موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
ما یک ملک ورثهای داریم که میخواهیم بفروشیم ولی سند ملک دست یکی از ورثه است که نمیدهد و همچنین این ملک دو بازداشت بابت مهریه دارد که توسط دو نفر از زنعموهایم در اداره اجرای اسناد رسمی تهران انجام شده است و حاضر به برداشتن بازداشتیهایشان نیستند و مزایده را در اداره اجرا برگزار نمیکنند و اصلا همکاری نمیکنند.
در ضمن، این ملک چند بازداشت از قدیم (سالهای ۱۳۴۵ و ۱۳۴۶) دارد و یک رهن به نفع شخص مربوط به سال ۱۳۳۸، که با توجه به پیگیری اینجانب از اداره اجرای اسناد رسمی تهران، هیچ سابقهای از این بازداشتیها و رهن قدیم ندارند و پروندههای مربوط به این موارد سالها پیش امحا شده است.
از طریق دادخواست تقسیم ترکه اقدام کردم ولی قاضی با دیدن بازداشتیها و رهن خانه، عدم استماع کرد و درخواست را رد کرد و گفت طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، ملکی که بازداشت و رهن داشته باشد را نمیتوان فروخت. از شما تقاضا داریم برای فروش این ملک راهنمایی بفرمایید.
سلام وقتت بخیر
وضعیت فعلی ملک شما و موانع فروش
سند ملک در اختیار یکی از ورثه است و همکاری نمیکند.
ملک دارای دو بازداشت بابت مهریه است که توسط دو نفر از زنعموها در اداره اجرای اسناد رسمی تهران ثبت شده و آنها حاضر به رفع بازداشت یا برگزاری مزایده نیستند.
ملک دارای بازداشتها و رهنهای قدیمی (سالهای ۱۳۳۸، ۱۳۴۵ و ۱۳۴۶) است که اداره ثبت و اجرای اسناد رسمی اعلام کرده هیچ سابقهای از آنها وجود ندارد و پروندهها امحا شده است.
دادخواست تقسیم ترکه به دلیل وجود بازداشت و رهن رد شده است و قاضی طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی رای به عدم استماع داده است.
موانع قانونی فروش ملک بازداشتی
طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال (اعم از قطعی، شرطی و رهنی) نسبت به مال توقیفشده باطل و بلااثر است. یعنی تا زمانی که ملک در بازداشت است، امکان فروش قانونی آن وجود ندارد و هرگونه معاملهای نسبت به آن بیاعتبار خواهد بود
راهکارهای عملی برای رفع مشکل
۱. رفع بازداشتهای فعلی (مهریه)
تنها راه قانونی برای فروش ملک، رفع بازداشت است. این کار معمولا با پرداخت بدهی یا جلب رضایت طلبکاران (در اینجا زنعموها بابت مهریه) انجام میشود. تا زمانی که آنها حاضر به همکاری نباشند، رفع بازداشت از طریق مذاکره یا پرداخت بدهی ممکن است
اگر طلبکاران حاضر به برگزاری مزایده و استیفای طلب از محل ملک نیستند، میتوانید با مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی و ارائه درخواست کتبی، الزام آنها به انجام عملیات اجرایی (برگزاری مزایده) را پیگیری کنید. در صورت استنکاف، میتوانید از طریق دیوان عدالت اداری یا دادگاه حقوقی الزام به اجرای عملیات مزایده را مطالبه نمایید
۲. بازداشتها و رهنهای قدیمی (بدون سابقه اجرایی)
