چگونه فسخ معامله ملکی را پیگیری کنم؟

باسلام
طبق قرارداد شما، واریز قسط دوم منوط به تحویل ملک است و فروشنده نمی‌تواند صرفا به بهانه عدم واریز، معامله را یک‌طرفه فسخ کند.
دادخواست فسخ قرارداد و بازگشت وجه پرداختی به دادگاه تقدیم شود.
درخواست پرداخت وجه التزام (خسارت تاخیر) نیز در همان دادخواست می‌تواند اضافه شود، حتی می‌توان در همان دادخواست تقاضای محاسبه خسارت و کسر آن از قسط دوم را مطرح کرد، تا حساب شما با عدالت محاسبه شود، اما این تصمیم بستگی به قاضی دارد
در متن دادخواست ذکر کنید که قسط دوم منوط به تحویل ملک است و فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کرده است
این کار باعث می‌شود فروشنده نتواند ادعای فسخ یک‌طرفه داشته باشد و حقوق شما محفوظ بماند.

با توضیحاتی که داده اید امکان فسخ وجود نداشته و فروشنده برای تایید فسخ ناچار از طرح دعوی می باشد . میتوانید در دادگاه دفاعیات خود را مطرح کنید .
برای دریافت خسارت الزام باید مستقلا طرح دعوی صورت پذیرد .

با توجه به مفاد قرارداد، اگر پرداخت قسط دوم به اتمام ساختمان، تحویل واحد و تعیین متراژ نهایی منوط شده باشد، تا زمانی که فروشنده به این تعهدات عمل نکرده، استناد او به عدم پرداخت ۲۰۰ میلیون برای فسخ قرارداد دفاع محکمی ندارد. در دادگاه روی همین بندهای قرارداد و اظهارنامه ای که ارسال کرده اید تاکید کنید و در صورت لزوم دادخواست الزام به تحویل واحد و مطالبه وجه التزام تاخیر را هم مطرح کنید. وجه التزام به طور خودکار جایگزین قسط دوم نمی شود و حق ندارید بدون حکم یا توافق، آن را با ۲۰۰ میلیون تهاتر کنید. البته برای اظهار نظر دقیق باید مدارک و جزئیات پرونده بررسی شود.

طبق اظهارات شما، در قرارداد آمده، پس از اتمام کار ساختمان، به همراه خریدار متراژ صحیح محاسبه شود و قسط آخر بر اساس متراژ صحیح پرداخت شود.
یعنی:
۱. تا قبل از اتمام ساختمان ، متراژ صحیح معلوم نیست
۲. تا قبل از محاسبه متراژ ، مبنی و ملاک قیمت‌گذاری وجود ندارد
۳. تا قبل از تحویل ، وجوب پرداخت بر ذمه شما مستقر نیست

تعهدات ضمنی و منطقی قرارداد لازم‌الاجراست و همچنین تعهد معلق پیش از تحقق شرط، قابل مطالبه نیست.
شرط فسخ این بود که اگر خریدار بیش از ۵ روز قسط دوم را در موعد مقرر پرداخت نکند…
اما… "موعد مقرر" چیست؟
همان بخش قرارداد که توضیح داد:
• محاسبه متراژ
• اتمام ساختمان
• تحویل واحد
فروشنده هیچ‌یک را انجام نداده، در صورت عدم انجام تعهد از سوی طرف مقابل، طرف دیگر ملزم به اجرای تعهدات خود نیست.
پس، فسخ فروشنده باطل و بلااثر است.
شما حق دارید، وجه التزام + خسارات دادرسی + الزام به تحویل واحد را مطالبه کنید.
در خصوص اینکه آیا می‌توان وجه التزام را به‌جای قسط دوم حساب کرد؟ خیر، وجه التزام جایگزین قسط قرارداد نمی‌شود.
وجه التزام:
• خسارت است
• ماهیت آن با «ثمن معامله» متفاوت است
• و نمی‌توان یک‌طرفه آن را تهاتر کرد
• مگر با رضایت فروشنده یا حکم دادگاه