با سلام. در یک مجتمع مسکونی ۶۰ واحدی اطراف تهران که ۸۰ درصد آپارتمانهای آن خالی از سکنه است و فقط چند واحد ساکن دارد و اکثر مالکان راههای دور دارند و حتی از شهرهای دیگر هستند، هیئت مدیره که خودشان ساکن همانجا یا خیلی نزدیک هستند به عمد فراخوان برگزاری مجمع عمومی را به جای روزهای تعطیل آخر هفته در ساعت و روزهایی اعلام میکند که اکثریت مالکان امکان حضور ندارند (در روزهای کاری و ساعت پر ترافیک) و با همین ترفند و نبود اکثریت مالکان هر چه دوست دارند صورتجلسه میکنند و در فراخوان سوم با همین روش و با چند امضا خواستههای خود را که صورتجلسه کردهاند مصوبه قانونی و لازمالاجرا برای همه مالکان قلمداد میکنند و برخی مالکان هم که به زمان آن اعتراض میکنند گوششان بدهکار نیست. آیا چنین مصوباتی قانونی است؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
وقتت بخیر
بر اساس قوانین و مقررات مربوط به مجامع عمومی ساختمانها، مصوبات مجمع عمومی باید با رعایت تشریفات قانونی انجام شود. در اینجا به بررسی موارد مرتبط با سوال شما میپردازم:
زمان و مکان برگزاری مجمع عمومی: بر اساس ماده ۶ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها، زمان تشکیل مجمع عمومی مالکین اعم از عادی یا فوقالعاده، در مواردی که توافقنامهای بین مالکین تنظیم نشده است، به موجب اکثریت مطلق آرای مالکینی خواهد بود که بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی را مالک باشند. در صورت عدم حصول اکثریت مزبور، زمان تشکیل مجمع عمومی با تصمیم حداقل سه نفر از مالکین تعیین خواهد شد.
دعوت به مجمع عمومی: دعوت از مالکین برای حضور در جلسه مجمع عمومی باید به نحوی انجام شود که امکان حضور برای همه مالکین فراهم باشد. اگرچه قانونگذار نحوه دقیق دعوت را مشخص نکرده است، اما مالکان باید در مورد نحوه دعوت به توافق برسند و تعیین کنند که آیا دعوت از طریق نصب اطلاعیه بر روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوتنامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها.
رسمیت جلسه: برای رسمیت یافتن مجمع عمومی، حضور مالکین بیش از نصف مساحت تمام قسمتهای اختصاصی یا نماینده آنان ضروری است. اگر این اکثریت در جلسه اول حاصل نشود، جلسه برای پانزده روز بعد تجدید خواهد شد و در صورت عدم حصول اکثریت در جلسه دوم، جلسه سوم با حضور هر تعداد رسمی خواهد بود.
اعتراض به تصمیمات مجمع: اگر مالکان به تصمیمات مجمع عمومی اعتراض داشته باشند، میتوانند از طریق مراجع قضایی اقدام کنند. بر اساس ماده ۱۳ آییننامه اجرایی، تصمیمات مجمع عمومی برای کلیه مالکین الزامآور است، اما در صورتی که تصمیمات خلاف قانون باشد، مالکان میتوانند اعتراض کنند.
با توجه به این موارد، اگر هیئت مدیره به عمد زمان و مکان برگزاری مجمع عمومی را به گونهای تعیین کند که اکثریت مالکان امکان حضور نداشته باشند، این اقدام میتواند به عنوان تخلف تلقی شود. مالکان میتوانند با ارسال اظهارنامه و در صورت عدم توجه هیئت مدیره، از طریق مراجع قضایی اقدام به اعتراض کنند. همچنین، اگر تصمیمات مجمع عمومی با رعایت تشریفات قانونی انجام نشده باشد، میتواند باطل شود.
بنابراین، مصوباتی که با رعایت نکردن تشریفات قانونی و با هدف محروم کردن اکثریت مالکان از حضور در مجمع عمومی اتخاذ شده باشند، قانونی نیستند و مالکان میتوانند به آنها اعتراض کنند.
باسلام
مصوباتی که با سوءنیت و برای جلوگیری از حضور مالکان تصویب شده باشند از نظر قانونی قابل اعتراض هستند ابتدا با هیئت مدیره مکاتبه رسمی کنید و اعتراض خود را مستند کنید اگر نتیجه نگرفتید با جمعآوری شواهد موضوع را از طریق مراجع قضایی پیگیری کنید
اینگونه مصوبات قانونی است، اما در عین حال اگر اعتراضی در مورد نحوه تشکیل هیات مدیره دارید باید با ذکر دلایل و مستندات در مرجع قضایی طرح دعوا کنید
آنچه که بیان شده ممکن است از نظر دادگاه خلاف قانون تشخیص داده شود و موجب ابطال صورتجلسه تعیین هیات مدیره گردد.
در صورت نیاز با کارشناسان بنیاد وکلا اختصاصا مشورت فرمایید.
موفق باشید.
