چگونه بفهمم ملک وراثتی سند دارد؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

سلام. شرایط شما کاملا حساس است و نگرانی‌تان به‌جا است. این ادعا که «ملک سند ندارد» یکی از شگردهای رایج برای خرید املاک وراثتی با قیمت پایین از وراث بی‌اطلاع است.

تا زمانی که مطمئن نشده‌اید، به هیچ وجه وکالت‌نامه فروش (به‌ویژه بلاعزل) امضا نکنید.

در ادامه مسیر قانونی و مطمئن برای استعلام وضعیت ملک و جلوگیری از کلاهبرداری را برایتان توضیح می‌دهم:

۱. چگونه بفهمیم ملک سند دارد یا خیر؟ (راهکار قانونی)
چون شما وارث هستید، حق قانونی دارید که از تمام اموال متوفی مطلع شوید. برای این کار نیازی نیست به گفته‌های واسطه‌ها اعتماد کنید.

اقدام از طریق دادگاه (تحریر ترکه): بهترین و قاطع‌ترین راه این است که پس از گرفتن گواهی انحصار وراثت، به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و درخواست «تحریر ترکه» بدهید.
​
استعلام‌های چهارگانه: با درخواست تحریر ترکه، دادگاه رسما از اداره ثبت اسناد و املاک، بانک‌ها، شهرداری و راهور استعلام می‌گیرد تا تمام دارایی‌های متوفی (شامل املاک سنددار) مشخص شود. اگر ملک سند داشته باشد، در پاسخ استعلام اداره ثبت فورا مشخص می‌شود و پلاک ثبتی آن به شما اعلام می‌گردد.
​
۲. اگر ملک واقعا قولنامه‌ای (بی‌سند) باشد چه کنیم؟
اگر در استعلام اداره ثبت ملکی پیدا نشد، احتمالا ملک قولنامه‌ای است. اما باز هم نباید چشم‌بسته قیمت را بپذیرید:

درخواست زنجیره قولنامه‌ها: از کسانی که مدعی هستند ملک سند ندارد، بخواهید «بنچاق» یا قولنامه‌های قبلی خرید ملک توسط متوفی را به شما نشان دهند. در قولنامه‌ها معمولا کدهای رهگیری یا پلاک‌های ثبتی مادر ذکر شده که قابل پیگیری است.
​
استعلام از شهرداری: حتی املاک قولنامه‌ای هم در شهرداری پرونده دارند. با مراجعه به شهرداری منطقه و ارائه کد ملی متوفی یا آدرس ملک، می‌توانید بفهمید آیا ملک بدهی دارد، کاربری‌اش چیست و آیا در طرح‌های خاصی قرار دارد یا خیر.
​
۳. خطرناک‌ترین دام: وکالت‌نامه فروش
آن‌ها می‌خواهند از شما وکالت بگیرند تا خودشان کارهای اداری و فروش را انجام دهند. اینجا دقیقا جایی است که کلاهبرداری رخ می‌دهد.

تفاوت وکالت کاری و فروش: اگر می‌گویند "وکالت بدهید تا کارهای اداری را انجام دهیم"، فقط «وکالت کاری» (اداری) بدهید. در متن وکالت‌نامه صراحتا قید کنید که وکیل حق فروش، انتقال سند، یا دریافت وجه را ندارد.
​
خطر وکالت بلاعزل فروش: اگر وکالت بلاعزل فروش بدهید، آن‌ها می‌توانند ملک را (حتی اگر سنددار باشد) به هر قیمتی که بخواهند به خودشان یا دوستانشان بفروشند و به شما بگویند ملک بی‌ارزش بوده است. در این صورت دستتان به جایی بند نیست.
​
۴. راهکار قیمت‌گذاری (جلوگیری از ارزان‌فروشی)
قیمتی که "مشتری" پیشنهاد داده را ملاک قرار ندهید.

کارشناس رسمی دادگستری: به طرف مقابل بگویید من تنها در صورتی می‌فروشم که یک «کارشناس رسمی دادگستری» (که خودتان انتخاب می‌کنید، نه آن‌ها) ملک را قیمت‌گذاری کند. هزینه کارشناس اندک است اما جلوی ضرر میلیاردی را می‌گیرد.