موجر ملکی را به مستاجر به مدت یکسال اجاره داده و ۵۰ سال است که تخلیه نمیکند و میگوید چون در ردیف مورد اجاره انبار نوشته شده پس من میتوانم هر کالایی را در آن قرار دهم. بحث حق کسب و پیشه هم که پیش میآید میگوید ۸۰ درصد ملک را بده بروم.
اراده اولیه طرفین بر این بوده که مستاجر آهن قراضه و ضایعات آهن بفروشد. چون در ردیف مورد اجاره انبار درج شده تحت عنوان اینکه انبار را اجاره کردهام شغلش را تغییر داده و کالاهای مختلف هم در آن قرار داده است. سه نسل ما سوخته و سه نسل آنها از ملک ما استفاده میکنند.
از نظر قانون و قرارداد اجاره و تنظیم دادخواست نتوانستیم حقمان را بگیریم. از نظر شرعی چگونه میتوانیم حقمان را بگیریم؟ چگونه ثابت کنیم که این ملک که مستاجر استفاده میکند غصبی است؟ و اگر ثابت شد غصبی است چگونه میتوانیم حکم تخلیه بگیریم؟
مبلغ اجاره را هم سالی به اندازه پول دو تا دبه ماست به صندوق دادگستری واریز میکند. جالب اینجاست که دهه عاشورا هزاران پرس غذا بین مردم توزیع میکند و احتمالا یکی از دریافتکنندگان غذا که در صف بودهایم شاید وراث موجر بودهایم! واقعا چه راهکاری وجود دارد؟
در مورد مشکل شما به عنوان موجر و وضعیت مستاجر که به مدت ۵۰ سال ملک شما را تخلیه نکرده است، میتوان از دو جنبه حقوقی (قانونی) و شرعی بررسی کرد:
۱. راهکارهای حقوقی (قانونی)
الف) اثبات تخلف مستاجر از قرارداد اجاره
اگر در قرارداد اجاره محدوده استفاده از ملک (مثلا انبار ضایعات آهن) مشخص شده باشد، تغییر کاربری توسط مستاجر (مانند فروش کالاهای دیگر یا استفاده غیرمجاز) تخلف از شرط قرارداد محسوب میشود و میتوانید بر این اساس دادخواست فسخ اجاره و تخلیه تنظیم کنید.
اگر قرارداد کتبی وجود ندارد، باید از طریق شهود و عرف محل ثابت کنید که اراده اولیه طرفین، اجاره برای انبار آهنآلات بوده است.
ب) حق کسب و پیشه یا حق تجدید اجاره
مستاجر پس از ۵۰ سال ممکن است ادعای حق کسب و پیشه یا حق سرقفلی کند، اما این حق مطلق نیست و در موارد زیر ساقط میشود:
تخلف از شرایط قرارداد (مثل تغییر کاربری).
پرداخت نکردن اجارهبها (حتی اگر مبلغ ناچیزی باشد، چون باید با نرخ عادله باشد).
عدم استفاده از ملک برای مدت طولانی (اگر بخشی از ملک بدون استفاده مانده باشد).
ج) تنظیم دادخواست جدید با استدلالهای محکم
دادخواست تخلیه عین مستاجره با این استدلالها:
تغییر کاربری برخلاف قرارداد.
پرداخت نکردن اجاره متناسب با ارزش واقعی ملک (اگر اجارهبها بسیار ناچیز است، میتوانید آن را اجاره صوری محسوب کرده و قرارداد را باطل اعلام کنید).
عدم رضایت موجر به ادامه اجاره پس از پایان مدت قرارداد (اگر قرارداد مدتدار بوده و تمدید نشده، مستاجر غاصب محسوب میشود).
د) درخواست تعیین اجارهبهای جدید
میتوانید از دادگاه درخواست کنید اجارهبهای معادل نرخ روز تعیین کند. اگر مستاجر نپردازد، میتوانید اجبار به تخلیه کنید.
