لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ بگیرید.
با سلام. بنده در برجی که ۹۰ واحد مسکونی دارد زندگی میکنم. در سال ۱۴۰۲ مدیریت برج به مدت دو سال سالن اجتماعات برج را اجاره داد که اعتراض کردیم ولی گفتند قرارداد اجاره بستیم و امسال هم بدون توجه به درخواست تعدادی از ساکنین اقدام به تمدید با فرد مورد نظر کردهاند.
برای جلوگیری از ادامه اجاره و پلمپ سالن اجتماعات چه راهکارهایی وجود دارد؟ با تشکر.
سلام. وقت بخیر. مشکل شما یک اختلاف رایج در مدیریت مجتمعهای مسکونی است. برای پاسخ به این سوال، ابتدا باید یک نکته کلیدی را روشن کنیم: سالن اجتماعات برج، جزو مشاعات است و مدیریت به تنهایی حق تصمیمگیری درباره آن را ندارد.
در ادامه، راهکارهای حقوقی و عملی شما را به ترتیب اولویت توضیح میدهم.
۱. اساس کار: تشخیص «مدیریت قانونی» یا «مدیریت غیرقانونی»
اولین و مهمترین قدم این است که تعیین کنید مدیر برج با چه اختیاری سالن را اجاره داده است.
· وضعیت اول (مدیریت قانونی): اگر در اساسنامه مجتمع یا مصوبه مجمع عمومی صراحتا به مدیر اجازه اجاره مشاعات داده شده باشد (که معمولا چنین اختیاری داده نمیشود)، کار شما سختتر است.
· وضعیت دوم (مدیریت غیرقانونی - محتملتر): در اغلب مجتمعها، اجاره مشاعات مانند سالن، پارکینگ مشترک، یا حیاط نیاز به تصویب مجمع عمومی فوقالعاده با رای حداقل ۲/۳ مالکان دارد. مدیر به تنهایی چنین حقی ندارد. این وضعیتی است که به نفع شماست.
فرض را بر این میگذاریم که مدیر بدون مجوز مجمع این کار را کرده است (وگرنه با اعتراض جمعی از مالکان، مجمع چنین مصوبهای نمیدهد).
۲. راهکارهای فوری و عملی (بدون مراجعه به دادگاه)
این راهکارها را موازی هم انجام دهید:
راهکار اول: جمعآوری امضا و تشکیل مجمع فوقالعاده
· حداقل ۱۰ تا ۱۵ نفر از مالکان معترض را جمع کنید.
· درخواست کتبی برای تشکیل مجمع عمومی فوقالعاده با دستور جلسه «ابطال قرارداد اجاره سالن و جلوگیری از تمدید آن» تهیه کنید.
· این درخواست را به مدیر برج و هیئت مدیره (اگر وجود دارد) ابلاغ کنید. طبق قانون، مدیر موظف است ظرف یک ماه مجمع را تشکیل دهد.
راهکار دوم: مذاکره با مستاجر (فردی که سالن را اجاره کرده)
· یک جلسه دوستانه با مستاجر تشکیل دهید.
· به او بگویید: «مدیر برج اختیار شخصی برای اجاره دادن مشاعات را ندارد و این قرارداد از اساس باطل است. اگر شما داوطلبانه همکاری کنید، ما به شما فرصت میدهیم وسایل خود را جمع کنید. در غیر این صورت، مجبور به طرح دعوی در دادگاه میشویم که هم قرارداد باطل میشود و هم ممکن است شما متضرر شوید.»
· بسیاری از مستاجران با شنیدن این موضوع همکاری میکنند تا هزینه قضایی نکنند.
۳. راهکارهای قضایی (اگر راهکارهای دوستانه جواب نداد)
اگر مدیر و مستاجر مقاومت کردند، به ترتیب زیر اقدام کنید:
گام اول: شکایت به شورای حل اختلاف
· موضوع: «ابطال قرارداد اجاره سالن مشاعات به دلیل عدم صلاحیت مدیر»
· دادخواست خود را با امضای حداقل ۵ نفر از مالکان معترض تنظیم کنید.
· خواهانها: تعدادی از مالکان (به نمایندگی از همه)
· خوانده: مدیر برج (و مستاجر به عنوان خوانده ثانوی)
گام دوم: درخواست دستور موقت (برای پلمپ سریع سالن)
همزمان با دادخواست اصلی، «درخواست دستور موقت» برای پلمپ سالن بدهید. دستور موقت یعنی قاضی قبل از رسیدگی نهایی، دستور بستن سالن را صادر میکند اگر تشخیص دهد ادامه فعالیت سالن به ضرر ساکنین است (مثل مزاحمت صوتی، تردد افراد غیرمجاز، یا تصرف غیرقانونی مشاعات). این خیلی مهم است و معمولا ظرف چند روز جواب میدهد.