اگر اداره ثبت و اجرای اسناد رسمی رسما اعلام کردهاند که هیچ سابقهای از بازداشتها و رهنهای قدیمی وجود ندارد و پروندهها امحا شده است، میتوانید با اخذ گواهی عدم سابقه از اداره ثبت، نسبت به رفع این بازداشتها از دفتر املاک اقدام کنید. این موضوع باید رسما به ثبت اسناد اعلام شود تا بازداشتهای قدیمی از دفتر املاک حذف گردد و مانعی برای فروش نباشد
۳. سند ملک در اختیار یکی از ورثه
اگر سند ملک نزد یکی از ورثه است و او همکاری نمیکند، میتوانید با ارائه مدارک مالکیت و گواهی انحصار وراثت به اداره ثبت، درخواست صدور المثنی سند مالکیت را بدهید. این کار با ارائه دادخواست حقوقی و اثبات عدم دسترسی به سند (مثلا به دلیل امتناع وارث) ممکن است
۴. تقسیم ترکه یا فروش از طریق دادگاه
تا زمانی که بازداشتها رفع نشود، دادگاه اجازه تقسیم ترکه یا فروش ملک را نمیدهد
پس از رفع بازداشتها، میتوانید مجددا دادخواست تقسیم ترکه یا دستور فروش ملک را مطرح کنید. اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه آن را از طریق مزایده به فروش میگذارد و سهم هر وارث را پرداخت میکند
جمعبندی و توصیه
تا زمانی که بازداشتهای مهریه رفع نشود، فروش ملک به صورت قانونی غیرممکن است و هرگونه معامله باطل خواهد بود.
برای رفع بازداشتهای قدیمی که سابقهای ندارند، گواهی رسمی از اداره ثبت تهیه و درخواست حذف آنها از دفتر املاک را بدهید.
در خصوص سند، در صورت امتناع یکی از ورثه، میتوانید از طریق دادگاه و اداره ثبت اقدام به صدور سند المثنی کنید.
پس از رفع بازداشتها، مجددا دادخواست تقسیم ترکه یا فروش ملک را مطرح نمایید.
توصیه جدی: با توجه به پیچیدگی و تخصصی بودن موضوع، حتما از وکیل متخصص دعاوی ثبتی و ملکی بهرهمند شوید تا اقدامات حقوقی لازم را بهدرستی انجام دهید و از تضییع حقوق خود جلوگیری کنید
هرگونه فروش یا انتقال ملک بازداشتی تا زمان رفع بازداشت، از نظر قانونی باطل و بیاثر است و تنها راه، رفع بازداشت از طریق پرداخت بدهی یا جلب رضایت طلبکاران است
سلام، طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام در صورتی که ملک در رهن یا بازداشت باشد نمی توان آن را فروخت پس شما باید ابتدادر جهت رفع این موانع به طریق مذاکره یا معامله با طلبکاران اقدام کنید.
با درود ، اگر ملک موصوف مشاعی بین ورثه هست، و بازداشتی ها فقط نسبت به سهم سایر وراث میباشد و مال مذکور مشترک مشاعی هست ، ابتدا توسط متخصصین حقوقی از اداره ثبت اسناد محل ،تقاضای افراز ملک مشاع نمایید اگر قابل افراز بود ، سهم هر مالک مشاعی افراز میشود و سند مفروزی برای هر مالک صادر میشود و مر مالک که سهمش در بازداشت و رهن نیست ، میتواند بدون موانع قانونی بفروشد و اگر قابل افراز نباشد ، اداره ثبت گواهی عدم افراز صادر میکند، و در این صورت هر مالک مشاعی میتواند به استناد گواهی عدم افراز بطرفیت تمامی وراث و صاحبان بازداشتی ( زن عموها) و رهن ( مثلا بانک مرتهن ) به خاطر حفظ حقوق مرتهن ، از دادگاه تقاضای تقسیم مال مشاع و درصورت عدم تقسیم ، فروش مال مشترک و تقسیم وجوه حاصل از فروش آن بین مالکین مشاعی و صاحبان رهن و بازداشتی مطرح نمایید.
البته بهتر است بلحاظ تخصصی و فنی بودن موضوع توسط متخصص حقوقی صورت گیرد تا دقیق تر انجام گیرد
