بنیاد وکلا
پشتیبانی و رزرو مشاوره ۴۲۸۱۸ - ۰۲۱
۴۲۸۱۸ - ۰۲۱

لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.

چگونه سهم خود از ملک ورثه‌ای را بفروشم؟

پرسیده شده ۲ سال پیش ۱۸ پاسخ ثبت شده

با سلام و خسته نباشید.

خانه پدری داریم که بعد از ۱۰ سال فوت پدرم، ورثه حاضر به فروشش نیستند و من به دلیل نیاز شدید مالی می‌خواهم سهمم را بفروشم، ولی کسی چون ملک مشاع است حاضر به خریدش نیست.

چطور می‌توانم از طریق قانون اقدام کنم؟ ممنونم.

و اینکه هزینه چقدر دارد؟ گفتند از ملک درصد می‌برند.

جمع‌بندی پاسخ وکلا هوش مصنوعی

برای نقد کردن سهم خود، ابتدا باید از اداره ثبت تقاضای افراز کنید و در صورت غیرقابل‌افراز بودن، از طریق دادگاه دادخواست دستور فروش ملک مشاع بدهید تا در مزایده فروخته شود.

پاسخ هوشمند بنیاد وکلا هوش مصنوعی

مراحل قانونی فروش سهم‌الارث از ملک مشاع

اگر گواهی انحصار وراثت ندارید، ابتدا باید آن را از شورای حل اختلاف دریافت کنید. در صورت داشتن سند ثبتی، ابتدا باید درخواست افراز را به اداره ثبت ارائه دهید. اگر ملک غیرقابل‌افراز تشخیص داده شود، گواهی عدم افراز صادر می‌شود. پس از آن می‌توانید با مراجعه به دادگاه، دادخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را ثبت کنید تا ملک از طریق مزایده به فروش برسد و پول آن بر اساس سهم بین ورثه تقسیم شود. در صورتی که ملک فاقد سند رسمی باشد، دادخواست مستقیماً به دادگاه ارائه می‌شود.

منابع: قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷، مواد ۱ و ۴

این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.

۱۸ پاسخ از وکلا و کارشناسان حقوقی

پاسخ برتر ۱ سال پیش
محمدمهدی قنبری
محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام
⚖️ راه قانونی برای «نقد کردن سهم مشاع از خانه ی پدری»

۱) پیش‌نیاز – گواهی انحصار وراثت
اگر هنوز نگرفته‌اید، اول با درخواست انحصار وراثت در شورای حل اختلاف محل سکونت متوفی سهم هر وارث را رسمی کنید؛ بدون این برگ، هیچ اداره‌ای درخواست شما را نمی‌پذیرد.

۲) مرحله‌ اول – تقاضای افراز در اداره ثبت (ماده ۱ قانون افراز و فروش اموال مشاع ۱۳۵۷)
– شرط: ملک سند ثبتی (تک‌‌برگ یا دفترچه) داشته باشد.
– مدارک: اصل سند، گواهی انحصار وراثت، فرم تقاضا، نقشه UTM (کارشناس نقشه بردار).
– پس از بازدید کارشناس اداره ثبت:
• اگر «قابل افراز» تشخیص شود، رای افراز صادر و سهم هر وارث روی نقشه جدا می‌شود؛ شما می‌توانید قطعه ی مستقل خود را بفروشید.
• اگر «غیرقابل افراز» تشخیص شود، اداره ثبت رای عدم افراز صادر می‌کند → می‌روید مرحله بعد (فروش در دادگاه).

۳) مرحله‌ دوم – درخواست فروش در دادگاه عمومی (ماده ۴ همان قانون)
– هر شریک حتی یک نفر می‌تواند دادخواست «صدور حکم فروش ملک مشاع غیرقابل افراز» بدهد.
– دادگاه پس از اخذ نظر کارشناس، حکم فروش در مزایده را صادر می‌کند.
– واحد اجرا ملک را آگهی و در مزایده عمومی می‌فروشد؛ ثمن فروش پس از کسر هزینه‌ها به نسبت سهم به همه ورثه پرداخت می‌شود.

