موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
سلام
یک واحد تجاری در یک ساختمان ۴ طبقه ۱۲ واحده دارم.
تنها دو واحد در طبقه آخر مسکونی هستند و بقیه تجاریاند.
اکثر واحدهای تجاری هم استفاده مسکونی از واحد خود میکنند و در آنجا ساکن هستند و زندگی میکنند.
من واحدم را به آموزشگاه زبان اجاره دادهام. حال ساکنین مسکونی یعنی طبقه آخر مدعی هستند که چون ما مسکونی هستیم باید درب ورودی ساختمان همیشه بسته باشد و با توجه به اینکه ماهیت آموزشگاه این است که در باز باشد، مشتریها بسیار کم میشوند و الان مستاجر من قصد تخلیه دارد بخاطر این موضوع.
ضمنا آموزشگاه از ساعت ۴ الی ۸ عصر باز هست و مابقی ساعات در مجتمع بسته هم باشد اشکالی ندارد.
اما دو واحد طبقه آخر که مسکونی هستند زیر بار نمیروند و مدام در را میبندند و مزاحمت ایجاد میکنند.
آیا حق با من است؟ چگونه میتوانم این مسئله را به صورت قانونی برطرف کنم و چه شکایت یا اقدام قانونی بهتر است انجام دهم؟
از وکلای خبره خواهش میکنم راهنمایی کنند.
سلام وقتت بخیر
با توجه به اطلاعاتی که ارائه دادید، مسئله شما دارای ابعاد مختلفی است که باید بررسی شود.
بررسی قانونی موضوع
۱. ماهیت ساختمان و تفکیک ورودیها:
نکته بسیار مهم در ساختمانهایی که کاربری مختلط (مسکونی، تجاری، اداری) دارند، الزام به تفکیک ورودیهاست. طبق ضوابط شهرسازی، در پهنههای مختلط که امکان استقرار فعالیتهای چندمنظوره وجود دارد، اگر واحدهای مسکونی و غیرمسکونی (تجاری، اداری) در طبقات بالای همکف یک ساختمان باشند، باید دسترسی مستقل از معبر برای قسمتهای مسکونی ایجاد شود و طبقات مسکونی با غیرمسکونی ارتباطی نداشته باشند. همچنین، به طور کلی در واحدهایی که هم تجاری و هم مسکونی هستند، ورودی این دو فضا باید از یکدیگر جدا باشد و نمیتوانند از یک ورودی مشترک استفاده کنند.
احتمال تخلف ساختمانی: اگر ساختمان شما فاقد ورودی مجزا برای واحدهای تجاری و مسکونی است، این موضوع میتواند یک تخلف ساختمانی محسوب شود. در این حالت، اصرار ساکنین مسکونی بر بسته بودن درب ورودی که به نوعی ورودی بخش مسکونی آنها نیز محسوب میشود، از منظر حفظ امنیت و آرامش، قابل درک است.
۲. حقوق مستاجر شما (آموزشگاه زبان):
مستاجر حق دارد از ملک مورد اجاره برای هدفی که در قرارداد ذکر شده (آموزشگاه زبان) استفاده کند. اگر مالک (شما) یا اشخاص ثالث مانعی برای استفاده او ایجاد کنند، مستاجر میتواند به مراجع قانونی مراجعه کند. در وضعیت فعلی، بسته شدن مداوم درب و کاهش مشتریان، مصداق ایجاد مانع برای کسب و کار مستاجر شماست.
۳. حقوق ساکنین طبقات مسکونی:
ساکنین واحدهای مسکونی نیز حق دارند از امنیت و آرامش در محیط زندگی خود برخوردار باشند. باز بودن دائمی درب اصلی ساختمان، خصوصا اگر ورودی مشترک باشد، میتواند این امنیت را به خطر بیندازد. در مجتمعهای آپارتمانی، معمولا آئیننامه داخلی ساختمان (در صورت وجود) نحوه استفاده از مشاعات مانند درب ورودی را مشخص میکند.
