آیا مایل هستید اعلانات مربوط به گفتگوهای آنلاین خود را روی دستگاه
خود دریافت کنید؟
در پنجره باز شده روی دکمه Allow کلیک کنید...
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
می‌توانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
ما یک ملک ورثه‌ای داریم که می‌خواهیم بفروشیم ولی سند ملک دست یکی از ورثه است که نمی‌دهد و همچنین این ملک دو بازداشت بابت مهریه دارد که توسط دو نفر از زن‌عموهایم در اداره اجرای اسناد رسمی تهران انجام شده است و حاضر به برداشتن بازداشتی‌هایشان نیستند و مزایده را در اداره اجرا برگزار نمی‌کنند و اصلا همکاری نمی‌کنند.
در ضمن، این ملک چند بازداشت از قدیم (سال‌های ۱۳۴۵ و ۱۳۴۶) دارد و یک رهن به نفع شخص مربوط به سال ۱۳۳۸، که با توجه به پیگیری اینجانب از اداره اجرای اسناد رسمی تهران، هیچ سابقه‌ای از این بازداشتی‌ها و رهن قدیم ندارند و پرونده‌های مربوط به این موارد سال‌ها پیش امحا شده است.
از طریق دادخواست تقسیم ترکه اقدام کردم ولی قاضی با دیدن بازداشتی‌ها و رهن خانه، عدم استماع کرد و درخواست را رد کرد و گفت طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، ملکی که بازداشت و رهن داشته باشد را نمی‌توان فروخت. از شما تقاضا داریم برای فروش این ملک راهنمایی بفرمایید.
با توجه به توضیحات شما، مشکل اصلی در فروش ملک ورثه‌ای شما وجود بازداشت‌ها و رهن بر ملک است که مانع از فروش آن می‌شود.
براساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، ملکی که بازداشت یا در رهن باشد، نمی‌تواند به صورت آزادانه به فروش برسد تا زمانی که این مسائل حقوقی برطرف نشوند.
برای رفع مشکل بازداشت‌ها، باید ابتدا با طلبکاران (در اینجا زن‌عموها) مذاکره کرده و سعی کنید تا با پرداخت بدهی یا توافق، آنها را مجاب کنید که بازداشت‌ها را بردارند. در صورتی که امکان مذاکره وجود ندارد، می‌توانید از طریق مراجع قضایی درخواست رفع بازداشت کنید.
در خصوص رهن، باید ابتدا با صاحب رهن تماس گرفته و شرایط بازپرداخت یا توافق برای رفع رهن را بررسی کنید. در صورت نیاز، می‌توانید از طریق مراجع قضایی نسبت به تعیین تکلیف این موضوع اقدام کنید.
همچنین، در صورتی که در سند ملک یا اسناد دیگر موضوعات حقوقی غیرقابل حل وجود دارد، ممکن است نیاز به تنظیم دادخواست‌های جدید و پیگیری پرونده‌های حقوقی دیگر داشته باشید.
این پاسخ توسط هوش مصنوعی تولید شده است. لطفاً
توجه
داشته باشید که ممکن
است اطلاعات
ارائه‌شده
به‌طور کامل دقیق
یا قابل اعتماد نباشد. توصیه می‌شود برای تأیید صحت اطلاعات، به مشاوره وکلای مجرب مراجعه کنید.
سلام وقتت بخیر
وضعیت فعلی ملک شما و موانع فروش
سند ملک در اختیار یکی از ورثه است و همکاری نمی‌کند.
ملک دارای دو بازداشت بابت مهریه است که توسط دو نفر از زن‌عموها در اداره اجرای اسناد رسمی تهران ثبت شده و آنها حاضر به رفع بازداشت یا برگزاری مزایده نیستند.
ملک دارای بازداشت‌ها و رهن‌های قدیمی (سال‌های ۱۳۳۸، ۱۳۴۵ و ۱۳۴۶) است که اداره ثبت و اجرای اسناد رسمی اعلام کرده هیچ سابقه‌ای از آنها وجود ندارد و پرونده‌ها امحا شده است.
دادخواست تقسیم ترکه به دلیل وجود بازداشت و رهن رد شده است و قاضی طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی رای به عدم استماع داده است.
