لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما می‌توانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
با سلام و خسته نباشید.
خانه پدری داریم که بعد از ۱۰ سال فوت پدرم، ورثه حاضر به فروشش نیستند و من به دلیل نیاز شدید مالی می‌خواهم سهمم را بفروشم، ولی کسی چون ملک مشاع است حاضر به خریدش نیست.
چطور می‌توانم از طریق قانون اقدام کنم؟ ممنونم.
و اینکه هزینه چقدر دارد؟ گفتند از ملک درصد می‌برند.
برای فروش سهم خود از ملک ورثه‌ای که به صورت مشاع است و دیگر ورثه حاضر به فروش نیستند، می‌توانید به دادگاه مراجعه کرده و درخواست افراز ملک را بدهید.
بر اساس ماده ۱۱ قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورت عدم توافق بین مالکین مشاعی برای تقسیم ملک، دادگاه می‌تواند حکم به افراز ملک بدهد. اگر ملک قابل افراز نباشد، دادگاه می‌تواند حکم به فروش ملک بدهد.
در مورد هزینه‌ها، هزینه‌های دادرسی و کارشناسی بر عهده شما خواهد بود و ممکن است درصدی از ارزش ملک به عنوان هزینه‌های دادگاه و حق‌الزحمه کارشناسان در نظر گرفته شود.
سلام
⚖️ راه قانونی برای «نقد کردن سهم مشاع از خانه ی پدری»
۱) پیش‌نیاز – گواهی انحصار وراثت
اگر هنوز نگرفته‌اید، اول با درخواست انحصار وراثت در شورای حل اختلاف محل سکونت متوفی سهم هر وارث را رسمی کنید؛ بدون این برگ، هیچ اداره‌ای درخواست شما را نمی‌پذیرد.
۲) مرحله اول – تقاضای افراز در اداره ثبت (ماده ۱ قانون افراز و فروش اموال مشاع ۱۳۵۷)
– شرط: ملک سند ثبتی (تک‌‌برگ یا دفترچه) داشته باشد.
– مدارک: اصل سند، گواهی انحصار وراثت، فرم تقاضا، نقشه UTM (کارشناس نقشه بردار).
– پس از بازدید کارشناس اداره ثبت:
• اگر «قابل افراز» تشخیص شود، رای افراز صادر و سهم هر وارث روی نقشه جدا می‌شود؛ شما می‌توانید قطعه ی مستقل خود را بفروشید.
• اگر «غیرقابل افراز» تشخیص شود، اداره ثبت رای عدم افراز صادر می‌کند → می‌روید مرحله بعد (فروش در دادگاه).
۳) مرحله دوم – درخواست فروش در دادگاه عمومی (ماده ۴ همان قانون)
– هر شریک حتی یک نفر می‌تواند دادخواست «صدور حکم فروش ملک مشاع غیرقابل افراز» بدهد.
– دادگاه پس از اخذ نظر کارشناس، حکم فروش در مزایده را صادر می‌کند.
– واحد اجرا ملک را آگهی و در مزایده عمومی می‌فروشد؛ ثمن فروش پس از کسر هزینه‌ها به نسبت سهم به همه ورثه پرداخت می‌شود.
۴) اگر ملک اصلا سند رسمی ندارد…
مستقیما دادخواست «تقسیم ترکه / فروش مال مشاع» به دادگاه بدهید؛ دادگاه کارشناس ثبتی می‌فرستد و همان روند فروش اجرا می‌شود.
۵) آیا می‌توان سهم خود را (با وجود مشاع بودن) به شخصی عادی فروخت؟
بله؛ طبق ماده ۵۸۹ ق.م. هر شریک می‌تواند سهم مشاع خود را منتقل کند. ولی خریدار ریسک درگیری با سایر شرکا را می‌پذیرد و معمولا قیمت پایین می‌دهد. منطقی‌ترین راه، همان فروش در مزایده قانونی است.
۶) هزینه‌ها (تقریبی ۱۴۰۳)
الف) ثبت – درخواست افراز
• حق‑الثبت: ۵ در هزار «ارزش معاملاتی» ملک (این عدد خیلی کمتر از قیمت بازار است).
• دستمزد کارشناس ثبتی: ۲ تا ۵ میلیون تومان.
ب) دادخواست فروش در دادگاه
• هزینه دادرسی دعوای غیرمالی محسوب می‌شود (رقم ثابت حدود ۴۵۰‑۵۰۰ هزار تومان)؛ بعضی شعب آن را مالی و ۳٫۵٪ سهم خواهان می‌گیرند؛ از قبل استعلام کنید.
• دستمزد کارشناس رسمی (بر اساس تعرفه: برای ملک ۱۰ میلیاردی حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون).
• هزینه انتشار آگهی روزنامه و کارشناسی مزایده: بسته به ارزش ملک.
• پس از فروش، واحد اجرا معمولا ۲‑۳٪ قیمت نهایی را بابت «حق الاجرای مزایده» از کل ثمن کسر می‌کند؛ این مبلغ از همه شرکا به نسبت سهم کم می‌شود، نه فقط شما.
۷) زمان‌بندی
• رای افراز اداره ثبت: ۲ تا ۶ ماه.
• روند دادگاه فروش + مزایده: ۶ تا ۱۲ ماه (متوسط). پس مجموعا حدود یک سال تا یک و نیم سال طول می‌کشد تا پول دست‌تان برسد.
۸) نکته‌های کاربردی
• اگر سایر ورثه حاضرند توافق‌نامه بنویسند که ملک در بنگاه فروخته شود، سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است؛ اما اگر به‌کلی مخالف‌اند، تنها مسیر همین افراز/فروش است.
• در تمام مراحل می‌توانید وکیل بگیرید؛ حق‌الوکاله توافقی است (معمولا ۳‑۵٪ ارزش سهم شما).
• رای قطعی فروش مزایده، قابل اعتراض در تجدیدنظر است ولی معمولا تایید می‌شود.
• پس از فروش، پول به حساب اجرای احکام واریز می‌شود؛ برای برداشت باید با کارت ملی و گواهی انحصار وراثت مراجعه کنید.
بنابراین:
۱) گواهی انحصار وراثت → ۲) درخواست افراز در ثبت → ۳) در صورت عدم افراز، دادخواست فروش در دادگاه.
با این مسیر، حتی بدون همکاری هیچ‌یک از خواهر و برادرها سهم شما نقد می‌شود. موفق باشید 🌺
با سلام می‌بایست پس از اخذ گواهی عدم افراز، از دادگاه دستور فروش مشاع گرفته و در مزایده به فروش برسانید
با سلام و عرض ادب خدمت شما ،بعد از اخذ گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور فروش نمایید.
با سلام
در ابتدا باید گواهی عدم افراز دریافت کنید و بعد از طریق دادگاه دادخواست مطالبه سهم الارث و دستور فروش ملکو به دادگاه ارائه بدین .
سلام
ابتدا گواهی عدم افراز دریافت و متعاقبا تقاضای دستور فروش نمایید
عرض سلام و احترام، اول تقاضای افراز نموده در صورتی که ملک غیر قابل فروش باشد دستور فروش از دادگاه بگیرید.
با سلام
پس از اخذ گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور فروش نمایید.