گام سوم: اثبات «تصرف عدوانی» یا «مزاحمت»
· اگر سالن به نحوی استفاده میشود که برای ساکنین مزاحمت ایجاد میکند (صدا، رفت و آمد، پارکینگ)، میتوانید عنوان «مزاحمت حق» را مطرح کنید.
· اگر مدیر و مستاجر مانع استفاده شما از سالن میشوند، میتوانید عنوان «تصرف عدوانی» را مطرح کنید (مشاعات ملک همه مالکان است، پس مدیر نمیتواند یک مالک را از استفاده از آن محروم کند).
۴. نتیجه نهایی و جمعبندی
· اجاره سالن توسط مدیر بدون مصوبه مجمع، غیرقانونی و قابل ابطال است.
· مدیر حق تمدید قرارداد را هم نداشته است.
· بهترین برگ برنده شما: تشکیل مجمع فوقالعاده و اخذ رای به نفع خودتان.
· اگر مدیر مقاومت کرد، با شکایت به شورا و درخواست دستور موقت، سالن ظرف چند هفته پلمپ میشود.
توصیه آخر: حتما قبل از هر اقدامی، اساسنامه مجتمع را بخوانید. اگر در آن صراحتا به مدیر اجازه اجاره مشاعات داده شده باشد، کار شما سختتر میشود و باید به دنبال اصلاح اساسنامه از طریق مجمع باشید. در غیر این صورت، شما در اقلیت حقوقی نیستید، بلکه اکثریت معترض هستید.
سلام کاربر گرامی اقدام خارج از اساسنامه و رضایت مالکین ، قابل پیگیری می باشد.
با سلام
اقدام خارج از اساسنامه و رضایت مالکین ، قابل پیگیری می باشد.
سلام
اظهارنظر در این خصوص منوط به بررسی مدارک است
با سلام
اگر چنین حقی را به هر نحو به هیات مدیره نداده اید دعوی رفع تصرف از مشاعات به طرفیت مستاجر مطرح نمایید.
با سلام و عرض ادب خدمت شما دوست گرامی ،نیاز به بررسی اساسنامه است
سلام
اگر چنین اختیاراتی در اساسنامه برای هیات مدیره لحاظ شده باشد عملا نمیتوان مانع انعقاد چنین عقودی شد
سلام
اگر اجاره بدون رضایت اکثریت مالکان یا بدون مصوبه مجمع عمومی انجام شده باشد میتوانید از طریق اظهارنامه، شکایت به شورای حل اختلاف، یا ابطال مصوبه هیئتمدیره اقدام کنید. برای پلمپ سالن، در صورت تغییر کاربری غیرقانونی یا ایجاد مزاحمت، به شهرداری یا مراجع قضایی مراجعه کنید.
با سلام،باید دید این اجاره خودسرانه بود یا در اساسنامه و قوانین و تصمیمات مجمع عمومی تصویب شده اگر خودسرانه بوده شکایت کنید
عرض سلام و احترام، نیاز به بررسی اساسنامه است.
با سلام چنانچه از اختیارات هیئت مدیره خارج بوده است میتوانید اقدام کنید
با سلام. در پاسخ به سؤال شما درباره جلوگیری از ادامه اجاره سالن اجتماعات برج مسکونی و امکان پلمپ آن، راهکارهای قانونی و عملی زیر بر اساس اطلاعات موجود و قوانین مرتبط با مشاعات ساختمان ارائه میشود. این پاسخ با توجه به قوانین تملک آپارتمانها و مقررات مربوط به مدیریت مجتمعهای مسکونی تهیه شده است.
راهکارهای قانونی برای جلوگیری از ادامه اجاره سالن اجتماعات
بررسی قانونی بودن اجاره سالن اجتماعات: سالن اجتماعات بهعنوان بخشی از مشاعات ساختمان محسوب میشود و تصمیمگیری درباره نحوه استفاده یا اجاره آن نیازمند موافقت اکثریت مالکین (بیش از نصف مساحت قسمتهای اختصاصی) در مجمع عمومی است. اگر مدیریت برج بدون کسب رضایت اکثریت ساکنین یا مالکین اقدام به اجاره سالن کرده باشد، این اقدام از نظر قانونی قابل اعتراض است. شما میتوانید درخواست برگزاری مجمع عمومی کنید و موضوع را به رایگیری بگذارید.
اعتراض به تصمیم مدیریت: اگر مدیریت برج بدون رعایت قوانین و آییننامه داخلی ساختمان اقدام به تمدید قرارداد اجاره کرده است، ساکنین میتوانند اعتراض خود را بهصورت کتبی به هیئتمدیره یا مدیر ساختمان ارائه دهند. در صورتی که پاسخ مناسبی دریافت نشد، میتوانید از طریق مراجع قضایی یا شورای حل اختلاف محل، موضوع را پیگیری کنید.
