موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
چگونه میتوان سند رسمی ملک پیشفروششده را بدون همکاری ورثه گرفت؟
پرسیده شده ۱ روز پیش
۳۲ پاسخ ثبت شده
مالک رسمی عرصه در زمان حیات، واحدی را به موجب قرارداد پیشفروش ساختمان به چند نفر پیشفروش کرده است. پس از فوت وی، پیشخریداران با اخذ حکم قطعی، عملیات ساختمانی را تکمیل کردهاند. اکنون در مرحله اجرای حکم، اداره ثبت به استناد فوت مالک و انتقال قهری ملک به ورثه، از تنظیم سند رسمی به نام پیشخریداران خودداری میکند و ورثه نیز اقدامی برای تعیین تکلیف ترکه و مالیات بر ارث انجام ندادهاند. با توجه به تقدم قرارداد پیشفروش بر فوت مالک، آیا حکم صادره علیه مورث نسبت به ورثه قابل اجراست و راهکار ثبتی برای انتقال سند بدون همکاری ورثه چیست؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
حکم قطعی صادره علیه متوفی در برابر ورثه نیز لازمالاجراست و فوت مالک تعهد را از بین نمیبرد. برای انتقال سند باید از طریق اجرای احکام دادگاه، معرفی نماینده برای امضا یا دستور مستقیم به اداره ثبت پیگیری شود.
این مسیر کلی اجرای احکام است، اما نحوه برخورد با ایراد اداره ثبت به متن دقیق دادنامه و دستور دادگاه بستگی دارد.
زهرا فرجآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
اجرای حکم تنظیم سند رسمی علیه ورثه
با توجه به قطعی بودن حکم، تعهدات مالی متوفی از ترکه خارج میشود و فوت مالک مانع اجرای حکم نیست و رای نسبت به ورثه هم اثر دارد. شما باید از طریق اجرای احکام، ادامه عملیات اجرایی و معرفی نماینده دادگاه جهت امضای سند در دفترخانه را درخواست کنید. همچنین میتوانید از دادگاه تقاضا کنید که نامهای مستقیم به اداره ثبت برای انتقال سند بدون نیاز به حضور ورثه ارسال نماید. در صورت پافشاری اداره ثبت بر امتناع، دلیل آن را کتبی بگیرید تا از طریق اجرای احکام یا اعتراض در مرجع صالح ثبتی رفع مانع شود.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
با سلام و احترام
با توجه به قطعی بودن حکم، فوت مالک باعث از بین رفتن تعهد وی نمیشود و حکم اصولا نسبت به ورثه بهعنوان قائممقام قانونی قابل اجراست. ابتدا از اجرای احکام، ادامه عملیات اجرایی و معرفی نماینده جهت امضای سند را درخواست کنید. اگر اداره ثبت امتناع کرد، علت امتناع را کتبی دریافت کرده و از طریق اجرای احکام، رفع مانع و الزام اداره ثبت به اجرای مفاد حکم را پیگیری کنید
در صورت استمرار امتناع، حسب مورد اعتراض به تصمیم ثبتی در مرجع صالح نیز قابل طرح است.
فوت محکومعلیه، اصولا مانع اجرای حکم قطعی علیه قائممقامان قانونی وی نیست و ورثه در حدود مقررات، قائممقام مورث محسوب میشوند. بنابراین، در صورت صدور حکم قطعی بر الزام به تنظیم سند رسمی، میتوان از واحد اجرای احکام درخواست ادامه عملیات اجرایی و تنظیم سند به نام محکومله را بدون نیاز به حضور یا همکاری ورثه مطرح نمود. عدم اقدام ورثه نسبت به امور ترکه نیز فینفسه موجب زوال حق ناشی از حکم قطعی نخواهد بود؛ هرچند تشریفات ثبتی و مالیاتی باید حسب مورد رعایت شود.
باسلام
بله؛ اصل حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی، با فوت محکومعلیه از بین نمیرود و در فرضی که حکم در زمان حیات مالک صادر شده و سپس مالک فوت کرده باشد، فوت وی مانع ادامه عملیات اجرایی نیست. حتی اگر پس از فوت، سند مشاعی به نام ورثه صادر شده باشد، این امر فینفسه مانع اجرای حکم قطعی انتقال به محکومله نیست. نظریه مشورتی جدید اداره کل حقوقی قوه قضائیه نیز صراحتا همین وضعیت را تایید کرده است.
