با سلام و احترام، منزل پدری ۳ طبقهای داشتیم که قبل از فوت والدین، ۲ نفر از فرزندان همراه خانوادهشان در منزل سکونت داشتند. قبل از فوت مادر و بعد از فوت پدر، سهم فرزندان دختر و پسر جداگانه تقسیم شده و هر یک از فرزندان سند جداگانه خودشان را دارند (در واقع هر یک از فرزندان برای سهم خود سند رسمی دارند) و تقسیم اموال منزل بعد از فوت مادر انجام شده. اما حالا ۲ نفر از فرزندان به همراه خانوادهشان بعد از فوت مادر همچنان در منزل سکونت دارند و حاضر به تخلیه منزل نیستند با این بهانه که در سهم خودمان هستیم و نه نسبت به پرداخت اجاره اقدام میکنند و نه منزل را تخلیه میکنند و ادعا میکنند بعد از فروش منزل تخلیه میکنند. من چگونه میتوانم هم از آنها اجارهی روزهای گذشته را بگیرم و هم اینکه به صورت قانونی اقدام کنم تا منزل را تخلیه کنند؟ (مایل به فروش منزل از طریق دادسرا و مزایده نیستیم تا بیرون از دادسرا و در املاکی به فروش برسد).
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
در ادامه راهکارهای قانونی برای دو خواسته شما، یعنی دریافت اجاره ایام گذشته و تخلیه ملک، به تفکیک توضیح داده میشود.
بخش اول: دریافت اجاره روزهای گذشته (اجرتالمثل ایام تصرف)
در قانون مدنی، هرگاه شخصی بدون اجازه سایر شرکا از مال مشترک استفاده انحصاری کند، موظف است به سایرین به نسبت سهمشان اجارهای پرداخت کند که به آن «اجرتالمثل ایام تصرف» میگویند. از آنجایی که آن دو وارث بدون رضایت شما و دیگر ورثه در کل ملک سکونت دارند، شما حق دارید اجرتالمثل سهم خود را از ایشان مطالبه کنید.
مراحل قانونی اقدام:
۱. ارسال اظهارنامه رسمی: اولین و بهترین قدم، ارسال یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای آن دو وارث است. در این اظهارنامه باید بهطور رسمی از آنها بخواهید که ظرف مدت مشخصی (مثلا ۱۰ روز) نسبت به پرداخت اجرتالمثل ایام تصرف ملک از تاریخ فوت مادر تا کنون اقدام نمایند. این کار یک مدرک رسمی برای اقدامات بعدی شما خواهد بود.
۲. تقدیم دادخواست مطالبه اجرتالمثل: اگر به اظهارنامه شما توجهی نکردند، میتوانید با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، دادخواست «مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف» را ثبت کنید.
۳. ارجاع به کارشناس: پس از ثبت دادخواست، دادگاه موضوع را به یک کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد. کارشناس با بررسی ملک، مبلغ اجاره ماهانه آن را بر اساس نرخ روز تعیین میکند.
۴. صدور رای: دادگاه بر اساس نظر کارشناس، رای به محکومیت متصرفین به پرداخت اجرتالمثل به نسبت سهم هر یک از ورثه صادر میکند. این مبلغ شامل تمام مدتی است که آنها بدون اجازه در ملک سکونت داشتهاند.
بخش دوم: اقدام برای تخلیه ملک
خواسته شما مبنی بر تخلیه ملک از نظر حقوقی پیچیدهتر است، زیرا آن دو نفر نیز خود جزو مالکین ملک هستند. دعوای معمول برای تخلیه، «خلع ید» نام دارد.
• دعوای خلع ید مشاعی: شما میتوانید علیه آنها دادخواست «خلع ید مشاعی» تنظیم کنید. دادگاه معمولا به نفع شما رای صادر میکند و حکم به خلع ید متصرفین میدهد. اما مشکل اصلی در اجرای این حکم است. از آنجایی که آن دو وارث خودشان نیز مالک بخشی از ملک هستند، اجرای حکم و بیرون کردن آنها از ملکی که در آن سهم دارند، با موانع قانونی و عملی جدی روبرو است.
راهحل نهایی و کارآمد: درخواست دستور فروش ملک مشاع
با توجه به اینکه شما مایل به فروش ملک از طریق بنگاه و نه مزایده هستید، بهترین و موثرترین راهکار قانونی، استفاده از اهرم «دستور فروش ملک مشاع» است. این راهکار معمولا طرف مقابل را به همکاری و توافق وادار میکند.
مراحل و نکات کلیدی:
۱. درخواست گواهی عدم افراز: ابتدا یکی از مالکین باید به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست «افراز» (تقسیم فیزیکی) ملک را بدهد. از آنجایی که یک خانه ۳ طبقه عملا قابل تقسیم دقیق بین تمام ورثه نیست، اداره ثبت گواهی «عدم افراز» صادر میکند.
۲. تقدیم دادخواست دستور فروش: با در دست داشتن گواهی عدم افراز، هر یک از ورثه میتواند به دادگاه حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کرده و دادخواست «دستور فروش ملک مشاع» را ثبت نماید.
۳. صدور دستور فروش بدون تشریفات: این درخواست یک دعوای حقوقی پیچیده نیست و دادگاه بدون تعیین وقت رسیدگی و دعوت از طرفین، دستور فروش ملک را صادر میکند. این دستور قطعی است و قابل تجدیدنظر یا اعتراض نیست.
۴. ارجاع به اجرای احکام برای مزایده: پس از صدور دستور، پرونده به واحد اجرای احکام مدنی فرستاده میشود تا ملک از طریق مزایده عمومی به فروش برسد.
