چگونه آپارتمان مستثنیات دین را تعویض کنم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و احترام،

با توجه به اینکه آپارتمان مسکن مهر شما در دادگاه به عنوان مستثنیات دین شناخته شده است، این ملک تا زمانی که به عنوان تنها مسکن ضروری و در شان شما مورد استفاده قرار گیرد، از توقیف بابت مهریه همسر سابق مصون است. نگرانی شما در مورد فروش این ملک و خرید آپارتمان جدید با کمک همسر فعلی‌تان، و احتمال توقیف وجه حاصل از فروش یا ایجاد مشکل از سوی همسر سابقتان، قابل درک است.

ریسک اصلی: وجه نقد حاصل از فروش
مهمترین خطر این است که پس از فروش آپارتمان فعلی، وجه نقد حاصل از آن، دیگر به عنوان "مسکن" شناخته نمی‌شود و تا قبل از اینکه برای خرید آپارتمان جدید استفاده شود، می‌تواند توسط همسر سابق شما برای وصول مهریه مورد تقاضای توقیف قرار گیرد.

راهکارهای پیشنهادی برای کاهش ریسک:

انجام معاملات به صورت همزمان یا با فاصله بسیار کم:

سعی کنید فروش آپارتمان فعلی و خرید آپارتمان جدید را تا حد امکان نزدیک به هم و در یک بازه زمانی بسیار کوتاه انجام دهید. هدف این است که پول حاصل از فروش، برای مدت طولانی به صورت نقد در حساب شما باقی نماند.

مشارکت و سهم همسر جدید در خرید:

مستندسازی دقیق آورده همسر: از آنجایی که همسر جدیدتان در خرید آپارتمان جدید مشارکت مالی دارد، بسیار مهم است که میزان آورده ایشان به طور دقیق و شفاف مستند شود (مثلا از طریق انتقال وجه از حساب ایشان به حساب فروشنده ملک جدید).

مالکیت مشترک یا مالکیت همسر جدید: آپارتمان جدید را می‌توانید به صورت مشترک با همسر فعلی‌تان و به نسبت آورده هرکدام، یا حتی با سهم بیشتری به نام همسر جدیدتان خریداری کنید. اگر بخش قابل توجهی از ملک جدید با پول همسر فعلی‌تان خریداری و به نام ایشان (یا به صورت مشترک با ذکر دقیق سهم ایشان) ثبت شود، آن بخش از ملک اصولا ارتباطی به دیون شما نخواهد داشت.

حفظ شرایط مستثنیات دین برای ملک جدید:

دقت کنید که آپارتمان جدیدی که قصد خرید آن را دارید نیز باید شرایط لازم برای قرار گرفتن در زمره مستثنیات دین را داشته باشد؛ یعنی یک واحد مسکونی متعارف و در شان عرفی شما در حالت اعسار (ناتوانی از پرداخت دیون) باشد. اگر ملک جدید بسیار گران‌قیمت‌تر از شان متعارف شما باشد (صرف نظر از سهم همسر جدیدتان)، ممکن است مازاد ارزش آن (مربوط به سهم شما) قابل توقیف تشخیص داده شود.

استفاده از رویه‌های قانونی و شفاف در معاملات:

قراردادهای رسمی: برای هر دو معامله (فروش ملک فعلی و خرید ملک جدید) از قولنامه رسمی با کد رهگیری و سپس انتقال سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی استفاده کنید.

اجتناب از معاملات صوری: از هرگونه اقدامی که شائبه "معامله به قصد فرار از دین" را ایجاد کند، جدا خودداری کنید، زیرا چنین معاملاتی قابل ابطال بوده و می‌تواند تبعات قانونی دیگری نیز در پی داشته باشد.

عدم امکان فروش مال توقیف شده:

لازم به ذکر است که اگر ملکی رسما توقیف شده باشد، هرگونه معامله نسبت به آن باطل و بلااثر است. اما وضعیت شما متفاوت است؛ آپارتمان فعلی شما مستثنیات دین شناخته شده و (احتمالا) توقیف نیست، بلکه از توقیف معاف است. این معافیت تا زمانی پابرجاست که ملک به عنوان مسکن ضروری شما باشد.

مهم‌ترین توصیه: مشاوره با وکیل متخصص
اکیدا توصیه می‌شود قبل از انجام هرگونه معامله، حتما با یک وکیل متخصص در امور خانواده و املاک در ایران مشورت نمایید. وکیل می‌تواند:

شما را در مورد بهترین ساختار حقوقی برای انجام این معاملات راهنمایی کند.

در تنظیم قراردادها به نحوی که حقوق شما و همسر جدیدتان حفظ شود، کمک نماید.

روش‌های قانونی و مطمئن برای نقل و انتقال وجوه را پیشنهاد دهد.

شما را برای مواجهه با هرگونه اقدام احتمالی از سوی همسر سابقتان آماده کند.

همسر سابق شما تنها در صورتی می‌تواند وجه حاصل از فروش را توقیف کند که از وجود این وجه نقد مطلع شده و از طریق مراجع قانونی، پیش از تبدیل آن به ملک جدید (که آن هم می‌تواند مستثنیات دین باشد)، اقدام به توقیف نماید. برنامه‌ریزی دقیق، سرعت عمل در تبدیل وجوه و مشارکت قانونی همسر جدیدتان، در کنار راهنمایی وکیل، می‌تواند به شما در انجام این معاملات با کمترین مشکل کمک کند.