۴) اگر ملک اصلا سند رسمی ندارد…
مستقیما دادخواست «تقسیم ترکه / فروش مال مشاع» به دادگاه بدهید؛ دادگاه کارشناس ثبتی می‌فرستد و همان روند فروش اجرا می‌شود.

۵) آیا می‌توان سهم خود را (با وجود مشاع بودن) به شخصی عادی فروخت؟
بله؛ طبق ماده ۵۸۹ ق.م. هر شریک می‌تواند سهم مشاع خود را منتقل کند. ولی خریدار ریسک درگیری با سایر شرکا را می‌پذیرد و معمولا قیمت پایین می‌دهد. منطقی‌ترین راه، همان فروش در مزایده قانونی است.

۶) هزینه‌ها (تقریبی ۱۴۰۳)
الف) ثبت – درخواست افراز
• حق‑الثبت: ۵ در هزار «ارزش معاملاتی» ملک (این عدد خیلی کمتر از قیمت بازار است).
• دستمزد کارشناس ثبتی: ۲ تا ۵ میلیون تومان.

ب) دادخواست فروش در دادگاه
• هزینه دادرسی دعوای غیرمالی محسوب می‌شود (رقم ثابت حدود ۴۵۰‑۵۰۰ هزار تومان)؛ بعضی شعب آن را مالی و ۳٫۵٪ سهم خواهان می‌گیرند؛ از قبل استعلام کنید.
• دستمزد کارشناس رسمی (بر اساس تعرفه: برای ملک ۱۰ میلیاردی حدود ۱۰ تا ۱۵ میلیون).
• هزینه انتشار آگهی روزنامه و کارشناسی مزایده: بسته به ارزش ملک.
• پس از فروش، واحد اجرا معمولا ۲‑۳٪ قیمت نهایی را بابت «حق الاجرای مزایده» از کل ثمن کسر می‌کند؛ این مبلغ از همه شرکا به نسبت سهم کم می‌شود، نه فقط شما.

۷) زمان‌بندی‌
• رای افراز اداره ثبت: ۲ تا ۶ ماه.
• روند دادگاه فروش + مزایده: ۶ تا ۱۲ ماه (متوسط). پس مجموعا حدود یک ­سال تا یک و نیم سال طول می‌کشد تا پول دست‌تان برسد.

۸) نکته‌های کاربردی
• اگر سایر ورثه حاضرند توافق‌نامه بنویسند که ملک در بنگاه فروخته شود، سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر است؛ اما اگر به‌کلی مخالف‌اند، تنها مسیر همین افراز/فروش است.
• در تمام مراحل می‌توانید وکیل بگیرید؛ حق‌الوکاله توافقی است (معمولا ۳‑۵٪ ارزش سهم شما).
• رای قطعی فروش مزایده، قابل اعتراض در تجدیدنظر است ولی معمولا تایید می‌شود.
• پس از فروش، پول به حساب اجرای احکام واریز می‌شود؛ برای برداشت باید با کارت ملی و گواهی انحصار وراثت مراجعه کنید.

بنابراین:
۱) گواهی انحصار وراثت → ۲) درخواست افراز در ثبت → ۳) در صورت عدم افراز، دادخواست فروش در دادگاه.
با این مسیر، حتی بدون همکاری هیچ‌یک از خواهر و برادرها سهم شما نقد می‌شود. موفق باشید 🌺

امیر مهدی‌زاده ۲ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۵۳ مشاوره موفق

درود بر شما ؛
باتوجه به تخصصی بودن و اهمیت موضوع مطروحه واینکه در قالب پیامک امکان راهنمایی به شکل کامل و صحیح امکان‌پذیر نمی‌باشد،بنابراین پیشنهاد می‌گردد از طریق برقراری تماس تلفنی نسبت به اخذ مشاوره جهت دریافت اطلاعات صحیح وکاربردی قانونی اقدام نمائید.
مؤیدباشید.

