چگونه می‌توانم ملک فروخته‌شده به دو نفر را پیگیری کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و احترام.
با توجه به شرایطی که توضیح دادید، شما از شانس بالایی برای موفقیت در دادگاه و احقاق حق خود برخوردار هستید. در ادامه، تحلیل حقوقی وضعیت شما و اقداماتی که باید انجام دهید، توضیح داده می‌شود.

تحلیل حقوقی: تقابل مبایعه‌نامه با کد رهگیری و سند رسمی
در نظام حقوقی ایران، سند رسمی از بالاترین اعتبار برخوردار است و قانون، مالک را کسی می‌داند که سند رسمی به نام او ثبت شده باشد. با این حال، این موضوع به این معنا نیست که حقوق دارندگان اسناد عادی مانند مبایعه‌نامه نادیده گرفته می‌شود، به خصوص اگر آن مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری باشد.

اعتبار مبایعه‌نامه شما: مبایعه‌نامه‌ای که شما در اختیار دارید، یک قرارداد و سند عادی محسوب می‌شود که اثبات‌کننده وقوع معامله بین شما و پدرتان است. داشتن کد رهگیری یک مزیت بسیار بزرگ است، زیرا نشان می‌دهد که این معامله در «سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور» به ثبت رسیده و تاریخ انجام آن کاملا مشخص است. این کد رهگیری از انجام معاملات معارض و فروش ملک به چند نفر جلوگیری می‌کند و اعتبار مبایعه‌نامه شما را در دادگاه به شدت افزایش می‌دهد.

وضعیت سند برادر شما: اگرچه برادر شما سند رسمی دریافت کرده است، اما این سند بر اساس معامله‌ای صادر شده که پس از فروش ملک به شما انجام گرفته است. در واقع، در زمان اقدام برادرتان برای اخذ سند، پدر شما دیگر مالک آن ملک نبوده تا بتواند آن را به شخص دیگری (حتی به صورت صوری) منتقل کند یا برای او سند بگیرد.

رای احتمالی قاضی به نفع چه کسی خواهد بود؟
به احتمال بسیار زیاد، قاضی حق را به شما خواهد داد. دلایل اصلی این امر عبارتند از:

تقدم معامله شما: شما می‌توانید با استناد به تاریخ ثبت شده در مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری، ثابت کنید که مالکیت ملک، پیش از اقدام برادرتان برای اخذ سند، به شما منتقل شده است.

عدم مالکیت پدر در زمان اخذ سند توسط برادر: از آنجایی که پدر شما ملک را قبلا به شما فروخته بود، در زمان اخذ سند توسط برادرتان، دیگر اختیاری نسبت به آن ملک نداشته است.

امکان ابطال سند رسمی مؤخر: در رویه قضایی، امکان ابطال سند رسمی که تاریخ آن بعد از یک مبایعه‌نامه عادی معتبر باشد، وجود دارد. دادگاه پس از احراز صحت و اصالت مبایعه‌نامه شما (که با کد رهگیری به راحتی قابل اثبات است)، سند رسمی صادر شده به نام برادرتان را باطل خواهد کرد.

اقدامات قانونی که باید انجام دهید
برای پس گرفتن حق خود، شما باید دادخواستی حقوقی را در دادگاه محل وقوع ملک مطرح کنید. این دادخواست باید شامل دو خواسته اصلی باشد:

ابطال سند رسمی مالکیت: درخواست باطل کردن سندی که به نام برادرتان صادر شده است.

الزام به تنظیم سند رسمی: درخواست الزام وراث پدرتان (که شامل خود شما و برادرتان نیز می‌شود) به تنظیم سند رسمی ملک به نام شما.

طرفین دعوا (خواندگان) چه کسانی هستند؟
شما باید دادخواست خود را علیه برادرتان (به عنوان فردی که سند رسمی به نام اوست) و تمام ورثه پدرتان (به عنوان قائم مقام قانونی فروشنده) تنظیم کنید.

مدارک مورد نیاز برای طرح دعوا:
اصل مبایعه‌نامه دارای کد رهگیری.
مدارک هویتی شما (کارت ملی و شناسنامه).
گواهی انحصار وراثت پدرتان (برای مشخص شدن ورثه).
هرگونه مدرک دیگری که مالکیت شما را اثبات کند (مانند شهادت شهود یا رسید پرداخت وجه).