موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
اینجانب مدیر ساختمان مسکونی واقع در مسکن مهر کرج هستم و توضیحاتی در خصوص تخلف یکی از مالکین محترم به شرح زیر ارائه مینمایم. لطفا جهت مشاوره حقوقی بنده را راهنمایی فرمایید:
از مردادماه سال ۱۴۰۲ تاکنون، یکی از مالکین ساختمان به مدت حدود ۱۵ ماه مبلغ شارژ ماهیانه خود را پرداخت نکرده است. مبلغ شارژ ماهانه تا پایان سال ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ معادل ۵۰ هزار تومان و از ابتدای سال ۱۴۰۴ به دلیل افزایش هزینهها و عدم راهاندازی آسانسور، به ۱۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. علیرغم یادآوریها و اطلاعرسانیهای متعدد، ایشان با دلایلی نظیر "وضع مالی نامناسب"، "پرداخت اجاره دو ملک در تهران و این ساختمان" و "نداشتن درآمد کافی"، از پرداخت بدهی خود خودداری کردهاند.
حدود ۵ ماه پیش، به منظور راهاندازی آسانسور ساختمان، لازم بود جلوی کف درب آسانسور طبقه اول اصلاح شود زیرا اختلاف سطح بین کف راهرو و کف آسانسور وجود داشت. بنده تصمیم داشتم سنگ جدید مطابق با کف راهرو تهیه کنم، اما مالک مذکور پیشنهاد داد که به جای تحمیل هزینه به صندوق ساختمان، ایشان از دوست خود که کارخانه سنگ دارد، سنگهایی پرتشده و به زعم خودشان "رایگان" تهیه کنند و به عنوان هدیه و کمکی از جانب خود تا هزینهای به صندوق وارد نشود.
ایشان سه قطعه سنگ با ضخامت نامناسب به ساختمان آوردند. با اینکه بنده تاکید کردم فعلا ضرورتی برای سنگکاری نیست و باید صبر کنیم تا عملیات تراز درب آسانسور انجام شود، من نه از ایشان خواستم که تعمیرکار بیاورند که کف جلوی درب آسانسور را تخریب کنند و نه سنگ کف خواستم زیرا خودم با یکی از بناهای افغان هماهنگ کرده بودم برای تخریب کف و برآورد قیمت خریدن سنگ از فروشنده معتبر را جویا شده بودم ولی ایشان به خاطر بدهی شارژی که داشتند و اصرار کردند "نه من خودم سنگ از کارخانه دوستم سنگهای که کنار کارخانه ریخته میآورم میخواهم کمکی به ساختمان کنم."
با این حال تعمیرکار مالک برخی از سنگهای کف را تخریب کردند و بخشی از آنها سالم جدا شدند. به اندازه یک متر کنده شد که درب آسانسور کاملا باز شود و تراز انجام شود، سپس بدون اخذ تایید نهایی، سنگهای غیر استاندارد را برش دادند.
بعد از گذشت چند ماه، بنده از ایشان خواستم در صورت تمایل برای تهاتر بدهی شارژ، فاکتور خرید سنگ را ارائه دهند. فاکتوری که ارائه شد:
- فاقد مهر فروشگاه یا شرکت فروشنده
- فاقد رسید بانکی یا رسید پرداخت خرید سنگ
- بدون درج مشخصات فروشنده یا اقلام مصرفی دقیق با مبلغی بیش از کل بدهی شارژ ایشان
از آنجا که فاکتور فاقد اعتبار بود، با تعمیرکار مربوطه تماس گرفتم. به ایشان گفتم این خانم ۱۵ ماه شارژ بدهی دارند و فاکتوری که ارائه دادند از مبلغ بدهیشان بیشتر است. به تعمیرکار گفتم لطفا شماره کارت خود را بفرستید که فقط دستمزد تخریب و برش سنگی که انجام دادید به شما بدهیم که مدیون شما نباشیم.
ایشان گفتند اگر پول را به حساب من واریز کنید من دوباره به حساب مالک واریز خواهم کرد چون شما ۱ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان به مالک بدهکار هستید چون من بخاطر ساختمان شما آمدم آنجا و از طرف ایشان کار انجام دادم.
با اینکه اینجانب نه شخصا از تعمیرکار مالک درخواست کندن و نه برش سنگ نداده بودم. و حتی تعمیرکار وعدههایی از سوی آن مالک برای دریافت دستگاه تصفیه آب داشته است که هنوز محقق نشده است.
متاسفانه این مالک و تعمیرکار مشخص نیست طلبهایی از هم دارند که متاسفانه با این حربه خواستند طلب تعمیرکارشان را توسط ساختمان وصول کنند.