سلام و درود،تعهداتی که متوفی در زمان حیات خود طبق قرارداد پیشفروش یا هر سند معتبر دیگری ایجاد کرده، جزء دیون و تعهدات ترکه محسوب میشود وبر اساس ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی محکومبه و احکام قطعی دادگاهها که علیه مورث صادر شده یا منشا آن تعهدات مورث بوده است، پس از فوت وی به قائممقامی قانونی (ورثه) منتقل میشود و عدم همکاری ورثه مانع اجرای حکم قطعی دادگاه نیست و در صورت امتناع ورثه یا اداره ثبت می توانید از دادگاه تقاضاکنیدنماینده ای جهت امضای ذیل اسنادرسمی در دفترخانه تعین نماید
در فرضی که گفتید، فوت مالک مانع اجرای حکم قطعی نیست و اداره ثبت نمیتواند صرفا به استناد فوت مورث و انتقال قهری ملک به ورثه، اجرای حکم را متوقف کند.
ماده ۳۱ قانون اجرای احکام مدنی صراحت دارد که فوت محکومعلیه مانع اجرای حکم نیست و عملیات اجرایی با معرفی ورثه ادامه پیدا میکند. نظریه مشورتی جدید اداره حقوقی به شماره ۷/۱۴۰۴/۶۷۹ مورخ ۱۴۰۵/۰۳/۱۱ نیز دقیقا همین وضعیت را بررسی کرده و تصریح دارد که حتی اگر ورثه سند مشاعی هم گرفته باشند، این امر مانع ادامه اجرای حکم الزام به تنظیم سند رسمی نیست
اصل حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی، با فوت مالک رسمی از بین نمیرود و فوت محکومعلیه اصولا مانع ادامه عملیات اجرایی نیست. حتی اگر ورثه بعدا ملک را به نسبت سهمالارث خود در دفتر املاک ثبت کرده باشند، این امر بهخودیخود مانع اجرای حکم قطعی قبلی نیست.
در پرونده اجرای احکام، لایحهای با خواسته «ادامه عملیات اجرایی حکم قطعی و معرفی وراث به عنوان قائممقام قانونی محکومعلیه و صدور دستور به اداره ثبت و دفترخانه جهت انتقال رسمی» ثبت شود
چون حکم قطعی است و فوت مالک مانع اجرا نیست، از اجرای احکام بخواهید عملیات اجرایی را ادامه دهد و نماینده دادگاه برای امضای سند معرفی کند، و همچنین از دادگاه بخواهید نامه مستقیم به اداره ثبت بفرستد و در صورت امتناع ثبت دلیل کتبی بگیرید تا مانع رفع شود.
باسلام کاربر گرامی
اصولا مانع اجرای حکم قطعی علیه قائممقامان قانونی مورث نیست و ورثه در حدود مقررات قائممقام مورث محسوب میشوند
در صورت صدور حکم قطعی بر الزام به تنظیم سند رسمی میتوان از واحد اجرای احکام درخواست ادامه عملیات اجرایی و تنظیم سند به نام محکومله را بدون نیاز به حضور یا همکاری ورثه مطرح نمود.
با سلام
پس از فوت مورث ،وراث در خصوص اجرای تعهدات ایشان قائم مقام خواهند بود و فوت ایشان در اثنای رسیدگی مانع ادامه عملیات اجرایی نیست بلکه شما با ارایه گواهی حصر وراثت ایشان ادامه عملیات اجرایی را به طرفیت وراث درخواست نمایید در خصوص تنظیم سند رسمی چنانچه وراث از اجرای حکم امتناع نماییند به درخواست شما اجرای احکام از طریق ارجاع نماییند خود انتقال سند را انجام خواهد داد
باسلام،باید عرض شود سوال ابهام دارد، شما مشخص نکرده اید که مبنای حکم قطعی چیست؟ در فرضی که حکم قطعی الزام به تنظیم سند رسمی باشد جواب این است که با توجه به اینکه قرارداد پیش فروش ساختمان یک عقد لازم است با فوت پیش فروشنده منفسخ نمی شود. بنابراین اگر اداره ثبت از تنظیم سند خودداری کند باید از طریق اجرای احکام دادگاه درخواست شود تا نماینده ای برای امضای سند انتقال تعیین کند تا به نمایندگی از ورثه سند را امضاء کند. در مورد مالیات بر ارث نیز خود اجرای احکام با مکاتبه می تواند این اداره را ملزم به تعیین تکلیف کند که مالیات بر ارث را ارزیابی کند و اجرای احکام مبلغ را از خود ماترک اخذ خواهد کرد. بنابراین اگر حکم فقط اجازه تکمیل ساختمان باشد ، چنین حکمی به تنهایی مجوز تنظیم سند رسمی نخواهد بود. بنابراین اول باید مفاد حکم روشن شود : خوانده حکم ورثه بوده یا مورث؟ دوم: خواسته دقیقا چه بوده، الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام به تکمیل ساختمان یا تحویل و یا اثبات قرارداد؟ منطوق حکم چه بوده؟ تاریخ صدور حکم قبل از فوت مالک یا بعد از فوت مالک بوده؟ بنابراین تا جواب این ابهامات مشخص نشود نمیتوان جواب قطعی ای را ارائه داد.