موانع قانونی فروش ملک بازداشتی
طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هرگونه نقل و انتقال (اعم از قطعی، شرطی و رهنی) نسبت به مال توقیف‌شده باطل و بلااثر است. یعنی تا زمانی که ملک در بازداشت است، امکان فروش قانونی آن وجود ندارد و هرگونه معامله‌ای نسبت به آن بی‌اعتبار خواهد بود
راهکارهای عملی برای رفع مشکل
۱. رفع بازداشت‌های فعلی (مهریه)
تنها راه قانونی برای فروش ملک، رفع بازداشت است. این کار معمولا با پرداخت بدهی یا جلب رضایت طلبکاران (در اینجا زن‌عموها بابت مهریه) انجام می‌شود. تا زمانی که آنها حاضر به همکاری نباشند، رفع بازداشت از طریق مذاکره یا پرداخت بدهی ممکن است
اگر طلبکاران حاضر به برگزاری مزایده و استیفای طلب از محل ملک نیستند، می‌توانید با مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی و ارائه درخواست کتبی، الزام آنها به انجام عملیات اجرایی (برگزاری مزایده) را پیگیری کنید. در صورت استنکاف، می‌توانید از طریق دیوان عدالت اداری یا دادگاه حقوقی الزام به اجرای عملیات مزایده را مطالبه نمایید
۲. بازداشت‌ها و رهن‌های قدیمی (بدون سابقه اجرایی)
اگر اداره ثبت و اجرای اسناد رسمی رسما اعلام کرده‌اند که هیچ سابقه‌ای از بازداشت‌ها و رهن‌های قدیمی وجود ندارد و پرونده‌ها امحا شده است، می‌توانید با اخذ گواهی عدم سابقه از اداره ثبت، نسبت به رفع این بازداشت‌ها از دفتر املاک اقدام کنید. این موضوع باید رسما به ثبت اسناد اعلام شود تا بازداشت‌های قدیمی از دفتر املاک حذف گردد و مانعی برای فروش نباشد
۳. سند ملک در اختیار یکی از ورثه
اگر سند ملک نزد یکی از ورثه است و او همکاری نمی‌کند، می‌توانید با ارائه مدارک مالکیت و گواهی انحصار وراثت به اداره ثبت، درخواست صدور المثنی سند مالکیت را بدهید. این کار با ارائه دادخواست حقوقی و اثبات عدم دسترسی به سند (مثلا به دلیل امتناع وارث) ممکن است
۴. تقسیم ترکه یا فروش از طریق دادگاه
تا زمانی که بازداشت‌ها رفع نشود، دادگاه اجازه تقسیم ترکه یا فروش ملک را نمی‌دهد
پس از رفع بازداشت‌ها، می‌توانید مجددا دادخواست تقسیم ترکه یا دستور فروش ملک را مطرح کنید. اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه آن را از طریق مزایده به فروش می‌گذارد و سهم هر وارث را پرداخت می‌کند
جمع‌بندی و توصیه
تا زمانی که بازداشت‌های مهریه رفع نشود، فروش ملک به صورت قانونی غیرممکن است و هرگونه معامله باطل خواهد بود.
برای رفع بازداشت‌های قدیمی که سابقه‌ای ندارند، گواهی رسمی از اداره ثبت تهیه و درخواست حذف آنها از دفتر املاک را بدهید.
در خصوص سند، در صورت امتناع یکی از ورثه، می‌توانید از طریق دادگاه و اداره ثبت اقدام به صدور سند المثنی کنید.
پس از رفع بازداشت‌ها، مجددا دادخواست تقسیم ترکه یا فروش ملک را مطرح نمایید.
توصیه جدی: با توجه به پیچیدگی و تخصصی بودن موضوع، حتما از وکیل متخصص دعاوی ثبتی و ملکی بهره‌مند شوید تا اقدامات حقوقی لازم را به‌درستی انجام دهید و از تضییع حقوق خود جلوگیری کنید
هرگونه فروش یا انتقال ملک بازداشتی تا زمان رفع بازداشت، از نظر قانونی باطل و بی‌اثر است و تنها راه، رفع بازداشت از طریق پرداخت بدهی یا جلب رضایت طلبکاران است
سلام، طبق ماده ۵۶ قانون اجرای احکام در صورتی که ملک در رهن یا بازداشت باشد نمی توان آن را فروخت پس شما باید ابتدادر جهت رفع این موانع به طریق مذاکره یا معامله با طلبکاران اقدام کنید.
سلام وقتت بخیر
با توجه به توضیحات شما، وضعیت ملک ورثه‌ای شما بسیار پیچیده است و چندین مانع حقوقی وجود دارد که باید به ترتیب بررسی و رفع شوند:
موانع اصلی برای فروش ملک
عدم همکاری یکی از ورثه در تحویل سند:
چنانچه یکی از وراث سند ملک را در اختیار داشته باشد و از ارائه آن خودداری کند، امکان فروش رسمی ملک بدون همکاری وی وجود ندارد. هرچند، هر ورثه می‌تواند سهم خود را به صورت جداگانه بفروشد، اما برای فروش کل ملک نیاز به رضایت همه وراث است.