۲. راهکارهای شرعی
از نظر شرعی، مستاجر در موارد زیر غاصب محسوب میشود و تخلیه واجب است:
الف) غصب در صورت عدم رضایت موجر
اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستاجر بدون رضایت شما در ملک مانده باشد، غاصب است و باید تخلیه کند.
اگر اجارهبهای ناچیز (مثل پول دو دبه ماست) میپردازد، این اجاره صوری است و شرعا باطل است.
ب) تغییر کاربری بدون رضایت موجر
اگر مستاجر ملک را برخلاف قرارداد اولیه استفاده کند (مثلا به جای انبار آهن، کالاهای دیگر بفروشد)، این عمل خیانت در امانت و تعدی به حقوق مالک است.
ج) اقدامات شرعی لازم
۱. ارسال اخطار رسمی (با شاهد عادل) مبنی بر لزوم تخلیه یا بازگشت به شرایط اولیه اجاره.
۲. رفع مشکل از طریق حاکم شرع (مراجعه به دادگاه شرع یا دفتر مرجع تقلید).
۳. در صورت عدم تخلیه، میتوانید به حاکم شرع مراجعه کنید تا مستاجر را الزام به تخلیه کند.
۳. راهکار عملی نهایی
۱. جمعآوری مدارک (قرارداد اجاره، شهادت همسایگان، مدارک پرداخت اجاره ناچیز).
۲. تنظیم دادخواست محکمهپسند با کمک وکیل متخصص امور اجاره.
۳. درخواست تعیین اجارهبهای عادله و الزام مستاجر به پرداخت یا تخلیه.
۴. در صورت مقاومت مستاجر، درخواست تخلیه قهری با کمک نیروی انتظامی پس از حکم قطعی دادگاه.
اگر مستاجر با وجود حکم دادگاه تخلیه نکرد، میتوانید از طریق اجرای احکام اقدام کنید. همچنین اگر مستاجر از طریق نفوذ اجتماعی یا مالی مانع اجرای عدالت شده است، میتوانید به مراجع بالاتر قضایی یا نهادهای نظارتی شکایت کنید.
✳️ نتیجه: هم از نظر شرعی و هم قانونی، شما حق تخلیه ملک خود را دارید. باید با استناد به تغییر کاربری، اجاره صوری و طولانیشدن غیرمنطقی اجاره اقدام حقوقی محکمی انجام دهید.
پاسخ به سؤال شما در چند بخش حقوقی و شرعی ارائه میشود:
۱. وضعیت حقوقی قرارداد اجاره و تخلیه
قانونی بودن اجاره و تخلیه
مدت اجاره: اگر در قرارداد اجاره مدت معین نشده باشد، قرارداد باطل است. اما اگر مدت معین بوده (مثلا یک سال) و پس از پایان مدت، مستاجر ملک را تخلیه نکرده، موجر میتواند برای تخلیه اقدام کند.
تغییر کاربری و استفاده غیرمتعارف: مستاجر حق ندارد شغل یا کاربری ملک را بدون اجازه موجر تغییر دهد. اگر در قرارداد، اجازه فروش آهن قراضه داده شده، مستاجر فقط حق دارد همان کار را انجام دهد و تغییر شغل یا استفاده گسترده از ملک برای هر نوع کالایی، تخلف محسوب میشود.
تخلیه ملک: موجر میتواند در موارد زیر از دادگاه درخواست تخلیه کند:
مستاجر بیش از ۳ ماه اجارهبها نپردازد.
مستاجر از ملک استفاده غیرمتعارف کند.
مستاجر ملک را بدون اجازه به دیگری واگذار کند.
مدت اجاره تمام شده و مستاجر تخلیه نکند.
حق کسب و پیشه
حق کسب و پیشه: در املاک تجاری، مستاجر پس از مدت طولانی اجاره ممکن است ادعای حق کسب و پیشه داشته باشد که در صورت اثبات، موجر باید مبلغی به عنوان سرقفلی یا حق کسب و پیشه پرداخت کند. اما این حق در انبار و املاکی که فقط برای نگهداری کالا استفاده میشوند، به رسمیت شناخته نمیشود یا بسیار محدود است. مستاجر نمیتواند به بهانه «انبار بودن» هر کالایی را در آن قرار دهد و شغل را تغییر دهد.
