصد و رضایت شما بوده است. ثبت در سامانه توسط مشاور املاک، یک «اشتباه» یا «تخلف» از توافق قبلی است. سند ثبت‌شده در خودنویس، اگر خلاف توافق پیشین باشد، از نظر اثباتی ضعیف‌تر است، اما چون شما آن را امضا کرده‌اید، بار اثبات «اشتباه» یا «عدم تطابق با توافق واقعی» بر عهده شماست.
چه اقدامی می‌توانید انجام دهید؟
با توجه به اینکه سند خودنویس را امضا کرده‌اید، بهترین راهکار، عدم طرح دعوا بر مبنای پیش‌نویس اولیه به‌تنهایی و متمرکز شدن بر اصلاح یا ابطال سند خودنویس است.
اقدامات مشخص:
١-ارسال اظهارنامه رسمی: فوراً یک اظهارنامه رسمی برای فروشنده و مشاور املاک ارسال کنید. در آن صراحتاً ذکر کنید که وجه التزام توافق‌شده ۳۰ درصد بوده و درج ۵۰۰ میلیون تومان در سامانه خودنویس بدون رضایت شما و برخلاف توافق اولیه انجام شده است. از آن‌ها بخواهید برای اصلاح این مورد به دفتر اسناد رسمی مراجعه کنند یا رضایت خود را به اصلاح اعلام کنند. این اظهارنامه سند مهمی برای نشان دادن حسن نیت و آگاهی شما از تخلف است.
٢-طرح دعوای حقوقی (اصلاح یا ابطال): اگر طرف مقابل همکاری نکرد، باید در دادگاه حقوقی دادخواست تنظیم کنید. خواسته شما می‌تواند «اصلاح قرارداد ثبت‌شده در سامانه خودنویس» یا «ابطال بند وجه التزام سند خودنویس به دلیل مغایرت با توافق واقعی» باشد. در این دعوا، باید پیش‌نویس اولیه (که ۳۰ درصد در آن قید شده) و هرگونه مکاتبه یا شاهد (مثلاً پیامک‌ها) مبنی بر توافق بر ۳۰ درصد را به عنوان دلیل ارائه دهید تا قاضی متقاعد شود که امضای سند خودنویس ناشی از اشتباه بوده است.
٣-شکایت از مشاور املاک: مشاور املاک مرتکب تخلف حرفه‌ای شده است. می‌توانید به اتحادیه مشاوران املاک یا سازمان تعزیرات حکومتی شکایت کنید تا هم تحت فشار قرار گیرد و هم این شکایت به عنوان یک دلیل (برای نشان دادن دخالت او در تغییر) در دادگاه استفاده شود .
ميتوانم با تماس تلفني و اطلاع از وضعيت سند و تاريخ دقيق رويداد ها بهتر شما را راهنمايي نمايم
