لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سلام
در سال نود و سه، ملکی را با قرارداد کتبی در بنگاه خریداری کردم و چند وقت بعد، وکالت محضری هم از فروشنده گرفتم و سند را هم تحویلم داد.
آیا رویه دادگاهها طوری هست که درخواست تنفیذ قرارداد را از دادگاه بخواهم یا اینکه به دادخواستم ترتیب اثری نمیدهند؟
ممنون میشوم پاسخ دهید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
با توجه به مدارکی که در اختیار دارید (قرارداد کتبی، وکالت محضری و سند ملک)، رویه قضایی دادگاهها به این صورت است که به احتمال بسیار زیاد دادخواست شما برای "تنفیذ قرارداد" به تنهایی، پذیرفته نمیشود و با قرار عدم استماع دعوی مواجه خواهد شد.
در ادامه دلایل این موضوع و راهکار صحیح برای شما توضیح داده میشود.
چرا دادخواست تنفیذ قرارداد به تنهایی پذیرفته نمیشود؟
بر اساس رویه قضایی و نظرات حقوقی، دادگاهها دعوای تنفیذ قرارداد را در شرایط شما به دلایل زیر قابل استماع نمیدانند:
اصل صحت قراردادها: طبق ماده ۲۲۳ قانون مدنی، هر قراردادی که منعقد میشود، از نظر قانونی صحیح و معتبر است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. بنابراین، قرارداد شما از ابتدا معتبر بوده و نیازی به تایید مجدد دادگاه ندارد. دادگاهها مرجع اعتبار بخشیدن به قراردادهای عادی نیستند.
غیر ترافعی بودن دعوا: دعوای حقوقی باید ناشی از یک اختلاف و نزاع باشد. زمانی که فروشنده با حضور در بنگاه، قرارداد را امضا کرده و با دادن وکالت محضری و تحویل سند، به تعهدات خود عمل کرده است، عملا اختلافی بین شما و ایشان وجود ندارد که نیاز به رسیدگی قضایی داشته باشد. دعوای تنفیذ در چنین شرایطی، یک دعوای غیرترافعی (بدون اختلاف) محسوب شده و مسموع نیست.
وجود دعوای مناسبتر: هدف نهایی شما از خرید ملک، انتقال قطعی و رسمی سند به نام خودتان است. رویه قضایی معتقد است که خواهان باید دعوایی را مطرح کند که مستقیما به این هدف منجر شود. دعوای تنفیذ قرارداد به تنهایی چنین اثری ندارد، بلکه دعوای "الزام به تنظیم سند رسمی" دعوای صحیح و نهایی است.
رویه قضایی در مورد املاک دارای سند رسمی
بهطور خاص در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند (مانند ملک شما)، دادگاهها صرفا کسی را مالک میشناسند که سند رسمی به نام او در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد. به همین دلیل، دعوای تنفیذ یک مبایعهنامه عادی برای ملکی که سند رسمی دارد، تا زمانی که آن سند رسمی باطل یا منتقل نشده باشد، پذیرفته نمیشود.
راهکار صحیح برای شما چیست؟
با توجه به اینکه شما وکالت محضری از فروشنده دارید، بهترین و سریعترین اقدام، استفاده از همین وکالتنامه است:
مراجعه به دفتر اسناد رسمی: با در دست داشتن وکالتنامه، قرارداد (مبایعهنامه) و اصل سند ملک، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنید.
انتقال سند به نام خود: با استفاده از اختیاراتی که در وکالتنامه به شما داده شده است، میتوانید سند ملک را به نام خود یا هر شخص دیگری (بسته به حدود اختیارات وکالت) منتقل کنید. در این حالت، نیازی به حضور مجدد فروشنده نیست و شما از طریق وکیل خود (که خودتان هستید) اقدام میکنید.
در چه صورتی باید به دادگاه مراجعه کنید؟
اگر به هر دلیلی نتوانستید از وکالتنامه خود استفاده کنید (مثلا تاریخ آن گذشته باشد، ناقص باشد، یا فروشنده آن را عزل کرده باشد)، در آن صورت باید دادخواستی تحت عنوان "الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال" به دادگاه ارائه دهید.
در این دعوا، قرارداد کتبی شما (مبایعهنامه) به عنوان دلیل اصلی و مدرک اثبات وقوع معامله استفاده خواهد شد و دادگاه پس از بررسی، حکم به الزام فروشنده برای حضور در دفترخانه و انتقال سند صادر خواهد کرد.