با سلام
با توجه به اینکه قرارداد پیشفروش و حکم قطعی مقدم بر فوت مالک است در نتیجه فوت او مانع اجرای حکم نیست و میتوانید از اجرای احکام درخواست ادامه عملیات اجرایی کنید و بخواهید که نماینده دادگاه (نماینده واحد اجرا) به قائممقامی مورث سند رسمی انتقال را امضا کنند البته توجه کنید که تشریفات ثبتی و مالیاتی مربوط به ترکه نیز باید از طریق اجرای احکام و اداره ثبت تعیین تکلیف بشود.
پیروز باشید
فوت مالک، تعهد موضوع حکم قطعی را از بین نمیبرد و حکم اصولا علیه ورثه قابل اجراست. از اجرای احکام، ادامه عملیات و معرفی نماینده برای امضای سند را بخواهید. اگر ثبت امتناع کرد، دلیل کتبی بگیرید و از اجرای احکام رفع مانع را پیگیری کنید؛ در صورت لزوم، به تصمیم ثبتی در مرجع صالح اعتراض کنید
سلام. فوت مالک بعد از ایجاد تعهد، اصل تعهد قراردادی رو از بین نمیبره و اگر حکم قطعی الزام به تنظیم سند صادر شده باشه، وراث به عنوان قائممقام متوفی نمیتونن صرفا به استناد انتقال قهری ملک به خودشون مانع اجرای حکم بشن.
اگر محکومعلیه در جریان اجرا فوت کرده، طبق مواد ۱۰ و ۳۱ قانون اجرای احکام مدنی، وراث باید به اجرای احکام معرفی بشن و عملیات اجرایی نسبت به اونها ادامه پیدا میکنه. حتی صدور سند مالکیت مشاعی به نام وراث هم مانع اجرای حکم قطعی انتقال سند به محکومله نیست.
بنابراین به نظرم به جای طرح دعوای مجدد، از همان شعبه اجرای احکام درخواست کنید وراث شناسایی و به عنوان قائممقام محکومعلیه وارد عملیات اجرایی بشن و مراتب برای اجرای حکم به اداره ثبت و دفترخانه اعلام بشه. عدم همکاری وراث یا اقدام نکردن اونها برای انتقال ترکه، بهخودیخود نباید باعث بیاثر شدن حکم قطعی شما بشه.
اگر اداره ثبت همچنان به دلیل فوت مالک از انتقال خودداری میکنه، موضوع رو به عنوان اشکال در اجرای حکم به دادگاه صادرکننده رای منعکس کنید تا دستور مقتضی برای ادامه عملیات ثبتی صادر بشه.
بله با توجه به تقدم قرارداد پیشفروش حکم صادره علیه مورث نسبت به ورثه قابل اجراست.برای راهکار ثبتی واحد اجرای احکام مدنی میتواند به نیابت از ورثه اسناد انتقال را در دفترخانه امضا کند. عدم پرداخت مالیات بر ارث از سوی ورثه مانع اجرای حکم دادگاه نمیشود.
بعد از قطعی شدن حکم، تعهدات مالی متوفی از ترکه خارج و محاسبه میشود و فوت مالک مانع اجرای حکم قطعی دادگاه نمیشود. با معرفی ورثه طی لایحه ای از اجرای احکام، ادامه عملیات اجرایی را درخواست کنید.
درصورت عدم همکاری ورثه درخواست معرفی نماینده دادگاه جهت امضای سند در دفترخانه را از دادگاه بخواهید.
بله حکم قطعی علیه مورث نسبت به ورثه لازمالاجراست و اداره ثبت نمیتواند بهانه فوت را مطرح کند راهکار این است که از دادگاه صادرکننده حکم درخواست نامه مستقیم به اداره ثبت برای انتقال سند بدون نیاز به حضور ورثه یا گواهی انحصار وراثت نمایید زیرا تعهدات مالی متوفی از ترکه قبل از تقسیم ارث پرداخت میشود
درود
بطور کلی حکم قطعی صادره علیه متوفی در برابر ورثه نیز لازمالاجرا میباشد و فوت مالک تعهد را از بین نمیبرد.
برای انتقال سند باید از طریق اجرای احکام دادگاه، معرفی نماینده برای امضا یا دستور مستقیم به اداره ثبت پیگیری شود.
