چه زمانی می‌توانم از موجر خسارت بگیرم؟

محمدمهدی قنبری

کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۹ · ۶۷ مشاوره موفق

با سلام و وقت بخیر،

ادعای مستاجر شما در این مورد خاص، مبنای قانونی محکمی ندارد. اما به طور کلی، شرایطی وجود دارد که مستاجر می‌تواند از موجر مطالبه خسارت کند. ابتدا وضعیت فعلی شما را بررسی می‌کنیم و سپس به موارد کلی می‌پردازیم:

تحلیل وضعیت فعلی شما:

قرارداد لازم‌الاجراست: قرارداد اجاره تا تاریخ ۱۴۰۴/۰۴/۱۵ معتبر و برای هر دو طرف لازم‌الاجرا است. مستاجر نمی‌تواند به صورت یکطرفه و پیش از موعد، قرارداد را فسخ کند، مگر در موارد خاصی که قانون پیش‌بینی کرده (مثلا عیب اساسی در ملک که رفع نشود) یا اگر در خود قرارداد، حق فسخ پیش از موعد برای مستاجر در نظر گرفته شده باشد (که معمولا چنین نیست).
تخلیه پیش از موعد: تمایل مستاجر به تخلیه زودهنگام، به معنی حق دریافت فوری پول پیش (ودیعه) نیست. موجر (شما) تعهدی به بازپرداخت ودیعه قبل از پایان مدت قرارداد یا قبل از تخلیه رسمی ملک و بررسی وضعیت آن ندارید.
عدم ارتباط خسارت ادعایی با عمل موجر: مهم‌ترین نکته این است که "عدم توانایی مستاجر در خرید ملک مورد نظرش" هیچ ارتباطی به تعهدات قراردادی شما به عنوان موجر ندارد. شما مسئولیتی در قبال برنامه‌ریزی مالی یا معاملات دیگر مستاجر ندارید. بنابراین، ادعای خسارت از این بابت کاملا بی‌اساس است. شما هیچ وظیفه‌ای را نقض نکرده‌اید که منجر به این خسارت برای مستاجر شده باشد.
وظیفه بازپرداخت ودیعه: شما موظف هستید ودیعه را پس از پایان مدت قرارداد (۱۴۰۴/۰۴/۱۵) و تخلیه ملک توسط مستاجر و بررسی سلامت ملک و تسویه حساب نهایی (آب، برق، گاز، شارژ و...) به او بازگردانید. اگر مستاجر زودتر تخلیه کند (و شما بپذیرید)، باز هم باید فرآیند تحویل ملک و بررسی آن طی شود.
در چه صورتی مستاجر می‌تواند از موجر خسارت بگیرد؟ (موارد کلی)

مستاجر فقط در صورتی می‌تواند از موجر خسارت مطالبه کند که موجر تعهدات قانونی یا قراردادی خود را نقض کرده باشد و این نقض تعهد، مستقیما باعث ورود ضرر و زیان به مستاجر شده باشد. برخی از این موارد عبارتند از:

عدم تحویل ملک در موعد مقرر: اگر موجر در تاریخ شروع قرارداد، ملک را به مستاجر تحویل ندهد، مستاجر می‌تواند بابت هزینه‌هایی که به دلیل عدم تحویل متحمل شده (مثلا هزینه اقامت در هتل یا اجاره ملک دیگر به طور موقت) خسارت مطالبه کند.
وجود عیب اساسی در ملک در زمان تحویل: اگر ملک در زمان تحویل دارای عیبی باشد که استفاده معمول از آن را غیرممکن یا بسیار دشوار کند (مثلا مشکل اساسی در سیستم گرمایش در زمستان) و موجر پس از اطلاع، آن را رفع نکند، مستاجر ممکن است حق فسخ داشته باشد و بتواند خسارات وارده را نیز مطالبه کند.
عدم انجام تعمیرات اساسی: تعمیرات اساسی و کلی ملک (مانند تعمیرات مربوط به سقف، لوله‌کشی اصلی، سیستم گرمایشی و سرمایشی اصلی) بر عهده موجر است. اگر موجر از انجام این تعمیرات ضروری خودداری کند و این امر موجب خسارت به مستاجر یا وسایل او شود یا استفاده از ملک را مختل کند، مستاجر می‌تواند پس از الزام موجر از طریق مراجع قانونی و عدم اقدام وی، خودش تعمیرات را انجام داده و هزینه را از اجاره‌بها کسر کند یا از موجر مطالبه نماید و حتی ممکن است بتواند خسارات جانبی را نیز طلب کند.
ایجاد مزاحمت توسط موجر: اگر موجر با اقدامات خود (مانند رفت و آمد بی‌مورد، قطع خدمات بدون دلیل و...) مانع استفاده آرام و کامل مستاجر از ملک شود (نقض حق استفاده مسالمت‌آمیز)، مستاجر می‌تواند الزام موجر به رفع مزاحمت و در صورت ورود خسارت، مطالبه آن را بنماید.
معلوم شدن مستحق‌للغیر بودن ملک: اگر پس از اجاره مشخص شود که ملک اصولا متعلق به موجر نبوده و مالک واقعی، مستاجر را از ملک بیرون کند، مستاجر می‌تواند خسارات وارده (مانند هزینه جابجایی، مابه‌التفاوت اجاره‌بهای ملک مشابه) را از موجر (که مالک نبوده) مطالبه کند.
توصیه به شما:

آرامش خود را حفظ کنید. ادعای مستاجر در خصوص خسارت بابت عدم خرید ملک، وجاهت قانونی ندارد.
پاسخ شفاف و مستند بدهید. به صورت محترمانه (بهتر است مکتوب یا از طریق پیامک/ایمیل که قابل استناد باشد) به مستاجر اعلام کنید که قرارداد تا تاریخ ۱۴۰۴/۰۴/۱۵ پابرجاست و شما طبق قرارداد، پس از پایان مدت و تخلیه ملک و بررسی و تسویه حساب، ودیعه را مسترد خواهید کرد.
آمادگی برای مذاکره (اختیاری): اگر تمایل دارید، می‌توانید برای تخلیه زودهنگام با مستاجر توافق کنید. مثلا شرط کنید که مستاجر جدیدی پیدا شود یا مستاجر مبلغی به عنوان جریمه فسخ زودهنگام بپردازد. اما هیچ الزامی به این کار ندارید.
در صورت اصرار مستاجر: اگر مستاجر همچنان بر ادعای خسارت اصرار ورزید یا اقدامی (مثل عدم پرداخت اجاره‌بهای ماه‌های باقیمانده) انجام داد، بهتر است با یک مشاور حقوقی یا وکیل مشورت کنید تا از حقوق خود به درستی دفاع نمایید.