الزام به انجام تعهدات فروشنده در پیش‌خرید مغازه یا فسخ مبایعه‌نامه چگونه ممکن است؟

سال گذشته مغازه‌ای را به صورت پیش‌خرید از یکی از دوستانم خریداری کردم. زمین دو نبش با عرض ۱۰ متر است که ۵ متر آن در طرح تعریض بزرگراه قرار گرفته و ۵ متر در ۳۳ متر باقی می‌ماند. شهرداری کاربری تجاری را تأیید و مجوزهای لازم را صادر کرده است. زمین فاقد سند شش‌دانگ است و در مراحل پایانی ثبت تحت ماده ۱۴۷ قانون ثبت قرار دارد. مبایعه‌نامه در بنگاه تنظیم شده اما کد رهگیری دریافت نشده است. از ثمن معامله ۲۱۰ میلیون تومان پرداخت شده و ۸۰ میلیون تومان باقی مانده که به صورت دو فقره چک تحویل داده شده است. در چک‌های پاس‌شده، عنوان خرید مغازه قید شده بود. در مبایعه‌نامه شرایط ساخت از جمله نوع سنگ دیواره و نصب کرکره برقی ذکر شده و همچنین شرط فسخ یک‌طرفه در صورت برگشت چک‌ها درج گردیده است. علاوه بر این، در قولنامه قید شده که در صورت عدم موفقیت در اخذ مجوزات، یک دانگ از زمین به اینجانب تعلق گیرد. فروشنده به بهانه نبود سند شش‌دانگ و روند اداری از انجام تعهداتش طفره می‌رود. لطفاً راهنمایی فرمایید.