برای آنکه موجر بتواند مبلغ بدهی احتمالی مستاجر بابت اجارهبها معوق، قبوض و ... را بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و ثبت شکایت و طی کردن مراحل مختلف اداری و قضایی هنگام اتمام، فسخ یا اقاله قرارداد از مبلغ قرضالحسنه کسر و برداشت نماید، ذکر جمله تهاتر بدهی مستاجر با قرضالحسنه توسط موجر بلااشکال است کفایت میکند؟ در قرارداد چه متنی نوشته شود که موجر حق داشته باشد بدهی مستاجر را شخصا بدون نیاز به اقدام قضایی از قرضالحسنه کسر و برداشت نماید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
صرفا ذکر عبارت «تهاتر بدهی با قرضالحسنه» در قرارداد کافی نیست و به موجر حق برداشت یکطرفه و بدون نیاز به حکم قضایی را نمیدهد. برای اینکه موجر بتواند بدهیهای مستاجر را مستقیما از مبلغ ودیعه کسر کند، باید یک شرط صریح و دقیق در قرارداد اجاره گنجانده شود که به موجر این اختیار را بدهد.
چرا ذکر کلمه «تهاتر» به تنهایی کافی نیست؟
در حقوق ایران، تهاتر (یعنی تسویه دو دین متقابل) اصولا به صورت قهری و خود به خود رخ میدهد، اما برای این امر شرایطی لازم است. یکی از مهمترین شرایط، «حال» بودن یا سررسید شدن هر دو دین است. در قرارداد اجاره:
بدهی مستاجر بابت اجارهبهای معوق، حال و قابل مطالبه است.
بدهی موجر برای بازگرداندن مبلغ قرضالحسنه (ودیعه)، مؤجل است و زمان بازپرداخت آن، پس از تخلیه ملک و تسویه حساب کامل است.
به دلیل اینکه زمان سررسید این دو دین یکی نیست، تهاتر قهری بین آنها صورت نمیگیرد و موجر نمیتواند بدون رضایت مستاجر یا حکم دادگاه، بدهیها را از ودیعه کسر کند. رویه قضایی نیز این موضوع را تایید کرده و برداشت یکطرفه از ودیعه بدون حکم مرجع صالح را مجاز نمیداند.
راه حل: درج شرط صریح و اعطای وکالت در قرارداد
برای ایجاد این حق برای موجر، لازم است بندی در قرارداد اجاره گنجانده شود که مستاجر به موجب آن، به طور صریح و روشن به موجر وکالت بلاعزل میدهد تا بدهیهای احتمالی او را محاسبه و از محل ودیعه برداشت کند.
متن پیشنهادی برای درج در قرارداد اجاره:
ضمن این قرارداد، مستاجر به موجر وکالت بلاعزل با حق توکیل به غیر میدهد تا در صورت وجود هرگونه بدهی از سوی مستاجر در پایان مدت قرارداد یا پس از فسخ و اقاله آن (اعم از اجارهبهای معوق، هزینه شارژ، قبوض مصرفی مانند آب، برق، گاز، تلفن و همچنین خسارات وارد شده به عین مستاجره)، موجر شخصا و بدون نیاز به مراجعه به مراجع قضایی، کلیه بدهیها و خسارات را محاسبه نموده و از محل مبلغ قرضالحسنه (ودیعه) کسر نماید. تشخیص موجر در مورد وجود بدهی، میزان آن و همچنین برآورد خسارات، قطعی و غیرقابل اعتراض بوده و مستاجر با امضای این قرارداد، حق هرگونه ادعا و اعتراض بعدی را در این خصوص از خود سلب و ساقط مینماید. پس از کسر مبالغ مذکور، موجر متعهد است باقیمانده مبلغ قرضالحسنه را به مستاجر مسترد نماید.
