بنده ملکی به متراژ کلی ۲۰۰ متر که تفکیک نشده که سه دانگ مال پدر مرحومم بوده که تو صلحنامه نوشته شرقی مال متصالح و بقیه سه دانگ برای مادرشان. حالا من اون سه دانگ شرقی رو طی قولنامه رسمی و دفترخانه به خریدار اول دادم و چند روز بعد بقیه سه دانگ غربی که مال مادربزرگم بوده طی قولنامه دستی به خریدار دوم دادم. فقط نوشتم فروش سهمالارث پدرم از مادرشان و طی نقشهای خریدار اون رو به دو نیمه ۱۰۰ متری تقسیم کرد و قرار شد پاسخگویی ورثه و گرفتم سند مجزا و ششدانگ و هزینه ثبتی و قانونی و غیر قانونی و موانع اون قسمت غربی صد متری و کلیه موانع پای خریدار دوم و مبلغی چکی و توافقی به من داد و بعد مابقی پول رو نداد و گفت من کلشو دادم. حالا ایشون ده تا شاهد اورده که چون اون نیمه شرقی مال پدر مرحومتون بوده به نفر اول دادید به من تهمت زده از وراث نمایندگی تام داشتید. در حالیکه نداشتم فقط حق قانونی خودم واگذار کردم و سهمالارث خودم دادم. حالا تو حل اختلاف گفتن باقیمانده یعنی ۱۰۰ متر غربی که پدرم با ورثهها مادروری شریکه رو به من یا خریدار دوم تنظیم سند کن و ورثه هم بدون پرداخت مبلغی حتما باید تنظیم سند نمایند یا خودت بهشون پول بده چون من خریدار شهود دارم و توی فروشنده محکومی به خریدار نیمه غربی رو کامل تحویل بدی. چجور میشه از این خواسته مطرح شده در حل اختلاف از خود دفاع کنم؟ آیا این تله بوده که منو رسوا کنن یا تلکه کنن؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
خلاصه آنچه میتوانید بهعنوان «دفاع» و «راه خلاصی» مطرح کنید
۱. شما فقط بهاندازه سهم خود (سهمالارثتان) اختیار فروش داشتهاید؛ معامله نسبت به سهم سایر وراث «فضولی» است و بدون اجازه آنها نافذ نیست
۲. خریدار دوم اگر مدعی است شما نماینده تام وراث بودهاید، باید دلیلی کتبی یا وکالتنامه ارائه کند؛ شهادت، وقتی سند کتبی موجود است، بهتنهایی قدرت نقض یا توسعه مفاد سند را ندارد
۳. شورا یا دادگاه نمیتواند شما یا سایر وارثان را مجبور به انتقال «باقیمانده ۱۰۰ متر» کند، زیرا:
• ملک، مشاع و غیرقابل تفکیک است؛
• شما مالک همه آن ششدانگ نیستید؛
• دیگران به بیع فضولی «اجازه» ندادهاند.
۴. تکلیف قرارداد غربی دو حالت بیشتر ندارد:
الف) سایر وراث اجازه میدهند ⇒ معامله نسبت به همه ششدانگ نافذ میشود و خریدار مابهالتفاوت ثمن را میپردازد.
ب) اجازه نمیدهند ⇒ معامله فقط نسبت به سهم شما صحیح، و نسبت به بقیه باطل است. خریدار میتواند یا به همین قدر قانع شود یا قرارداد را فسخ و ثمن پرداختی را از شما بگیرد
۵. طرح «انتقال مال غیر» یا «کلاهبرداری» علیه شما وقتی معنا پیدا میکند که سوءنیت و قصد بردن مال غیر اثبات شود؛ نشان دهید که در متن قولنامه صراحتا نوشتهاید «فروش سهمالارث خود»، بنابراین ارادهی تقلبی نداشتهاید.
گامهای عملی برای دفاع در شورای حلاختلاف / دادگاه
۱) ارائه دلایل کتبی
• انحصار وراثت پدر (و اگر مادربزرگ زنده است، گواهی فوت یا حیات او)
• صلحنامه قدیم که مالکیت شرقی/غربی را تفکیک کرده است
• قولنامه رسمی ناظر به فروش سهمالارث شرقی به خریدار اول
• قولنامه دستی مربوط به خریدار دوم (در آن تصریح کردهاید «سهمالارث پدرم»)
۲) ایراد «عدم سمت خوانده» نسبت به سهم سایر وراث
در لایحه یادآوری کنید ماده ق.آ.د.م اجازه نمیدهد شخص نسبت به مالی که مالک نیست، محکوم به تنظیم سند شود. بنابراین دادگاه باید دعوا را فقط به مقدار سهم شما قابل استماع بداند.
