چگونه سهم مشاعی خود را استیفا کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام،
برای استیفای سهم خود از زمین پدری که فاقد سند رسمی است و در گواهی انحصار وراثت ذکر نشده، نیاز به طی کردن مراحل قانونی خاصی دارید. از آنجایی که بین ورثه در خصوص افراز یا فروش توافق وجود ندارد، باید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید.

مراحل و اقدامات لازم:
اثبات مالکیت متوفی:
از آنجایی که ملک فاقد سند رسمی است و نام آن در گواهی انحصار وراثت نیامده، اولین قدم اثبات مالکیت پدر مرحوم شما بر این زمین است. برای این منظور، باید دادخواست اثبات مالکیت را در دادگاه عمومی حقوقی مطرح کنید. مدارکی که میتوانید برای اثبات مالکیت ارائه دهید، شامل موارد زیر است:

قولنامه، مبایعهنامه یا هرگونه سند عادی خرید ملک.
شهادت شهود محلی یا بستگانی که از مالکیت و تصرف پدرتان بر ملک آگاه هستند.
استشهادیه محلی با تایید شورای محل.
مدارکی مانند قبوض آب، برق، گاز یا مالیات و عوارض شهرداری به نام متوفی که نشاندهنده تصرف و مالکیت ایشان باشد.
نقشه و کروکی زمین.
استفاده از اماره تصرف (تصرف طولانیمدت متوفی بر ملک).

دریافت سند رسمی برای ملک:
پس از اثبات مالکیت متوفی و صدور حکم دادگاه مبنی بر مالکیت، شما و سایر ورثه باید برای اخذ سند رسمی ملک اقدام کنید. این مرحله برای هرگونه تقسیم یا فروش ملک ضروری است. برای دریافت سند رسمی، مراحل ثبتی شامل ارائه مدارک شناسایی، گواهی انحصار وراثت، نقشهبرداری از ملک و تشکیل پرونده در اداره ثبت اسناد و املاک را باید طی کنید.

درخواست افراز یا دستور فروش:
پس از اینکه ملک دارای سند رسمی شد و مالکیت ورثه به صورت مشاعی در آن سند درج گردید، اگر همچنان بین ورثه توافقی برای تقسیم (افراز) یا فروش وجود نداشت، میتوانید:

درخواست افراز ملک مشاع: این درخواست ابتدا به اداره ثبت اسناد و املاک ارائه میشود. اگر اداره ثبت، ملک را قابل افراز تشخیص دهد، سهم هر یک از مالکین مشخص میشود. مدارک لازم برای افراز شامل اصل و کپی سند مالکیت، نقشه دقیق ملک، مدارک هویتی مالکین و درخواست کتبی افراز است.

درخواست دستور فروش ملک مشاع: در صورتی که ملک قابل افراز نباشد (یعنی تقسیم آن موجب کاهش ارزش یا عدم امکان بهرهبرداری شود) یا اداره ثبت به هر دلیلی نتواند افراز را انجام دهد، میتوانید با گواهی غیرقابل افراز بودن ملک از اداره ثبت، به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کرده و دادخواست دستور فروش ملک مشاع را مطرح کنید. دادگاه پس از بررسی، دستور فروش ملک را صادر خواهد کرد و ملک از طریق مزایده به فروش میرسد و سهم هر یک از ورثه پرداخت میشود.

نکات مهم:
زمینهای بدون سند رسمی قابلیت خرید و فروش یا انتقال قانونی ندارند، مگر پس از طی مراحل قانونی و اخذ سند رسمی.
شهادت شهود نقش مهمی در اثبات مالکیت اموال بدون سند ایفا میکند.