نتیجهگیری:
شما با داشتن قرارداد معتبر و بهویژه وکالت محضری، در موقعیت حقوقی بسیار خوبی قرار دارید. نیازی به طرح دعوای "تنفیذ قرارداد" ندارید و این کار صرفا وقت و هزینه شما را تلف خواهد کرد. مسیر صحیح برای شما، اقدام از طریق وکالتنامه در دفتر اسناد رسمی و در صورت عدم امکان، طرح دعوای "الزام به تنظیم سند رسمی" است.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل قرارداد صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۲٬۱۱۵ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
در رویه فعلی دادگاهها درخواست تنفیذ مورد پذیرش قرار نمیگیرد و باید اثبات مالکیت طرح شود . ولی با توضیحاتی که داده اید با داشتن وکالتنامه دیگر نیازی به طرح دعوی در دادگاه وجود ندارد مگر آنکه مانعی برای انتقال وجود داشته باشد .
باسلام
تنفیذ قرارداد اصولا زمانی مطرح میشود که:
معامله توسط غیرمالک یا بدون اختیار کافی انجام شده باشد
و مالک یا صاحب اختیار بعدا بخواهد آن را تایید (تنفیذ) کند.
اگر فروشنده مالک بوده و قرارداد را خودش امضا کرده:
اصولا قرارداد نافذ است،دعوای «تنفیذ قرارداد» موضوعیت ندارد
اگر وکالت:بلاعزل است و حق انتقال به غیر دارد
ممکن است:حتی بدون طرح دعوا مستقیم از طریق دفترخانه سند بزنید
دادخواست تنفیذ قرارداد رد پذیرش قرار نمیگیرد به این جهت که اصل بر صحت تمام عقود میباشد فلذا اگر سند رسمی رای ملک شما صادر شده است میتوانید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی تقدیم نمایید البته شما وکالت از فروشنده برای تنظیم سند دارید در صورتی که مانع برای اعمال وکالت وجود ندارد از طریق وکالت اقدام نمایید در غیر این صورت دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید
با توجه به قرارداد کتبی، وکالت محضری و تحویل سند، مدارک شما برای اثبات وقوع معامله قابل استناد است. میتوانید دادخواست اثبات وقوع بیع و در صورت وجود شرایط، الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید. صرف درخواست تنفیذ قرارداد ممکن است عنوان مناسب دعوا نباشد و بهتر است خواسته متناسب با وضعیت ملک و مدارک تنظیم شود.
نیازی به تنفیذ نیست زیرا اصل بر صحت قرادادهاست مگر اینکه در خود معامله یا مالکیت اختلاف حاصل بشه که به همراه دعاوی دیگر میشه مطرح کرد ولی در هر صورت با متخصصین سایت مشاوره داشته باشید.
اگر ملک سند رسمی دارد، معمولا خواسته مستقل «تنفیذ مبایعهنامه» قابل استماع نیست و بهتر است الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح کنید که وقوع معامله هم در همان دعوا بررسی میشود. وکالتنامه رسمی و تحویل سند هم قرائن مهمی به نفع شماست.
به نظر قرارداد صحیح است و نیازی به اقامه دعوا نیست
خیر، در شرایطی که توضیح دادید، دادخواست «تنفیذ قرارداد» اقدام حقوقی صحیح نیست و دادگاه به آن ترتیب اثر نمیدهد.
دعوای تنفیذ مسموع نیست. مدارک نامبرده معتبر و قابل استناد می باشد.
با وکالت اخذ شده می توانید سند را منتقل نمائید. مستندات باید بررسی شود
قرارداد شما معتبر است و نیازی به تنفیذ نمی باشد
بنابر اظهارات شما نیازی به تنفیذ نمی باشد زیرا قرارداد معتبر است.
نیاز به طرح دعوا نمیباشد و مدارک شما معتبر هستند.
قرارداد شما صیحی و نافذ است.
با وکالت برای انتقال سند اقدام نمایید
نیاز به تنفیذ قرارداد از سوی دادگاه نمی باشد
با وجود اینکه وکالت محضری وجود دارد مشکلی پیش نمیاد.
با وکالتی که دارید سند بگیرید نیاز به اقامه دعوا نیست
کاربر محترم وقت بخیر دعوا با این عنوان صحیح نمی باشد
با وجود وکالت دیگر مشکلی وجود نخواهد داشت
اصل بر صحت عقود است و تنفیذ معنایی ندارد
با توجه به توضیحات به نظر قرارداد شما صحیح است و نیازی به تنفیذ توسط دادگاه ندارد
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