نکات مهم در خصوص این شرط:
شفافیت کامل: این بند به طور واضح به موجر اجازه میدهد تا بدون نیاز به دادگاه، بدهیها را از ودیعه کسر کند.
وکالت بلاعزل: استفاده از عبارت «وکالت بلاعزل» این اختیار را برای موجر پایدار و غیرقابل فسخ از سوی مستاجر میکند.
تعیین نوع بدهیها: ذکر دقیق انواع بدهیها (اجاره، قبوض، خسارت) از بروز اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
قطعی بودن نظر موجر: قید «تشخیص موجر... قطعی و غیرقابل اعتراض است» به موجر این امکان را میدهد که خود میزان بدهی و خسارت را تعیین کند و از کشمکشهای حقوقی آینده جلوگیری میکند.
برای اطمینان بیشتر، توصیه میشود که مستاجر ذیل این بند را به طور جداگانه امضا و تایید نماید. همچنین، مشورت با یک وکیل یا مشاور حقوقی برای تنظیم نهایی قرارداد همواره بهترین راهکار است.
بادرود
بله، ذکر عبارت تهاتر بدهی مستاجر با قرضالحسنه توسط موجر در قرارداد اجاره، میتواند به موجر این امکان را بدهد که بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، بدهیهای مستاجر را از مبلغ قرضالحسنه (ودیعه) کسر کند. اما برای اینکه این موضوع به طور کامل و بدون ابهام در قرارداد مشخص شود و از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود، بهتر است متن زیر یا مشابه آن در قرارداد گنجانده شود:
موجر حق دارد در صورت وجود هرگونه بدهی معوقه از جانب مستاجر بابت اجارهبها، هزینههای آب، برق، گاز، تلفن، شارژ ساختمان (در صورت وجود) و سایر هزینههای قانونی و قراردادی که بر عهده مستاجر است، پس از پایان قرارداد اجاره و یا فسخ یا اقاله آن، نسبت به کسر و برداشت مبلغ بدهی از محل مبلغ قرضالحسنه (ودیعه) اقدام نماید. تشخیص میزان بدهی بر اساس قبوض رسمی و یا محاسبات قانونی و قراردادی صورت خواهد گرفت و موجر موظف است پس از کسر بدهی، باقیمانده مبلغ قرضالحسنه را به مستاجر مسترد نماید. در صورت وجود اختلاف در میزان بدهی، مستاجر حق دارد پس از استرداد مبلغ باقیمانده قرضالحسنه، از طریق مراجع قانونی ذیصلاح اقدام نماید."
هرچند که ذکر موضوع بلااشکال بودن تهاتر بدهیهای مستاجر از محل ودیعه موجود نزد موجر میتواند رافع تکلیف موجر در مراجعه به مراجع قضائی قلمداد شود، با این حال در این خصوص اختلاف رویه میان قضات وجود دارد .
حتما در زمان تخلیه:صورتجلسه تحویل تنظیم کنید
وضعیت ملک را قید کنید،قبوض تسویه نشده را ضمیمه کنید
ترجیحا امضای مستاجر را بگیرید،اگر مستاجر امضا نکند:میتوانید تامین دلیل بگیرید.
خیر، ذکر جملهی «تهاتر بدهی مستاجر با قرضالحسنه توسط موجر بلااشکال است» بهتنهایی کافی نیست؛ باید بهصراحت در قرارداد قید شود که موجر حق دارد شخصا و بدون نیاز به مراجعه قضایی بدهی مستاجر را از مبلغ قرضالحسنه کسر و برداشت کند تا از نظر حقوقی قابلیت اجرا و استناد داشته باشد.
باسلام
حتما در زمان تخلیه:صورتجلسه تحویل تنظیم کنید
وضعیت ملک را قید کنید،قبوض تسویه نشده را ضمیمه کنید
ترجیحا امضای مستاجر را بگیرید،اگر مستاجر امضا نکند:میتوانید تامین دلیل بگیرید.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