۴. استفاده مسکونی از واحدهای تجاری:
اشاره کردید که "اکثر واحدهای تجاری هم استفاده مسکونی از واحد خود میکنند". این عمل، یعنی استفاده مسکونی از واحدی با کاربری تجاری، خود یک تخلف محسوب میشود و میتواند در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و منجر به صدور رای مبنی بر تعطیلی یا جریمه شود. این موضوع هرچند مستقیما به مشکل درب مربوط نیست، اما نشاندهنده وضعیت غیرمنظم کلی ساختمان است.
راهکارهای قانونی پیشنهادی
با در نظر گرفتن موارد فوق، اقدامات زیر را میتوانید پیگیری کنید:
بررسی اسناد و مدارک ساختمان:
پروانه ساخت و پایان کار: بررسی کنید که آیا در پروانه ساخت و پایان کار، کاربری واحد شما تجاری ثبت شده و آیا برای ساختمان با کاربری مختلط، ورودیهای مجزا پیشبینی شده است یا خیر.
آئیننامه داخلی ساختمان: اگر ساختمان دارای آئیننامه داخلی مصوب است، مفاد آن را در خصوص استفاده از قسمتهای مشترک و درب ورودی مطالعه کنید.
مذاکره و توافق:
سعی کنید با ساکنین طبقات مسکونی و مدیر ساختمان (در صورت وجود) برای رسیدن به یک راهحل مرضیالطرفین مذاکره کنید. شاید بتوان با نصب آیفون تصویری برای آموزشگاه و کنترل تردد از داخل، یا تعیین ساعات مشخصی برای باز بودن درب (مثلا فقط در ساعات فعالیت آموزشگاه با حضور فردی مسئول از طرف آموزشگاه برای کنترل ورود و خروج) به توافق رسید.
مراجعه به شورای حل اختلاف یا دادگاه صلح:
اگر مذاکرات به نتیجه نرسید، میتوانید به دلیل ایجاد مزاحمت و ممانعت از حق (ممانعت از کسبوکار قانونی مستاجر شما) توسط ساکنین طبقه آخر، به شورای حل اختلاف محل یا دادگاه صلح (که اخیرا برخی صلاحیتهای شورای حل اختلاف به آن منتقل شده) مراجعه و دادخواست ارائه دهید. شورای حل اختلاف میتواند به اختلافات میان ساکنین رسیدگی کند.
همچنین مستاجر شما نیز میتواند به دلیل ایجاد مانع در استفاده از ملک توسط دیگران، طرح دعوا کند.
طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری (در صورت لزوم):
اگر مشخص شود که ساختمان از ابتدا بدون رعایت ضوابط تفکیک ورودیها ساخته شده، این موضوع یک تخلف ساختمانی است. هرچند پیگیری این امر ممکن است دامنگیر کل ساختمان شود.
حق با کی؟
پاسخ به این سوال به وضعیت قانونی ساختمان و تفکیک ورودیها بستگی دارد:
اگر طبق ضوابط، ورودی تجاری و مسکونی باید مجزا باشد اما نیست: در این حالت، اصرار ساکنین مسکونی بر بسته بودن درب ورودی مشترک، از جهت حفظ امنیت قابل دفاعتر است و مشکل اصلی به عدم رعایت ضوابط ساختمانی بازمیگردد. باز گذاشتن درب اصلی مشترک برای ساعات طولانی میتواند امنیت کل ساختمان را به خطر بیندازد.
اگر ورودیها قانونی است و مزاحمت ایجاد میشود: اگر فرض کنیم مشکل تفکیک ورودی وجود ندارد (مثلا ساختمان قدیمی است و مشمول ضوابط جدید تفکیک ورودی نیست، یا ورودی آموزشگاه از نظر قانونی همان ورودی اصلی است)، و ساکنین صرفا از روی سلیقه یا لجبازی مانع فعالیت آموزشگاه در ساعات کاری مشخص میشوند، این عمل میتواند مصداق مزاحمت باشد و شما یا مستاجرتان حق پیگیری قانونی خواهید داشت
سلام با توجه به سوال شما تکرای است چنانچه مدارک مغازه سند و تجاری باشد منعی برای استفاده نیست لذا چنانچه موجب ممانت یا مزاحمت ایجاد شده شکایت مطرح نمایید پیشنهاد میگردد مشاوره تا راهکار مناسب دراختیارتان قرار داده شود موفق باشید