چگونه این راهکار به شما کمک میکند؟
نکته کلیدی اینجاست: شما از این فرآیند به عنوان یک اهرم فشار قانونی استفاده میکنید.
ملکی که از طریق مزایده به فروش میرسد، معمولا به قیمتی پایینتر از ارزش واقعی بازار فروخته میشود. شما و سایر ورثه که موافق فروش هستید، میتوانید با شروع این فرآیند قانونی، به دو وارث ساکن نشان دهید که فروش ملک حتمی است. در این شرایط، آنها برای جلوگیری از ضرر مالی ناشی از فروش ملک در مزایده، به احتمال بسیار زیاد حاضر به همکاری برای فروش توافقی و مسالمتآمیز از طریق بنگاه املاک خواهند شد.
خلاصه برنامه اقدام پیشنهادی:
۱. مذاکره نهایی: یک بار دیگر با حضور تمام ورثه جلسهای برگزار کرده و به آنها توضیح دهید که در صورت عدم همکاری، مجبور به استفاده از راهکارهای قانونی خواهید شد که در نهایت به ضرر همه، بهخصوص خودشان، تمام میشود.
۲. ارسال اظهارنامه: بهطور همزمان برای مطالبه اجرتالمثل و درخواست تخلیه و اعلام آمادگی برای فروش توافقی، یک اظهارنامه رسمی برایشان ارسال کنید.
۳. شروع اقدامات قضایی: اگر مذاکرات و اظهارنامه بینتیجه بود، همزمان دو اقدام را آغاز کنید:
دادخواست مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف.
دادخواست دستور فروش ملک مشاع پس از دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت.
۴. استفاده از اهرم فشار: با پیشرفت پرونده دستور فروش، فشار بر روی آنها افزایش یافته و احتمالا برای فروش توافقی پیشقدم خواهند شد.
اگر سندهای صادره برای سهم الارث هریک از فرزندان، سند مشاعی بوده و ملک، غیرقابل افراز تشخیص داده باشد؛ باید درخواست خلع ید مشاعی و مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به نسبت سهم مشاع خویش را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارسال نمایید.
پس از صدور و اجرای حکم خلع ید مشاعی، کلیه وراث از هرگونه تصرف فیزیکی در ملک مشاع ممنوع خواهند شد و هیچکس تا زمان تعیین تکلیف نهایی پیرامون فروش ملک، حق استفاده از آن و همچنین رهن یا اجاره دادن آن را حتی به نسبت سهم الارث خود نخواهد داشت مگر با فروش یا با حصول توافق ثانوی بین وراث.
شما میفرمایید سند رسمی تفکیکی به نام هر یک از فرزندان صادر شده است.
👉 پس از نظر حقوقی، ملک دیگر *ترکه مشاع* نیست بلکه هر کس مالک سهم اختصاصی خودش است.
• اگر آن دو فرزند در واحدی که مالک رسمی آن نیستند ساکن باشند، این تصرف بدون رضایت مالک، غاصبانه محسوب میشود.
دو حق مشخص دارید:
۱. حق مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف:
• طبق ماده ۳۲۰ قانون مدنی، هر کس در ملک دیگری بدون اجازه سکونت داشته باشد، مکلف به پرداخت اجرتالمثل است.
• میتوانید دادخواست «مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف» بدهید (کارشناسی تعیین میکند اجارهبهای ملک از تاریخ فوت مادر تا روز تخلیه چقدر است).
۲. حق تخلیه و رفع تصرف:
• اگر در واحدی سکونت دارند که به نام آنها نیست، شما به عنوان مالک رسمی میتوانید دادخواست خلع ید یا رفع تصرف عدوانی بدهید.
• دادگاه پس از اثبات مالکیت رسمی شما، حکم به تخلیه و تحویل ملک خواهد داد.
۳. روند عملی پیشنهادی
الف) اقدام غیرقضایی (توصیه اول)
• ابتدا اظهارنامه رسمی برای آنها ارسال کنید (از طریق دفاتر خدمات قضایی):
• اعلام کنید مالکیت رسمی دارید.
• مهلت مشخص برای تخلیه بدهید.
• مطالبه اجرتالمثل ایام گذشته کنید.
• این کار دو فایده دارد:
۱. سند رسمی برای دادگاه خواهد بود که شما درخواست تخلیه کردهاید.
۲. شاید با فشار اظهارنامه حاضر به توافق یا پرداخت اجاره شوند.
ب) اقدام قضایی (اگر تمکین نکردند)
• دادخواست مطالبه اجرتالمثل ایام تصرف
• همزمان یا جداگانه: دادخواست خلع ید (اگر تصرف در واحد متعلق به شماست)
۴. در خصوص فروش ملک
• چون اسناد رسمی تفکیکی دارید، برای فروش نیازی به مزایده یا فروش از طریق دادگاه ندارید.
• هر کس مالک سهم اختصاصی خودش است و میتواند آزادانه بفروشد.
• اما اگر بخواهید کل ساختمان را یکجا بفروشید، باید رضایت همه مالکان جلب شود. ۵. توصیه پایانی
• اگر قصد دعوا ندارید، بهترین راهکار عملی این است که با کمک اظهارنامه رسمی و فشار قانونی، آن دو نفر را به مذاکره و توافق برای تخلیه یا اجاره وادار کنید.
• اگر لجاجت داشتند، مطمئن باشید دعوای خلع ید + اجرتالمثل تنها مسیر قانونی و قطعی شماست.
شما اگر مایل به مزایده مال مشاعی نیستید میتوانید مطالبه اجرت المثل سهم خود را از متصرفین کنید.بهتر است قبل اقدام قانونی ابتداء تامین دلیل نمایید تا متصرفین مشخص شوند.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