میزان حق کسب و پیشه: مستاجر نمیتواند به صورت خودسرانه درصدی (مثلا ۸۰%) از ملک را برای خود مطالبه کند. این امر باید در دادگاه و با نظر کارشناس رسمی تعیین شود.
۲. نحوه اثبات مالکیت و غصب ملک
اثبات مالکیت
سند رسمی: ارائه سند رسمی مالکیت، قویترین دلیل برای اثبات مالکیت است.
شهادت شهود، تصرف و مدارک دیگر: در صورت نبود سند رسمی، میتوان با شهادت شهود، تصرف و مدارک دیگر مالکیت را اثبات کرد.
تصرف عدوانی: اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند و همچنان در آن تصرف داشته باشد، این تصرف عدوانی محسوب میشود و موجر میتواند با ارائه سند مالکیت و مدارک هویتی، برای خلع ید و تخلیه ملک اقدام کند.
اثبات غصب
غصب در فقه و قانون: غصب یعنی تصرف غیرقانونی در اموال دیگران. اگر مستاجر پس از پایان مدت اجاره، ملک را تخلیه نکند، تصرف او غصب محسوب میشود.
نحوه اثبات: برای اثبات غصب، باید مالکیت خود را ثابت کنید و سپس نشان دهید که مستاجر بدون اجازه شما در ملک تصرف دارد.
۳. نحوه تنظیم دادخواست و مراحل قانونی
تنظیم دادخواست تخلیه
دادخواست تخلیه: موجر باید به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل ملک، دادخواست تخلیه تقدیم کند.
مدارک لازم: سند مالکیت، مدارک هویتی، قرارداد اجاره (در صورت وجود)، شهادت شهود و هر مدرکی که مالکیت و تخلف مستاجر را اثبات کند.
اجرای حکم: پس از صدور حکم تخلیه، اگر مستاجر ملک را تخلیه نکند، اجرای احکام با قوه قهریه ملک را تخلیه میکند.
۴. راهکار شرعی
در فقه اسلامی
غصب: تصرف در مال غیر بدون اذن مالک، حرام و غصب محسوب میشود. مستاجر پس از پایان مدت اجاره، اگر ملک را تخلیه نکند، غاصب است و باید ملک را تخلیه کند و خسارات وارده را جبران نماید.
حکم شرعی تخلیه: مالک حق دارد با مراجعه به مراجع قضایی و اثبات مالکیت، درخواست تخلیه کند و حتی میتواند به مراجع شرعی نیز شکایت کند.
صدقه و کمک به مردم: اینکه مستاجر در مناسبتها به مردم غذا میدهد، هیچ ربطی به حق مالکیت ندارد و نمیتواند با این کار حق مالک را زیر سؤال ببرد.
۵. جمعبندی و راهکار عملی
اثبات مالکیت: سند رسمی، شهادت شهود و مدارک دیگر را جمعآوری کنید.
تنظیم دادخواست تخلیه: به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل ملک مراجعه و دادخواست تخلیه تقدیم کنید.
ادعای حق کسب و پیشه: مستاجر نمیتواند به صورت خودسرانه درصدی از ملک را مطالبه کند. این امر باید در دادگاه و با نظر کارشناس رسمی بررسی شود.
راهکار شرعی: مراجعه به مراجع شرعی و قضایی و پیگیری حقوق خود از هر دو جنبه شرعی و قانونی.
اجرای حکم: پس از صدور حکم قطعی، اجرای احکام ملک را تخلیه خواهد کرد.
