چگونه ملک ورثه ای بدون سند رسمی را بفروشم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و وقت بخیر،

در مورد وضعیت ملکی که توضیح دادید، نکات حقوقی و راهکارهای زیر قابل توجه است:

وضعیت ملک و مالکیت
ملک مورد نظر شما شامل ۲ باب مغازه تجاری و ۲ باب آپارتمان مسکونی است که هر کدام پلاک مستقل دارند و به صورت قولنامه‌ای خریداری شده‌اند. دادگاه رای به بیع و تنظیم سند به نام خریدار صادر کرده اما سند رسمی تنظیم نشده است.

ملک‌ها فاقد سند ثبتی هستند و به صورت قرارداد اجاره از آستان قدس رضوی (مشهد) می‌باشند.
پس از فوت پدر، ملک‌ها به ارث رسیده و انحصار وراثت انجام شده است اما ورثه برای فروش به توافق نرسیده‌اند.
بدهی‌های مربوط به دارایی، شهرداری و رضایت آستان قدس نیز پرداخت نشده است.

راهکارهای پیشنهادی برای فروش و تقسیم سهم‌الارث
تقسیم و توافق بین وراث: بهترین و سریع‌ترین راه، توافق وراث بر سر تقسیم ملک و فروش آن است. در صورت عدم توافق، می‌توان از طریق دادگاه درخواست تقسیم ترکه یا فروش ملک به صورت مزایده کرد.

دادخواست دستور فروش و اعسار: می‌توان دادخواست اعسار (عدم توانایی مالی برای پرداخت بدهی‌ها) و تقاضای دستور فروش ملک را به دادگاه ارائه داد تا ملک به مزایده گذاشته شود و از محل فروش، بدهی‌ها و سهم وراث پرداخت گردد. این راهکار معمول است در صورت عدم همکاری وراث و بدهی‌های معوق.

الزام به تنظیم سند رسمی: اگر دادگاه رای به بیع داده و سند رسمی تنظیم نشده، خریدار یا وراث می‌توانند از طریق دادگاه، الزام فروشنده یا وراث به تنظیم سند رسمی را درخواست کنند. البته در ملک‌های اجاره‌ای از آستان قدس، این موضوع ممکن است پیچیدگی‌هایی داشته باشد و نیاز به بررسی قرارداد اجاره و شرایط آن دارد.

نقش وکیل: حضور وکیل در امور ملکی و ارثی توصیه می‌شود زیرا دعاوی ملکی و تقسیم ارث پیچیدگی‌های خاص دارد و تنظیم دادخواست‌ها و دفاعیات نیازمند تخصص است.
لزوم داشتن وکیل: برای طرح دعاوی در دادگاه الزام به تنظیم سند، تقسیم ترکه، دستور فروش و اعسار، داشتن وکیل اجباری نیست اما بسیار توصیه می‌شود تا حقوق شما به درستی پیگیری شود.
وکالت معاضدتی: در صورت ناتوانی مالی، می‌توانید از وکلای معاضدتی که توسط قوه قضائیه یا مراکز حقوقی دولتی ارائه می‌شوند، استفاده کنید. این وکلا به صورت رایگان یا با هزینه کم به افراد نیازمند خدمات حقوقی ارائه می‌دهند.

نکات مهم
قرارداد اجاره از آستان قدس و عدم وجود سند رسمی، فروش ملک را پیچیده می‌کند و باید با توجه به قوانین مربوط به املاک اجاره‌ای آستان قدس اقدام شود.
پرداخت بدهی‌های دارایی، شهرداری و اخذ رضایت آستان قدس برای فروش ملک ضروری است و در صورت عدم پرداخت، ممکن است ملک توقیف یا فروش آن با مشکل مواجه شود.
در صورت فروش ملک به صورت وکالتی، وکالت باید صریح و دقیق باشد و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود تا حقوق طرفین محفوظ بماند.

جمع‌بندی
برای فروش و تقسیم سهم‌الارث ملک قولنامه‌ای بدون سند رسمی که تحت قرارداد اجاره از آستان قدس است و وراث به توافق نرسیده‌اند، می‌توان:

ابتدا با وراث مذاکره و توافق کرد.
در صورت عدم توافق، دادخواست تقسیم ترکه یا دستور فروش ملک به دادگاه ارائه داد.
در صورت مشکلات مالی، دادخواست اعسار و تقاضای فروش ملک از طریق مزایده را مطرح کرد.
برای تنظیم سند رسمی، الزام فروشنده یا وراث به تنظیم سند از طریق دادگاه درخواست شود.