بازداشت‌های مهریه توسط دو زن عمو:
ملک شما در اداره اجرای اسناد رسمی تهران به دلیل مهریه بازداشت شده است و تا زمانی که این بازداشت‌ها رفع نشوند، امکان فروش رسمی و انتقال سند وجود ندارد.
عدم همکاری زن عموها در رفع بازداشت و مزایده:
اگر طلبکاران (زن عموها) درخواست مزایده نکنند یا حاضر به رفع بازداشت نشوند، ملک در حالت توقیف باقی می‌ماند و عملا فروش آن غیرممکن است.
بازداشت و رهن قدیمی:
شما اشاره کردید که ملک دارای بازداشت و رهن قدیمی (مربوط به دهه‌های ۱۳۳۰ و ۱۳۴۰) است، اما اداره اجرای اسناد رسمی تهران سابقه‌ای از این موارد ندارد و پرونده‌ها امحا شده است. این موضوع از نظر قانونی، عملا مانع جدیدی ایجاد نمی‌کند، مگر اینکه سند رسمی ملک همچنان حاوی یادداشت این بازداشت‌ها باشد. در این صورت، باید با مراجعه به اداره ثبت، نسبت به رفع یادداشت اقدام کنید.
راهکارهای حقوقی پیشنهادی
رفع بازداشت جدید (مهریه):
پرداخت مهریه: اگر ورثه بتوانند مهریه را پرداخت کنند، بازداشت رفع می‌شود و امکان فروش ملک فراهم می‌شود.
مذاکره با طلبکاران: می‌توانید با زن عموها مذاکره کنید تا در ازای دریافت بخشی از طلب یا توافق دیگر، بازداشت را رفع کنند.
درخواست مزایده از اداره اجرای اسناد: اگر طلبکاران درخواست مزایده نکنند و شما هم نتوانید دین را پرداخت کنید، عملا ملک در حالت توقیف باقی می‌ماند و فروش آن غیرممکن است.
رفع یادداشت بازداشت و رهن قدیمی:
اگر اداره اجرای اسناد رسمی تهران سابقه‌ای از این بازداشت‌ها و رهن ندارد، باید به اداره ثبت مراجعه و درخواست رفع یادداشت از سند ملک را بدهید. در صورت عدم وجود پرونده، معمولا این یادداشت‌ها قابل رفع هستند.
اقدام قضایی برای تقسیم ترکه:
شما اشاره کردید که دادگاه با دیدن بازداشتی‌ها و رهن، درخواست تقسیم ترکه را رد کرده است. در این شرایط، باید ابتدا بازداشت‌ها را رفع کنید یا مدارکی ارائه دهید که بازداشت و رهن قدیمی دیگر اعتبار ندارند.
اگر یکی از وراث همکاری نمی‌کند، می‌توانید از طریق دادگاه درخواست تقسیم و فروش اموال مشاع را بدهید، اما باز هم تا زمانی که بازداشت وجود دارد، دادگاه معمولا اقدام به صدور حکم فروش نمی‌کند.
فروش سهم خود به صورت جداگانه:
هر ورثه می‌تواند سهم خود را به صورت جداگانه بفروشد، اما خریدار باید از وضعیت بازداشت و رهن ملک مطلع باشد و معمولا خریداران تمایلی به خرید سهم ملک بازداشتی ندارند.
جمع‌بندی
تا زمانی که بازداشت مهریه توسط زن عموها رفع نشود، امکان فروش رسمی ملک وجود ندارد.
رفع یادداشت بازداشت و رهن قدیمی (در صورت عدم وجود پرونده در اجرای اسناد) از طریق اداره ثبت امکان‌پذیر است.
اقدام قضایی برای تقسیم ترکه تا زمان رفع بازداشت‌ها معمولا به نتیجه نمی‌رسد.
اگر ورثه‌ای همکاری نمی‌کند، می‌توانید سهم خود را جداگانه بفروشید، اما با توجه به بازداشت، خریدار پیدا کردن دشوار است.
پیشنهاد:
بهترین راهکار، مذاکره با طلبکاران (زن عموها) برای رفع بازداشت یا پرداخت بخشی از طلب است. همچنین، برای رفع یادداشت بازداشت و رهن قدیمی به اداره ثبت مراجعه کنید. در صورت نیاز، از خدمات وکیل متخصص در امور اجرای احکام و فروش اموال استفاده نمایید.