۳) اعتراض به شهادت
• به استناد وحدت رویه ۶۷۲/۱۳۸۳ : «دلیل کتبی» بر «شهادت شفاهی» مقدم است؛ مگر اینکه خریدار، جعل یا انکار سند را ثابت کند.
• بنابراین اگر ادعا میکند «نمایندگی تام» داشتهاید باید دستکم یک «وکالتنامه» یا «تفویض رسمی» نشان دهد.
۴) پیشنهاد صلحی (برای کاهش تنش)
الف) یا خریدار با پرداخت مابقی ثمن، سهم سایر ورثه را هم میخرد (شما واسطه انتقال میشوید ولی مسئولیتی در قبال امتناع ورثه ندارید).
ب) یا معامله نسبت به کل فسخ شود؛ شما ثمن دریافتی را پس میدهید، او هم ملک را تخلیه/تحویل میکند.
۵) مطالبه ثمن معوق (اگر قصد ادامه قرارداد دارید)
اگر خریدار مدعی است «همه پول را داده» ولی مدرکی ندارد، شما میتوانید رسید یا گردش حساب ارائه کنید و در دعوای متقابل، مابقی ثمن را مطالبه کنید.
نکتههای حقوقی کلیدی
• بیع سهمالارث
طبق نظریه ۷/۴۵۳۷ ـ ۱۳۹۵/۰۴/۰۸ ادارهکل حقوقی قوه قضاییه، هر وارث میتواند «صرفا» آنچه از ترکه به او میرسد بفروشد؛ خریدار قائممقام او در ترکه میشود و حق مطالبه سهم خود از سایر شرکا را دارد، نه بیشتر.
• مسئولیت فضول
اگر ورثه «اجازه» ندهند، شما فقط ضامن «ثمن» و «خسارت ناشی از عدم انجام معامله» هستید، نه ملزم به انتقال ملکی که مالک آن نیستید (ماده ق.م و رای شعبه ۲۳ دیوان عالی کشور ۱۳۸۸).
• شهادت بر خلاف سند
هیات عمومی دیوان عالی کشور (رای وحدت رویه ۷۳۳ ـ ۱۳۹۳) تصریح کرده «وقتی دلیل کتبی موجود است، شهادت بهتنهایی برای بیاعتبارکردن یا تغییر مفاد آن کفایت نمیکند».
• تخلیه و تحویل مورد معامله
ماده ق.م تعهد اصلی بایع را «تسلیم مبیع» میداند؛ شما فقط مکلف به تسلیم «قدر متیقن مالکیت» (سهم خودتان) هستید.
جمعبندی
۱) در لایحه دفاعیه شفاف بنویسید: «این جانب فقط نسبت به سهمالارث خود (X دانگ) معامله کردهام؛ سایر وراث اجازه ندادهاند؛ الزام من یا ورثه به انتقال باقیمانده خلاف قانون است.»
۲) به استناد مواد ق.م و رویه قضایی، از دادگاه بخواهید دعوا را نسبت به مازاد بر سهم شما رد یا قراردادی را که خریدار خواهان آن است «غیرنافذ/باطل» اعلام کند.
۳) شهادت تقدیمی را با اتکاء به سند کتبی و اصل تقدم دلیل مکتوب مردود اعلام کنید.
۴) اگر دادگاه به نفع خریدار رای قطعی صادر کرد، میتوانید در فرجه قانونی تجدیدنظرخواهی یا حتی فرجامخواهی کنید (با استدلالهای بالا شانس نقض بالاست).
بهاین ترتیب از «تله» یا «تلکه» جلوگیری میشود و نهایت مسئولیت شما یا انتقال همان میزان سهمالارث خودتان است یا استرداد وجهی که بابت سهم دیگران گرفتهاید. موفق باشید 🌹
اگر شما فقط سهمالارث خودتان را فروختهاید و وکالت یا نمایندگی از سایر وراث نداشتهاید، اصولا تعهدی به انتقال سهم سایر وراث ندارید
دفاع اصلی این است که موضوع مبایعهنامه دقیقا سهمالارث شما بوده نه کل ۱۰۰ متر و مطالبه تنظیم سند نسبت به سهم سایر وراث فاقد مبناست. قرارداد و عبارت دقیق مبایعهنامه را حتما بررسی کنید چون تعیینکننده است.
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
پرسش حقوقی خودتان را بپرسید
پرسش خود را ثبت کنید تا وکلای بنیاد وکلا پاسخ بدهند — ثبت پرسش رایگان است.ثبت پرسش حقوقی
