بابت چک صیادی جدید اجراییه صادر شده و در اجرای احکام ملکی (زمین مشاعی) بدون سند (البته با رای اثبات مالکیت) ارائه شده و چند سوال خدمت اساتید محترم داشتم:
۱- چنانچه در مزایده اول و دوم ملک (زمین مشاعی) به فروش نرفت و چنانچه طلبکار هم ملک را نخواهد آیا طلبکار میتواند جلب را بگیرد؟
۲- در ضمن شرایط تحت تصرف بودن ملک مشاعی (زمین مشاعی بزرگ) چیست؟ (اجرای احکام دستور داده به کلانتری محل ببیند ملک یا همان زمین مشاعی بزرگ آیا تحت تصرف بدهکار هست یا نیست و میخواستم بپرسم شرایط تحت تصرف چیست؟ (چون در رای اثبات مالکیت نوشته ۵۰ سهام مشاع دارم از نه هزار و پانصد سهم مشاع از پلاک ….قطعه … و بخش …)
۳- بدهکار تقاضای اعسارش بار اول در دادگاه رد شد (ابطال) و آیا با گذاشتن (معرفی مال) این ملک (زمین) باز میتواند دادخواست اعسار بدهد؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
. پاسخ به سوالات شما نیازمند بررسی دقیق جوانب حقوقی مربوط به اجرای اسناد لازمالاجرا (مانند چک صیادی) و قوانین مربوط به اعسار و املاک مشاعی است. در ادامه، هر یک از سوالات شما به تفکیک پاسخ داده میشود.
پاسخ به سوال ۱: امکان صدور حکم جلب پس از فروش نرفتن ملک در مزایده
بله، طلبکار میتواند حکم جلب شما را بگیرد.
طبق "قانون نحوه اجرای محکومیتهای مالی"، هدف اصلی، وصول طلب است. معرفی مال (زمین مشاعی) از طرف شما، یک قدم در جهت پرداخت بدهی است. اجرای احکام این مال را به مزایده میگذارد. حال دو حالت پیش میآید:
۱. فروش رفتن مال در مزایده: مبلغ حاصل از فروش به طلبکار داده میشود و پرونده بسته میشود.
۲. فروش نرفتن مال در مزایده: پس از اینکه مال در مزایده دوم نیز به فروش نرفت، به طلبکار پیشنهاد میشود که ملک را به جای طلب خود بردارد.
اگر طلبکار، تملک ملک را قبول نکند، مال معرفی شده آزاد میشود و دیگر جزو اموال توقیفی نخواهد بود. در این لحظه، وضعیت شما به حالت اولیه بازمیگردد؛ یعنی شما همچنان بدهکار هستید و مالی هم برای پرداخت بدهی (که مورد قبول طلبکار باشد یا در مزایde به فروش رفته باشد) وجود ندارد.
بنابراین، از آنجایی که دین شما همچنان پابرجاست، طلبکار حق دارد برای اعمال فشار جهت وصول طلب خود، درخواست صدور حکم جلب شما را از دادگاه یا واحد اجرای احکام بنماید. معرفی مالی که به نتیجه نرسیده، مانع از صدور حکم جلب نخواهد بود.
پاسخ به سوال ۲: شرایط «تحت تصرف بودن» ملک مشاعی
"تصرف" در ملک مشاعی مفهومی پیچیدهتر از ملک ششدانگ دارد. منظور از «تحت تصرف بودن» این است که آیا شما به صورت عملی و فیزیکی از آن ملک بهرهبرداری میکنید یا بر آن تسلط مادی دارید یا خیر. این تصرف میتواند اشکال مختلفی داشته باشد:
• تصرف فیزیکی: دیوارکشی، حصارکشی، ساخت و ساز (حتی یک بنای کوچک)، کشاورزی یا زراعت در بخشی از زمین، یا انبار کردن وسایل.
• تصرف حقوقی یا معنوی: اجاره دادن سهم خود به دیگری و دریافت اجارهبها، یا داشتن توافقنامهای با سایر شرکا مبنی بر نحوه استفاده شما از بخشی از زمین.