بهنام رفیعی ساران
بهنام رفیعی ساران تأیید‌شده
۱ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۷ · ۳٬۴۲۷ مشاوره موفق

سلام

ابتدا گواهی عدم افراز دریافت و متعاقبا تقاضای دستور فروش نمایید

محبوبه سلبی
محبوبه سلبی تأیید‌شده
۲ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۷ · ۳۸۰ مشاوره موفق

سلام دادخواست دستور فروش مطرح نمایید توصیه می شود از خدمات وکلا استفاده نمایید

نمایش ۱۴ پاسخ دیگر وکلا بستن پاسخ‌های بیشتر
محمدباقر سلیمانگلی ۱ ماه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۸۵ مشاوره موفق

با سلام شما میتوانید دادخواست تقسیم ترکه مطرح نمایید و از طریق مزایده توسط اجرای احکام ملک را فروخته و سهم هریک از وراث پرداخت گردد.

حسین مظاهری تهرانی ۲ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۱٬۸۵۱ مشاوره موفق

با سلام
پس از اخذ گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور فروش نمایید.

محمدرضا توکلی ۱ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۱٬۱۱۴ مشاوره موفق

با سلام می‌بایست پس از اخذ گواهی عدم افراز، از دادگاه دستور فروش مشاع گرفته و در مزایده به فروش برسانید

حسن آرین پور ۱ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۵٫۰ · ۲۱۰ مشاوره موفق

با سلام و عرض ادب خدمت شما ،بعد از اخذ گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور دستور فروش نمایید.

محمد مهدی نوفرستی ۱ سال پیش

کارشناس حقوقی

۴٫۹ · ۱۰ مشاوره موفق

با سلام
در ابتدا باید گواهی عدم افراز دریافت کنید و بعد از طریق دادگاه دادخواست مطالبه سهم الارث و دستور فروش ملکو به دادگاه ارائه بدین .

محمد اکبری ۱ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۱۱۰ مشاوره موفق

عرض سلام و احترام، اول تقاضای افراز نموده در صورتی که ملک غیر قابل فروش باشد دستور فروش از دادگاه بگیرید.

آسیه فتاحی امیردهی ۲ سال پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۳٬۳۶۶ مشاوره موفق

با سلام بایستی از طریق دادگاه دادخواست فروش ملک مشاع دهید

مجتبی ایروانی ۲ سال پیش

کارشناس ارشد حقوق

۴٫۷ · ۲۳ مشاوره موفق

سلام با توجه به سوال شما از طریق دادگاه پیگیری نمایید موفق باشید

علیرضا زرینه پور ۲ روز پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۲۶ مشاوره موفق

بادرود
دادخواست تقسیم ترکه یا فروش مال مشاعی تقدیم نمایید

سعید قیطانی ۱ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۹ · ۷۵۶ مشاوره موفق

سلام
باید از دادگاه دستور فروش اخذ کنید

فیروزه هاشمی نیا ۲ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

باسلام چون ملک مشاعی هست اول به اداره ثبت محل مراجعه و تقاضای افرا بفرمایید درصورت عدم افرازازطریق دادگاه تقاضای تقسیم ترکه وفروش مال به میزان سهم الارث رومطرح بفرمایید

زهرا فرج ۱ ماه پیش

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۵٫۰ · ۹۴ مشاوره موفق

دادخواست دستور فروش مطرح نمایید.

مرتضی قمبر ۱ سال پیش

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۵ · ۸ مشاوره موفق

با سلام و درود
دادخواست دستور فروش تقدیم دادگاه کنید

محمدمهدی کفشوندی ۹ ماه پیش

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۲ مشاوره موفق

دادخواست دستور فروش تقدیم دادگاه کنید

۱۴ وکیل متخصص فروش ملک مشاعی آنلاین‌اند

پرسش خود را بفرستید؛ اولین وکیل آزاد در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهد.

پرسش حقوقی دیگری دارید؟

پرسش خود را رایگان مطرح کنید؛ وکلا و کارشناسان حقوقی بنیاد وکلا در کوتاه‌ترین زمان پاسخ می‌دهند.

پرسش جدید

کانال تلگرام بنیاد وکلا · هر روز پرسش‌های حقوقی واقعی مردم با پاسخ وکیل

عضویت در کانال