نتیجه:
شما میتوانید با جمعآوری مدارک مالکیت و قرارداد اجاره، دادخواست تخلیه تنظیم کنید و از دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست تخلیه ملک را داشته باشید. تصرف مستاجر پس از پایان مدت اجاره، غصب محسوب میشود و از نظر شرعی و قانونی حق با شماست. مستاجر نمیتواند با تغییر شغل یا استفاده غیرمتعارف، حق مالکیت شما را زیر سؤال ببرد. پیگیری قضایی و شرعی را ادامه دهید
در توضیح سئوال شما به غاصب بودن مستاجر اشاره شده است که در منافات با موازین قانونی است . مطابق قانون مستاجر مالک منافع بوده و بهره برداری وی در چارچوب قانون امکان پذیر است . از آنجا که موضوع قرارداد شما تابع قانون مصوب ۱۳۵۶ می باشد برای راهنمایی دقیق باید مدارک به همراه جزئیات بررسی شود تا امکان ارائه راه حل حقوقی وجود داشته باشد . توصیه میشود با یک وکیل مشاوره حضوری داشته باشید .
اگرچه در قرارداد لفظ «انبار» آمده، اما قصد مشترک طرفین و عرف زمان انعقاد اجاره مؤید فعالیت خاصی بوده، لذا تغییر کاربری و استمرار تصرف خارج از توافق، مصداق تعدی و تفریط و در حکم غصب است. با اثبات تغییر شغل و عدول از اراده اولی در دادگاه، میتوان با استناد به مواد ۴۹۴، ۴۹۶ و ۵۱۴ قانون مدنی و نیز قاعده فقهی «لاضرر» و «لاتصرف فی ملک الغیر بلااذنه»، درخواست تخلیه و جبران خسارت نمود. همچنین در فقه امامیه تصرف عدوانی و استفاده بلاوجه، ضمانآور است و حکم غاصب جاری میگردد.
از طریق مراجع قضایی، میتوانید ادعا کنید مستاجر موضوع قرارداد را رعایت نکرده و حق استفاده از ملک را ندارد. با کمک وکیل متخصص، قرارداد و مدارک را بررسی کنید و دادخواست تخلیه به دلیل تخلف قرارداد بدهید
اگر مستاجر بدون اجازه شغل خود را تغییر داده میتوانید به دلیل تخلف از قرارداددادخواست تخلیه بدهید.برای اثبات غصب باید ثابت کنید قرارداد باطل شده یا تصرف او غیرقانونی است.
بادرود
از طریق مراجع قضایی، میتوانید ادعا کنید مستاجر موضوع قرارداد را رعایت نکرده و حق استفاده از ملک را ندارد. با کمک وکیل متخصص، قرارداد و مدارک را بررسی کنید و دادخواست تخلیه به دلیل تخلف قرارداد بدهید
با توجه به اینکه ملک شما تجاری است و اجاره مربوط به ۵۰ سال پیش مقررات موجرو مستاجر مصوب ۱۳۵۶ بر اجاره حکمفرماست.
باید دید استدلال دادگاه در رد دعوای شما چه بوده است زیرا دعوای تخلیه و همچنین تعدیل اجاره بها تحت شرایطی ممکن است
با توجه به قانون مستاجر،و موجر در قانون مدنی اگر مستاجر طی قراردادی اجاره بها را پرداخت ننماید موجرمیتواندحکم تخلیه را از دادگاه بگیرد اما با توجه به اینکه مستاجر تا یکسال اجاره را پرداخت نموده و شما بعداز ۵۰ سال حکم تخیله ایی از دادگاه دریافت نکرده اید
پاسخ دادن به این سوال آسان ،نمی باشد
لذا کلیه مدارک و اسناد قرار دادفی مابین، بین موجر و مستاجر باید ملاحظه و مطالعه گردد
پیشنهاد میشود ،برای راهکار بهتر از طریق بنیا وکلا با وکیل،مجرب، یا سایر همکاران محترم تما س بگیرید
چنانچه نیازمنده مشاوره برای راهنمایی،می باشید ،از طریق بنیاد وکلا تماس بگیرید بنده نیز پاسخگو می باشم
موفق باشید
پاسخ سوالتان در مورد غصبی بودن که خیر غصبی نیست اما راهکار بدون بررسی دلایل ومدارک و آرای دادگاه که قبلا صادر شده دقیق نیست بنابراین پیشنهاد میکنم از همکاران سایت تقاضای وقت مشاوره با ارائه مدارک کنید تا راهکار صحیحی ارائه شود