با توجه به اینکه شما مالک ۵۰ سهم از ۹۵۰۰ سهم هستید (که سهم کوچکی است)، اثبات تصرف شما بر کل زمین بزرگ تقریبا غیرممکن است. کلانتری در گزارش خود موارد زیر را بررسی و اعلام خواهد کرد:
• آیا تمام یا قسمتی از زمین توسط شما حصارکشی شده است؟
• آیا بنا یا محصولی متعلق به شما در زمین وجود دارد؟
• آیا اهالی محل و سایر شرکا، شما را به عنوان متصرف بخشی از زمین میشناسند؟
• آیا زمین به صورت بایر و رها شده است یا شخص دیگری متصرف آن است؟
اگر زمین بزرگ و بایر باشد و شما هیچ اقدام فیزیکی روی آن نکرده باشید، گزارش کلانتری به احتمال زیاد این خواهد بود که ملک تحت تصرف شما نیست. این موضوع از این جهت اهمیت دارد که گاهی اموال غیرمنقولی که متصرف ندارند یا تصرف آنها محل اختلاف است، در فرآیند مزایde با مشکلات و قیمتگذاری پایینتری مواجه میشوند.
پاسخ به سوال ۳: امکان طرح مجدد دادخواست اعسار
بله، شما میتوانید مجددا دادخواست اعسار بدهید، اما با شرایطی.
رد شدن دادخواست اول شما به دلیل "ابطال" بوده است. ابطال دادخواست معمولا به دلیل نقص در مدارک یا تشریفات قانونی است (مثلا کامل نبودن لیست اموال یا عدم ارائه استشهادیه معتبر) و به معنای رسیدگی ماهوی به ادعای اعسار شما نیست.
۱. اعسار پس از معرفی مال: معرفی مال (زمین) به اجرای احکام، ذاتا با ادعای اعسار در تضاد است. اعسار یعنی ادعای ناتوانی از پرداخت بدهی به دلیل نداشتن مال کافی. وقتی شما مالی را معرفی میکنید، در واقع اقرار میکنید که مالی برای پرداخت دارید.
۲. شرایط طرح مجدد دعوی: شما تنها در صورتی میتوانید مجددا دادخواست اعسار بدهید که وضعیت مالی شما تغییر کرده باشد. در مورد شما، این تغییر به این صورت قابل توجیه است:
• شما مالی (زمین) را برای پرداخت بدهی معرفی کردهاید.
• این مال پس از طی مراحل قانونی (مزایده دوم) به فروش نرفته و طلبکار نیز آن را قبول نکرده است.
• در نتیجه، مال مذکور از توقیف خارج شده و شما عملا مالی برای پرداخت دین خود ندارید.
بنابراین، پس از اینکه فرآیند مزایde به طور کامل شکست خورد و ملک از توقیف آزاد شد، شما میتوانید با استناد به اینکه تنها مال قابل معرفی شما به نتیجه نرسیده و مال دیگری برای پرداخت ندارید، مجددا دادخواست اعسار از پرداخت محکومبه را به دادگاه تقدیم کنید. در این دادخواست جدید، باید به طور شفاف سرنوشت ملک معرفی شده و عدم وصول طلب از آن محل را شرح دهید.
۱- اگر پس از دو نوبت مزایده و عدم وجود مشتری و عدم قبول محکوم له، درخواست بازداشت محکوم علیه بعمل آید، با فرض این که مال تعرفه شده تکافوی محکوم به را داشته و خریدار پیدا نشده و محکوم له نیز بابت طلب خود نپذیرفته است؛ امکان بازداشت محکوم علیه وجود ندارد .
۲- احراز تصرف از طریق معاینه و تحقیق محل صورت خواهد پذیرفت .
۳- ارائه دادخواست مجدد اعسار امکان پذیر است ولی پذیرش وثیقه بستگی به نظر قاضی دارد .
بااحترام در سؤال اول بله اگر ملک در دو مزایده فروخته نشود و طلبکار هم آن را نپذیرد در صورت نبود اعسار پذیرفته شده امکان جلب بدهکار همچنان وجود دارد در سؤال دوم مشاع بودن یعنی سهم بدهکار قطعه مشخصی نیست و تصرف مالکانه با تحقیق و معاینه محل و سایر قرائن بررسی میشود در سؤال سوم رد اعسار قبلی مانع قطعی طرح مجدد نیست ولی صرف معرفی همان ملکی که در مزایده فروش نرفته به تنهایی دلیل کافی برای پذیرش اعسار نیست
در خصوص سوال اول رویه متفاوت است
در خصوص سوال دوم مصادیق تصرف میتواند سکونت زراعت دیوار چینی باشد
درخصوص سوال سوم عدم پذیرش اعسار مانع از طرح مجدد آن نیست