نکته مهمتر اینکه وقتی از تعمیرکار درخواست رسید خرید کردم، ایشان مدعی شدند "رسید پاک میشود" و "شما ایراد بنیاسرائیلی میگیرید"، در حالی که اینجانب همچنان رسیدهای رسمی خریدهای ۳ سال گذشته ساختمان را نزد خود نگهداری کردهام و مشکلی بابت پاکشدن ندارم.
با توجه به عدم ارائه اسناد معتبر، احتمال تقلب و سوءاستفاده از اعتماد و جایگاه مدیریتی اینجانب از سوی مالک فوقالذکر و همچنین تبانی احتمالی با تعمیرکار وجود دارد. ظن جدی وجود دارد که اصلا خریدی انجام نشده یا فاکتور ساختگی است. از وکلای گرامی خواهشمندم راهنماییم کنید.
وضعیت پیش آمده ترکیبی از چند مساله حقوقی است: مطالبه شارژ معوقه، اقدام یک جانبه و بدون مجوز مالک، و ارائه سند نامعتبر (فاکتور جعلی) به قصد تهاتر بدهی. در ادامه، تحلیل حقوقی و راهکارهای عملی برای مدیریت این شرایط پیچیده ارائه میشود.
بخش اول: بدهی شارژ معوقه مالک
بر اساس قانون تملک آپارتمانها، پرداخت هزینههای مشترک (شارژ) برای تمامی مالکین (حتی واحدهای خالی) الزامی است. با توجه به توضیحات شما، بدهی این مالک به شرح زیر است:
مرداد ۱۴۰۲ تا اسفند ۱۴۰۳: با توجه به اینکه شما به ۱۵ ماه بدهی اشاره کرده اید و از ابتدای سال ۱۴۰۴ شارژ افزایش یافته، این مالک ۱۱ ماه از این دوره را با مبلغ ۵۰ هزار تومان بدهکار است.
مبلغ: ۱۱ ماه × ۵۰,۰۰۰ تومان = ۵۵۰,۰۰۰ تومان
فروردین ۱۴۰۴ تا تیر ۱۴۰۴ (۴ ماه): با افزایش مبلغ شارژ به ۱۰۰ هزار تومان.
مبلغ: ۴ ماه × ۱۰۰,۰۰۰ تومان = ۴۰۰,۰۰۰ تومان
مجموع بدهی شارژ ایشان تا امروز مبلغ ۹۵۰,۰۰۰ تومان است.
برای وصول این مبلغ، اقدامات قانونی زیر را به ترتیب دنبال کنید:
اخطاریه کتبی: اولین قدم رسمی، ارسال یک اخطاریه کتبی برای مالک است. در این نامه باید مبلغ دقیق بدهی، ماههای مربوطه و مهلتی مشخص (مثلا ۱۰ روز) برای تسویه حساب قید شود. این اخطاریه را میتوانید به صورت رسمی و با لحنی قانونی تنظیم کنید.
ارسال اظهارنامه قضایی: اگر پس از اخطاریه، بدهی پرداخت نشد، باید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، یک اظهارنامه رسمی برای ایشان ارسال کنید. این اظهارنامه یک ابزار قانونی است که در آن جزئیات کامل بدهی و درخواست پرداخت آن ذکر میشود و به مالک هشدار داده میشود که در صورت عدم پرداخت، از خدمات مشترک محروم شده و موضوع از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد شد.
محروم کردن از خدمات مشترک: طبق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها، چنانچه مالک ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه بدهی خود را پرداخت نکند، شما به عنوان مدیر ساختمان میتوانید با تصویب مجمع عمومی، خدمات مشترک ساختمان مانند آب گرم، شوفاژ، تهویه مطبوع و ... را (به شرطی که کنتور آنها مشترک باشد) قطع کنید. توجه داشته باشید که قطع خدمات اختصاصی مانند برق یا آب واحد، جرم است.
اقدام از طریق مراجع قضایی: در صورت عدم پرداخت، میتوانید با در دست داشتن مدارک، به شورای حل اختلاف محل مراجعه کرده و دادخواست مطالبه وجه تنظیم نمایید. دادگاه میتواند فرد بدهکار را به پرداخت اصل بدهی به علاوه جریمه ای معادل دو برابر مبلغ بدهی محکوم کند.
