لطفا اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
وبلاگ بنیاد وکلا
۱۰۴ بازدید ۰ دیدگاه

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر
وحید قاسمی
مشاوره حقوقی با وحید قاسمی وکیل پایه یک دادگستری

کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود

شاید شنیده باشید یا در اطرافیان خود فردی را سراغ داشته باشید که درگیر دعوای ملکی در دادگاه باشد.

هنگامی که علت دعوا را جویا می‌شوید، ممکن است این ماجرا را برای شما تعریف کند که مثلا چند سال پیش ملکی را خریداری کرده است و قرار بوده در زمانی مشخص تحویل او داده شود یا در تاریخ معینی ملک را تحویل بگیرد و اثاث‌کشی کند، ولی بعد از آن‌که تاریخ موعود فرا رسیده، با اتفاقی غیرمنتظره روبه‌رو شده و آن این‌که با افراد دیگری غیر از خود مواجه شده که آن‌ها نیز ادعای مالکیت همان ملک را دارند و آن را متعلق به خود می‌دانند.

این اتفاقی است که به‌وفور رخ داده است.

مالک، یک ملک را در چند معامله به چند فرد منتقل کرده است و بهای ملک را از همه آن‌ها گرفته است.

انتقال این املاک می‌تواند به‌موجب اسناد رسمی باشد یا عادی. سند رسمی مالکیت همان سندی است که پس از ثبت معامله در دفاتر اسناد رسمی، از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود.

سند عادی نیز بیع‌نامه‌ای است که در بنگاه‌های معاملات مسکن، به امضای فروشنده و خریدار می‌رسد.

این سند نشان‌دهنده‌ی این است که خریدار تمام یا قسمتی از ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده یا تعهد به پرداخت مابقی آن در آینده‌ای نزدیک (مثلا هم‌زمان با تنظیم سند رسمی انتقال) نموده و فروشنده نیز تعهد کرده که در یکی از دفاتر اسناد رسمی حاضر شود و ملک را رسما به نام خریدار کند.

حال در این‌جا تکلیف چیست؟ یک خانه و چندین صاحب خانه؟! کدام‌یک می‌تواند در خانه ساکن شود؟ کدام‌یک مالک واقعی ملک محسوب می‌شود؟

بدیهی است در چنین مواردی که بر سر مالکیت یک ملک بین چند نفر اختلاف وجود دارد، تا زمانی که مالک واقعی مشخص نشود، هیچ‌کدام نمی‌تواند با آسودگی خاطر از آن ملک بهره‌برداری کند.

بنابراین، لازم است دادگاه صالح این اختلاف را حل‌وفصل کند و مالک قانونی این ملک را معرفی کند تا در برابر همگان رسمیت پیدا کند.

هنگامی که پای دادگاه به این ماجرا باز می‌شود، با مفاهیمی به‌نام معامله‌ی معارض و انتقال مال غیر مواجه می‌شویم که لازم است تعریف و شرایط هریک از آن‌ها را توضیح دهیم.

معامله‌ی معارض به چه معنا است؟

ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت، در مقام جرم‌انگاری معامله‌ی معارض چنین مقرر کرده است:

«هر کس به‌موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به‌موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید، به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.»

هیات عمومی دیوان‌عالی‌کشور در رای وحدت رویه‌ی شماره‌ی ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ در مقام تفسیر این ماده چنین گفته است: «نظر به این‏که شرط تحقق بزه مشمول ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‏باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند «اول» ماده‌ی ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده‌ی ۴۸ همان قانون در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت،

بنابراین، چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری‌بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله‏ای نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمی معامله‏ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

بدین‌ترتیب، مطابق تفسیر هیات عمومی دیوان‌عالی کشور، جرم معامله‌ی معارض تنها در صورتی واقع می‌شود که هر دو معامله به‌موجب سند رسمی انجام شده باشد.

با توجه به این‌که در صورت رسمی‌بودن معامله‌ی اول، احتمال انجام معامله‌رسمی معارض با آن بسیار ضعیف است، امکان تحقق عملی این جرم نیز چندان زیاد نیست و به همین جهت، در محاکم ما پرونده‌ی کیفری زیادی در این خصوص وجود ندارد.

اما آن‌چه بسیار شایع است، معاملات مکرری است که با اسناد عادی بر مال واحد انجام می‌شود و بعضا ممکن است یک سند رسمی نیز در بین آن‌ها وجود داشته باشد.

در این موارد با جرم دیگری به‌نام «انتقال مال غیر» مواجه هستیم که در قسمت بعد با آن آشنا می‌شویم.

وحید قاسمی
مشاوره حقوقی با وحید قاسمی وکیل پایه یک دادگستری

کیفیت کلیه مشاوره‌ها توسط بنیاد وکلا تضمین می‌شود

ثبت دیدگاه

جهت ثبت دیدگاه خود ابتدا باید وارد حساب کاربری خود شوید:

ورود ثبت‌نام
دیدگاه‌ها

هنوز دیدگاهی ثبت نشده است.