چندین سال پیش مادربزرگم از دو نفر قطعه زمینی را خریداری نمود که آن را بهصورت قولنامه دستی تنظیم کرده بود. سپس مادربزرگم طی یک قولنامه مجدد، آن را به فرزند دخترش که مادر بنده میباشد فروخته است.
پس از آن که خریدار و فروشندگان فوت نمودهاند، ورثه فروشندگان اقدام به تفکیک کل ملک و اخذ سند نموده و بر روی ملک مورد دعوی بدون در نظر گرفتن مالکیت مادرم نیز با شماره پلاک جدید سند گرفته و به غیر انتقال دادهاند.
الان که اینجانب براساس قانون تعیین تکلیف نسبت به اخذ سند زمین مادرم اقدام نمودهام، با مراجعه به اداره ثبت به اینجانب اعلام کردهاند که بر روی پلاک مذکور سند گرفته شده و توسط ورثه مالکین اولیه به غیر انتقال دادهاند. ضمنا بیش از ۵۰ سال است که زمین در اختیار مادربزرگ و سپس مادرم بوده است.
حال جهت احقاق حقوق از دسترفته خویش چه اقدامی نیاز است؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
سؤال شما درباره زمینی است که مادربزرگتان سالها پیش از دو نفر خریداری کرده و با قولنامه دستی تنظیم کرده بود، سپس آن را به مادرتان فروخته است. پس از فوت خریدار و فروشندگان، ورثه فروشندگان کل ملک را تفکیک کرده و سند جدیدی با پلاک جدید گرفته و به غیر منتقل کردهاند، بدون در نظر گرفتن مالکیت مادرتان. شما اکنون برای اخذ سند به اداره ثبت مراجعه کردهاید و متوجه شدهاید که زمین با سند جدید به غیر منتقل شده است. با توجه به اینکه زمین بیش از ۵۰ سال در اختیار مادربزرگ و سپس مادرتان بوده، میخواهید بدانید برای احقاق حقوق از دسترفته چه اقدامی نیاز است.
تحلیل اولیه نشان میدهد که این یک دعوای حقوقی پیچیده در حوزه املاک است که شامل قولنامههای دستی، انتقال مالکیت، وراثت و ثبت سند میشود. قولنامه دستی در ایران به عنوان یک سند عادی شناخته میشود و اگر شرایط قانونی در آن رعایت شده باشد، میتواند معتبر باشد، اما در صورت وجود سند رسمی (مانند سندی که ورثه گرفتهاند)، ممکن است اولویت با سند رسمی باشد، مگر اینکه بتوانید مالکیت خود را از طریق تصرف طولانیمدت یا دیگر دلایل قانونی اثبات کنید.
بررسی حقوقی قولنامه دستی و مالکیت
بر اساس اطلاعات گردآوریشده، قولنامه دستی یک قرارداد عادی است که اگر تمام شرایط قانونی در آن لحاظ شود، میتواند بین افراد منعقد شده و دارای اعتبار باشد. از منابع حقوقی مشخص شد که قراردادهای خصوصی (مانند قولنامه دستی) در صورتی که برخلاف قوانین صریح نباشند، الزامآور هستند (ماده ۱۰ قانون مدنی ایران). با این حال، در صورت وجود سند رسمی، ممکن است نیاز به اثبات اعتبار قولنامه در دادگاه باشد، بهویژه اگر طرفین قرارداد فوت کرده باشند.
همچنین مشخص شد که حقوق مالکیت وراث پس از پرداخت دیون و بدهیهای متوفی برقرار میشود (ماده ۸۶۸ قانون مدنی)، که میتواند در مورد ورثه فروشندگان و ادعای مالکیت آنها مرتبط باشد. این نشان میدهد که ممکن است ورثه فروشندگان بدون در نظر گرفتن انتقال قبلی به مادربزرگتان، اقدام به ثبت سند کرده باشند.