درخواست ابطال قرارداد اجاره: اگر قرارداد اجاره بدون رضایت اکثریت مالکین منعقد شده باشد، میتوانید با استناد به ماده ۶ قانون تملک آپارتمانها، از طریق مراجع قضایی درخواست ابطال قرارداد را مطرح کنید. برای این کار، توصیه میشود با یک وکیل متخصص در امور ملکی مشورت کنید.
تشکیل مجمع عمومی برای تصمیمگیری: طبق قانون، در ساختمانهایی با بیش از سه مالک، تشکیل مجمع عمومی و انتخاب مدیر الزامی است. شما و سایر ساکنین میتوانید درخواست برگزاری مجمع عمومی دهید و در این جلسه، موضوع اجاره سالن را مطرح کرده و تصمیمگیری جمعی انجام دهید.
امکان پلمپ سالن اجتماعات و شرایط آن
پلمپ به دلیل تخلفات قانونی: پلمپ یک مکان معمولا توسط مراجع قضایی یا مقامات ذیصلاح (مانند اتحادیهها یا نیروی انتظامی) در صورت وقوع تخلفات قانونی انجام میشود. برای مثال، اگر سالن اجتماعات برای فعالیتهایی غیرقانونی یا بدون مجوز استفاده شود، میتوان از طریق مراجع قضایی یا نیروی انتظامی درخواست پلمپ موقت را مطرح کرد. اما این اقدام نیازمند ارائه مستندات و دلایل محکم است و صرفا به دلیل اعتراض به اجاره ممکن است مورد پذیرش قرار نگیرد.
محدودیتهای پلمپ مشاعات: از آنجا که سالن اجتماعات جزو مشاعات است، پلمپ آن ممکن است حقوق سایر ساکنین را نقض کند. بنابراین، این اقدام باید با هماهنگی اکثریت مالکین و از طریق مجمع عمومی یا دستور قضایی انجام شود. استفاده اختصاصی یا مانعتراشی در دسترسی به مشاعات خود میتواند جرم تلقی شود و بر اساس ماده ۶۹۰ قانون مجازات اسلامی قابل پیگیری است.
پیگیری قضایی برای جلوگیری از استفاده غیرمجاز: اگر اجارهدهنده یا مستاجر از سالن برای مقاصدی غیر از آنچه در قرارداد ذکر شده استفاده کند (مثلا برگزاری مراسم بدون مجوز)، میتوانید از طریق مراجع قضایی یا نیروی انتظامی درخواست توقف فعالیت و در صورت لزوم پلمپ موقت را مطرح کنید.
درود و عرض ادب
در دادگاه برای ابطال اجاره سالن شکایت مطرح کنید همزمان درخواست دستور موقت برای پلمپ سالن بدید
با سلام، چنانچه هیئت مدیره خارج از اختیارات اساسنامه و بدون مجوز قانونی اقدام به اجاره دادن سالن اجتماعات کرده باشد، میتوانید از طریق اقدام قضائی نسبت به ابطال یا فسخ قرارداد اجاره اقدام نمائید.
سلام نیاز به توضیحات بیشتر و بررسی اساسنامه در صورت وجود و شرایط دیگر دارد
بادرود
اولین قدم، بررسی اساسنامه و آییننامه داخلی ساختمان است. اگر در این آییننامه تصریح شده که فضاهای مشاع مانند سالن اجتماعات فقط باید برای استفاده ساکنین باشد، اجاره آن به اشخاص ثالث میتواند تخلف محسوب شود.
سپس میتوانید از طریق وکیل .دادخواست رسمی علیه هیاتمدیره برای ابطال قرارداد اجاره و جلوگیری از تصرف غیرقانونی مشاعات به دادگاه حقوقی محل بدهید
با سلام
موضوع به بررسی بیشتری نیاز دارد.
سلام دوست خوب پرسشگرم
در صورتی که اجاره سالن مذکور در اساس نامه و اختیارات هییت مدیر نیامده باشد
شما راست اقدام به دادخواست رفع مزاحمت و استفاده غیر قانونی که منجر به فسخ اجاره و پلمپ میشود نمایید
با سلام
با توجه به مسکونی بودن و ایجاد مزاحمت برای ساکنین و مالکین اقدام قضایی ممکن است
با سلام
اقدام خارج از اساسنامه و رضایت مالکین امکان اقدام قانونی را در پی خواهد داشت
اگر اقدام هیات مدیره خارج از اساسنامه و بدون رضایت اکثریت مالکین و مصوبه مجمع عمومی صورت گرفته باشد تخلف و غیر قانونی بوده و امکان طرح دعوی و شکایت وجود دارد . برای راهنمایی دقیق تر باید جزییات بیان شود .
بادرود
امکان اجاره وجوددارد مگر در اساسنامه نیامده دباشد
