باسلام
من ملکی را سال ۸۷ از یه آقای که سال ۸۱ از یه آقای دیگه و آن هم خرداد سال ۷۶ از مالک خریداری کرده بوده خریدم. و یک سری کارا از جمله میخگذاری و یوتیامدار کردن هم انجام دادهام.
متاسفانه بعد از مراجعه به شهرداری جهت اخذ پروانه ساخت متوجه شدم زمین توسط پسر مالک تیر ماه ۷۶ به شخص دیگه فروخته شده و پس از چند دست نهایتا به شهرداری واگذار شده و عوامل شهرداری این موضوع را به من اطلاع دادهاند.
حال سوال این است
علیه شهرداری تحت عنوان رفع تصرف عدوانی شکایت کنم یا علیه ایادی قبلی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی و اثبات مالکیت؟
ممنونم اگه پاسخ فرمایید.
با توجه به پیچیدگی پرونده و تداخل چندین معامله در بازه زمانی طولانی، تشخیص مسیر درست برای احقاق حقتان بسیار مهم است. بر اساس اطلاعاتی که شما ارائه دادهاید و با توجه به اصول حقوقی، مسیر صحیح اقدام، طرح دعوای اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی علیه تمام افرادی است که ملک از طریق آنها به شما رسیده است (ایادی قبلی) و شکایت علیه شهرداری به دلیل رفع تصرف عدوانی، صحیح نیست.
در ادامه به تحلیل دقیق مسئله و ارائه راهنمایی گام به گام میپردازم:
چرا شکایت علیه شهردادی به دلیل "رفع تصرف عدوانی" صحیح نیست؟
دعوای "رفع تصرف عدوانی" یک دعوای کیفری یا حقوقی (بسته به نوع طرح) است که برای زمانی به کار میرود که شخصی به صورت غیرقانونی و با زور، مال دیگری را تصرف کرده باشد . در مورد شما:
۱. شهرداری غاصب نیست: شهرداری بر اساس یک معامله (هرچند معارض) مالکیت را به دست آورده و به عنوان آخرین حلقه از زنجیره معاملات، خود را مالک میداند. عمل شهرداری "تصرف عدوانی" محسوب نمیشود، زیرا بر اساس یک قرارداد و سند (هرچند مشکلدار) وارد شده است.
۲. ذینفع بودن: شما برای طرح دعوای رفع تصرف عدوانی باید ثابت کنید که مالک یا ذینفع در ملک هستید. در حال حاضر، اصلیترین مسئله شما اثبات مالکیتتان در این ملک است. تا زمانی که مالکیت شما به اثبات نرسد، این دعوا مسموع نیست.
چرا باید علیه "ایادی قبلی" طرح دعوا کنید؟
مشکل اصلی شما یک اختلاف ملکی ناشی از فروش یک ملک به دو نفر (معامله معارض) است. در این شرایط، شما باید در یک دادگاه حقوقی، مالکیت خود را اثبات کنید.
تحلیل وضعیت حقوقی شما:
بر اساس اطلاعات شما، اولین معامله توسط پسر مالک در تیر ماه ۱۳۷۶ انجام شده است. اما مالک اصلی، ملک را در خرداد ۱۳۷۶ به شخص دیگری فروخته بوده است. این بدان معناست که در تیر ماه ۱۳۷۶، آن شخص (پسر مالک) دیگر مالکیتی نداشته تا بتواند ملک را بفروشد. بنابراین، تمام معاملات بعد از خرداد ۱۳۷۶ (از جمله معامله سال ۸۱ و سپس معامله سال ۸۷ با شما) معارض محسوب میشوند.
• نکته کلیدی: در معامله معارض، تشخیص معامله صحیح به عوامل مختلفی بستگی دارد؛ از جمله نوع سند (رسمی یا عادی) و تاریخ تنظیم آن .
دعوای "اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی" چیست و چگونه باید آن را پیگیری کرد؟
این دعوا یک دعوای حقوقی است که در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک اقامه میشود . شما باید ثابت کنید که با وجود یک قرارداد معتبر، فروشنده از انجام تعهد خود (تنظیم سند رسمی) خودداری کرده است.
مراحل اقدام:
۱. تعیین خواندگان: شما باید علیه تمام کسانی که ملک را از سال ۷۶ به بعد به یکدیگر منتقل کردهاند (یعنی: شخص خریدار اول از مالک در خرداد ۷۶، سپس پسر مالک که در تیر ۷۶ فروخته، خریدار سال ۸۱، و فروشنده سال ۸۷) و همچنین علیه آخرین منتقلالیه (شهرداری) به عنوان خواندگان دعوا، دادخواست دهید. چرا که هر یک از این افراد به نوبه خود در تنظیم اسناد بعدی مؤثر بودهاند .