نقش تصرف طولانیمدت
با توجه به اینکه زمین بیش از ۵۰ سال در اختیار مادربزرگ و سپس مادرتان بوده، ممکن است بتوانید از مفهوم مشابه "تصرف عدوانی" یا "وصول" در حقوق ایران استفاده کنید. اگرچه اطلاعات دقیقی درباره مدت زمان قانونی برای تصرف عدوانی در ایران یافت نشد، اما در بسیاری از سیستمهای حقوقی، تصرف طولانیمدت میتواند به مالکیت منجر شود، بهویژه اگر تصرف علنی، مستمر و بدون رضایت مالک قانونی بوده باشد. این موضوع میتواند در دادگاه به نفع شما باشد، اما نیاز به اثبات دارد.
مراحل پیشنهادی برای احقاق حقوق
بر اساس تحلیل، مراحل زیر پیشنهاد میشود:
جمعآوری مدارک: اسناد قولنامه دستی، شهادت شهود (اگر موجود باشد)، و مدارک نشاندهنده تصرف مانند قبوض مالیاتی، قبوض خدمات یا هر سندی که نشان دهد زمین در اختیار خانواده شما بوده، جمعآوری کنید.
اقامه دعوا: با کمک وکیل، دعوایی در دادگاه مطرح کنید تا سند جدید را به چالش بکشید. این دعوا میتواند شامل ادعای مالکیت بر اساس قولنامه و تصرف طولانیمدت باشد.
ارائه مدارک در دادگاه: در دادگاه، مدارک خود را ارائه دهید تا ثابت کنید قولنامه معتبر است و تصرف شما قانونی بوده است. ممکن است نیاز به کارشناسی یا شهادت شهود باشد.
طرح دعوای کلاهبرداری ثبتی علیه فروشندگان و مالکین مطرح نماید کلاهبرداری ثبتی به سوء استفاده از فرآیند ثبت اسناد و املاک گفته میشود که با هدف فریب و انتقال غیرقانونی اموال یا حقوق ثبت شده انجام میشود. این جرم به موجب قانون ثبت اسناد و املاک، به ویژه مواد ۱۰۵ تا ۱۰۹، جرمانگاری شده و در حکم کلاهبرداری محسوب میشود. و لذا هرگونه اقدام برای ثبت ملکی که قبلا به شخص دیگری واگذار شده یا با علم به سلب مالکیت از متقاضی، به نام وی ثبت شود، کلاهبرداری ثبتی محسوب میشود.
باید با رائه مدارک و بیع نامه دادخواست ابطال عملیات ثبتی و ابطال سند و معاملات صورت گرفته را بکنید . توصیه میشود حتما از خدمات وکیل متخصص در امور ملکی بهره مند شوید .
در صورت داشتن قولنامه و تصرف ۵۰ ساله میتونید علیه ورثه فروشنده و خریدار جدید دادخواست ابطال سند رسمی و اثبات مالکیت بدید چون سند جدید بدون توجه به حقوق مادرتون صادر شده طرح دعوا باید در دادگاه حقوقی با پیوست قولنامهها، شهادت شهود و تصرفات باشه همچنین میتونید دستور موقت برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک بگیرید
مدارک نیاز به بررسی و همچنین اخذ مشاوره میباشد
ابتدا باید اسناد مالکیت رسمی اشاره شده ابطال گردد اما شما بدوا نمی توانید برای ملکی که دارای سند مالکیت رسمی است دادخواست اثبات مالکیت مطرح کنید چون در صورت پذیرش منجر به ایجاد مالکیت موازی می گردد که این با ارکان حق مالکیت در تعارض است لذا با مدارک موجود و شهادت شهود و تصرف طولانی مدت که داشته اید باید ابطال سند رسمی موخر را بدهید و سند موخره صادره را به چالش بکشید
درصورتیکه ورثه مالکین اولیه، ملک را با سند رسمی منتقل کرده باشند شما فقط میتوانید ارزش روز ملک را مطالبه کنید، ولی اگر با قولنامه منتقل کرده باشند شما میتوانید دعوای ابطال سند رسمی و الزام به تنظیم سند رسمی به نام مادر خودتون مطرح کنید.
باسلام و احترام
اولا این پرونده باید توسط وکیل بررسی و اقدام شود
اما توصیحاتی مختصرا در این خصوص خالی از فایده نیست .
۱_باید دادخواست اثبات وقوع عقد بیع و ابطال سند مالکیت رو در دادگاه و الزان به تنظیم سند مطرح کنید .
پیروز باشید .