بااحترام حکم قطعی علیه مورث اصولا با فوت او بی اثر نمیشود و قابل اجرا علیه ورثه است و اداره ثبت صرفا به استناد فوت مالک نباید اجرای حق قطعی پیش خریداران را متوقف کند راهکار اصلی پیگیری اجرای حکم از اجرای احکام و الزام به تنظیم سند رسمی بدون نیاز به همکاری ورثه است
هرچند باید دادنانه بررسی شود ولی باید توجه داشت که اگر دادنامه ای برعلیه متوفی صادر شده است در زمان اجرای حکم ببرای ورثه لازم الرجراست از اجرای احکام بخواهید تا این موضوع را بررسی کند
بله، حکم علیه مورث نسبت به ورثه قابل اجراست و اداره ثبت باید سند را به نام پیشخریداران تنظیم کند؛ در صورت امتناع، میتوانید از طریق دادگاه و با استناد به حکم قطعی، الزام ثبت را بدون نیاز به همکاری ورثه پیگیری کنید.
با سلام حکم قطعی دادگاه با فوتت طرف از بین نمیرود و از طریق وراث به قائم مقامی قابل پیگیری است و یا از طریق نماینده دادگاه و اجرای احکام به نیابت امضا میگردد
به هر صورت با فوت مالک، ملک به طور قهری به ورثه منتقل شده و از آنجا که تمام اسناد به نام مورث آنها است یا ورثه باید همکاری کنند یا باید الزام آنان را باید از،مرجع قضایی مطالبه کرد
باسلام وعرض ادب
حکم قطعی علیه متوفی قائممقام عام (ورثه) را نیز ملزم میکند و تعهدات مالی مورث از ترکه قابل اجراست (ماده ۲۳۱ قانون امور حسبی و ماده ۲ قانون اجرای احکام مدنی).
اجرای احکام مدنی اخطاریهای با مهلت معین برای امضای سند به ورثه ابلاغ میکند، در صورت عدم حضور یا عدم انحصار وراثت یاتسویه مالیات، دادورز اجرای احکام با اعمال مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی و معرفی به دفترخانه، راسا به عنوان نماینده قضایی سند انتقال را امضا میکند و اداره ثبت مکلف به ثبت آن است.
باسلام
برای پاسخ لازم است که محتوای رای قطعی مشخص گردد،اگر رای قطعی صرفا در خصوص تکمیل بنا بوده و به سند رسمی اشاره ای ننموده است،نیاز به طرح دعوی دیگری است.ولیکن اگر حکم سابق مشمول تنظیم سندرسمی بوده در این حالت وراث قائم مقام مورث هستند و بایست حکم اجرا گردد.
چناچه حکم توسط اداره ثبت اجرا نمیشود طی یک اظهارنامه بدین امر اعتراض نمایید.همچنین از طریق اجرای احکام موضوع را جهت صدور دستور و الزام اداره ثبت پیگیری کنید.
فوت مالک تعهدش را از بین نمیبرد و ورثه به حکم ماده ۲۲۰ قانون مدنی قائممقام مورث محسوب میشوند و حکم قطعی صادره، طبق ماده ۳۱ قانون اجرای احکام مدنی، تنها با معرفی ورثه و ابلاغ اجراییه قابل اجراست، بدون آنکه نیازی به طرح دعوای تازه باشد. اگر ورثه از حضور در دفترخانه یا امضای سند سر باز زنند، دادگاه خودش نماینده تعیین میکند تا سند را امضا کند.
اما پیش از تنظیم سند، باید گواهی مالیات بر ارث گرفته شود.
درود باید علیه کلیه وراث طرح دعوا الزام به تظنیم سند رسمی داده شود و فوت مالک تاثیری در تعهدات موجود نداشته و عملیات اجرایی به طرفیت وراث ادامه پیدا خواهد کرد
اگر بعد از انتقال و قبل از طرح دعوا مالک فوت کرده شما بایستی دعوا را به طرفیت ورثه طرح میکردید اگر بعد از تقدیم دادگاه و صدور حکم فوت کرده و قبل از صدور اجرائیه بوده از دادگاه درخواست کنید اجرائیه به طرفیت ورثه صادر کند .. چون قبل از فوت واگذار کرده مالیات بر ارث تعلق نمی گیرد
اگر قرارداد پیشفروش و تعهد به انتقال رسمی قبل از فوت مالک ایجاد شده و حکم قطعی نیز علیه مورث صادر شده باشد، فوت مالک اصولا مانع اجرای حکم نیست و تعهد وی در حدود ترکه به ورثه منتقل میشود. بنابراین ورثه نمیتوانند صرفا با استناد به فوت مورث مانع اجرای حکم قطعی شوند