۲. تنظیم دادخواست: در دادخواست، باید خواسته خود را به این شرح بیان کنید:
• اثبات مالکیت خود نسبت به ملک مورد نظر.
• الزام خواندگان به تنظیم سند رسمی به نام شما.
• درخواست صدور دستور موقت مبنی بر جلوگیری از هرگونه نقل و انتقال ملک توسط شهرداری یا هر یک از ایادی قبلی تا زمان صدور رای نهایی. این دستور بسیار مهم است تا ملک مجددا به شخص ثالثی فروخته نشود .
۳. دلایل و مدارک: شما باید مدارک زیر را به دادگاه ارائه دهید:
• تمامی مبایعهنامههای عادی اعم از معامله سال ۷۶ (بین مالک و خریدار اول)، معامله تیر ۷۶ (توسط پسر مالک)، معامله سال ۸۱ و معامله سال ۸۷ (مربوط به خودتان).
• رسیدهای پرداخت ثمن (پول) برای معامله خودتان و در صورت امکان برای معاملات قبلی.
• مدارک مربوط به میخگذاری و یوتیامدار کردن که نشاندهنده تصرف شما در ملک و انجام اقدامات عمرانی است.
• استعلام از اداره ثبت که نشان دهد ملک به نام شهرداری یا چه کسی ثبت شده است.
• گواهیهای شهود در صورت نیاز برای اثبات جریان معاملات.
جمعبندی و توصیه نهایی
به شما توصیه میشود که هر چه سریعتر با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در امور ملکی مشورت کنید. وکیل با بررسی دقیق اسناد شما (به ویژه تاریخ و نوع اسناد عادی یا رسمی) میتواند بهترین راهبرد را تعیین کند.
اقدامات پیشنهادی:
۱. مراجعه به وکیل: تمام مدارک و مستندات خود را به وکیل نشان دهید.
۲. تنظیم دادخواست اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی علیه تمام ایادی قبلی (از سال ۷۶ تا شهرداری).
۳. درخواست صدور دستور موقت جهت توقیف عملیات ثبتی و نقل و انتقال ملک تا زمان صدور رای قطعی.
این مسیر حقوقی به شما امکان میدهد تا با اثبات سبق مالکیت خود بر اساس معامله سال ۸۷، نسبت به ابطال معاملات معارض بعدی اقدام و نهایتا سند رسمی را به نام خود کنید.
با توجه به فروش مقدم توسط پسر مالک در سال ۷۶ دو راه برای شکایت وجود دارد یک شکایت کیفری فروش مال غیر بر علیه پسر مالک و ید ماقبل خودتون که سال ۸۱ خریداری کرده البته خریدار سال ۸۱ در صورت اطلاع از مرتکب جرم شده است و راه دوم شکایت کیفری اعلام بطلان معامله به جهت مستحق للغیر درآمدن مبیع بر علیه ید ماقبل خودتون مطرح کنید.
باسلام
اول مالکیت خود را در دادگاه حقوقی اثبات کنید و سند رسمی بگیرید، سپس در صورت تصرف غیرقانونی شهرداری یا شخص ثالث، میتوانید دعوی رفع تصرف عدوانی مطرح کنید.
اول مالکیت خود را در دادگاه حقوقی اثبات کنید و سند رسمی بگیرید، سپس در صورت تصرف غیرقانونی شهرداری یا شخص ثالث، میتوانید دعوی رفع تصرف عدوانی مطرح کنید
اول مالکیت خود را در دادگاه حقوقی اثبات کنید و سند رسمی بگیرید، سپس در صورت تصرف غیرقانونی شهرداری یا شخص ثالث، میتوانید دعوی رفع تصرف عدوانی مطرح کنید...
اده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی
مالک ملک بدون سند رسمی در دعوای اثبات مالکیت، باید بتواند یک یا چند مورد از مستندات مورد قبول مثال مبایعه نامه، شهود، گواهی انحصار وراثت و غیره را به دادگاه ارائه نماید. اگر مستندات مورد تایید و قبول دادگاه واقع گردد، حکم به اثبات مالکیت خواهان صادر می گردد.
باسلام باتوجه به حساسیت موضوع حتما از وکلای باسابقه مشورت بگیرید ...وباتوجه به اضهارات پسر فروشنده ملک فروخته اگه وکالت در فروش نداشته باشن میتوان به عنوان فروش مال غیر طرح دعوا نمود