بخش دوم: ماجرای سنگ و فاکتور نامعتبر (تهاتر)
اقدام شما برای درخواست فاکتور جهت تهاتر احتمالی، کاملا اصولی و صحیح بوده است. اما عملکرد مالک و تعمیرکار ایشان از چند جنبه قابل بررسی است:
اعتبار فاکتور: فاکتور ارائه شده به دلیل نداشتن مهر، مشخصات فروشنده و رسید پرداخت، فاقد هرگونه اعتبار قانونی و مالی است. شما به عنوان مدیر ساختمان وظیفه دارید هزینهها را با اسناد معتبر ثبت کنید و این فاکتور شرایط لازم را ندارد. پافشاری شما بر دریافت سند معتبر کاملا قانونی است.
تهاتر ناموفق: تهاتر یا معاوضه بدهی با کالا/خدمات، یک قرارداد دوطرفه است که نیازمند توافق کامل طرفین بر سر جزئیات، کیفیت و ارزش کالا است. در اینجا، مالک به صورت یک جانبه، بدون تایید شما و با آوردن مصالح غیراستاندارد، قصد داشته یک "تهاتر اجباری" را به ساختمان تحمیل کند. شما هرگز با این معامله موافقت نکرده اید، بنابراین هیچ تعهدی برای پذیرش آن ندارید.
ظن تقلب و تبانی: صحبتهای تعمیرکار مبنی بر اینکه "شما به مالک بدهکارید" و امتناع او از دریافت مستقیم دستمزد، این ظن را که مالک و تعمیرکار برای وصول مبلغی غیرواقعی از صندوق ساختمان با یکدیگر تبانی کرده اند، بسیار تقویت میکند. این اقدام می تواند مصداق تلاش برای کلاهبرداری یا سوءاستفاده باشد. شما هیچ قرارداد مستقیمی با آن تعمیرکار نداشته اید و مسؤولیت پرداخت هزینه او با فردی است که او را به کار گرفته (یعنی همان مالک) .
راهکارهای جامع و پیشنهادات نهایی
با توجه به شرایط موجود، اقدامات زیر را پیشنهاد میکنیم:
رد قاطعانه فاکتور و تهاتر: به صورت کتبی و رسمی میتوانید در قالب یک صورتجلسه یا نامه) به مالک اعلام کنید که فاکتور ارائه شده به دلیل عدم اعتبار پذیرفته نیست و ساختمان هیچ گونه بدهی به ایشان بابت سنگهای مذکور ندارد. صراحتا اعلام کنید که اقدام ایشان در تخریب و نصب سنگ بدون هماهنگی و تایید نهایی شما بوده است.
مستندسازی دقیق: از فاکتور نامعتبر کپی تهیه کنید. از وضعیت سنگهای نصب شده و نامناسب بودن آنها عکس بگیرید. خلاصهای از مکالمه خود با تعمیرکار را یادداشت کنید. این مستندات در صورت نیاز در مراجع قضایی به عنوان مدرک استفاده خواهند شد.
تشکیل جلسه مجمع عمومی: در اسرع وقت یک جلسه مجمع عمومی با حضور سایر مالکین تشکیل دهید. موضوع را به طور کامل و با ارائه مدارک برای سایر ساکنین شرح دهید. حمایت و رای اکثریت ساکنین، موضع شما را در اقدامات بعدی بسیار تقویت میکند و از هرگونه اتهام تصمیم گیری شخصی جلوگیری مینماید.
اقدام قانونی یکپارچه: توصیه میشود هر دو موضوع را همزمان پیگیری کنید. در همان اظهارنامه قضایی که برای مطالبه شارژ ارسال میکنید، یک بند جداگانه به ماجرای سنگ اختصاص دهید. در آن بند توضیح دهید که مالک به صورت خودسرانه و بدون مجوز اقدام به تخریب و استفاده از مصالح نامرغوب کرده و فاکتور ارائه شده از سوی ایشان فاقد اعتبار است و ساختمان هیچ تعهدی در این خصوص نمیپذیرد.
مدیریت هزینه تعمیرکار: پیشنهاد شما برای پرداخت دستمزد تعمیرکار جهت جلوگیری از مدیون بودن، نشان دهنده حسن نیت است. میتوانید مجددا به ایشان اعلام کنید که ساختمان حاضر است صرفا هزینه معقول و واقعی تخریب را پس از ارائه یک رسید ساده توسط خود ایشان (و نه فاکتور مصالح) پرداخت کند تا این موضوع حلوفصل شود. این کار مسؤولیت ساختمان را در قبال کار انجام شده (هرچند بدون درخواست شما) رفع میکند.
شما به عنوان مدیر ساختمان، با دقت و مسئولیت پذیری عمل کرده اید. با اتکا به قانون، مستندسازی دقیق و حمایت سایر مالکین، میتوانید این مشکل را به صورت قانونی و به نفع ساختمان حل و فصل نمایید.
