پدر من دو ماه قبل فوت کرده. سه سال یک منزل را رهن کرده بوده. مالک بر اساس تورم سالی چهل تا پنجاه درصد نرخ رهن را افزایش داده. یک هفته بعد فوت پدرم متوجه شدیم مالک به کانادا مهاجرت کرده و پدر خودش که خیلی پیر است را نماینده قانونی خودش کرده. یک ماه تا اتمام رهن باقی مانده بود که با نماینده مالک تماس گرفتیم و گفتیم تخلیه میکنیم. روز تخلیه نماینده مالک از تحویل کلید خودداری کرد و حاضر به امضا هیچ چیز نشد که ما منزل را کامل تخلیه کردیم. گفت پول ندارم و منتظر باشید خانه فروش برود یا اجاره برود. از زمانی که سکه هفتاد و دو میلیون بود تا الان که صد میلیون شده حاضر به برگشت پول نشده. دو تا مشتری برای رهن خانه آمدند اما نماینده مالک هر دو را رد کرد، یک بار هم ما را به محضر آشنای خودش برد تا یک چک بدهد و از ما امضا بگیرد که پول را به ما داده اما تاریخ چک برای چند ماه دیگر و دوازده میلیون هم حق محضر میخواستند که ما مخالفت کردیم با گرفتن چک. الان منزل تخلیه است و کلید دست ما هست و هر از گاهی بنگاه تماس میگیرد و مشتری میآورد. قبل از عید احضاریه رسمی فرستادیم و قید کردیم که تخلیه شده و کلید تحویل نگرفته و فرصت پنج روزه دادیم پول را پس بده اما توجهی نکردند. با توجه به سقوط ارزش ریال تا الان بر اساس نرخ سکه امامی بیش از دویست میلیون از ارزش پول کم شده. چطور میتوانیم از مالک که کانادا هست شکایت کنیم و پول و خسارت را طلب کنیم؟ که خسارت بر اساس تورم باشد نه سود بانکی. ممنون
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
❖ خلاصهی پاسخ
۱) بابت «وجه الرهن» (ودیعه) یک «دین» بر ذمه موجر است؛ بنابراین میتوانید با دادخواست «مطالبهی وجه + خسارت تاخیر تادیه (طبق ماده ق.آ.د.م.)» او را ملزم کنید اصل پول و مابهالتفاوت ارزش آن را بر اساس شاخص رسمی تورم بانک مرکزی بپردازد.
۲) برای اطمینان از اینکه دیگر «اجرتالمثل تاخیر در تحویل ملک» به عهده شما نیفتد، کلید را رسما به اجرای احکام یا شورای حل اختلاف تحویل داده و صورتجلسهی تخلیه بگیرید.
۳) چون مالک خارج از کشور است، با همان «نشانی آخر محلی یا وکیل/نمایندهاش» ابلاغ انجام میشود؛ دادگاه ایرانی رسیدگی میکند و رای را میتوان روی همان ملک یا سایر اموالش در ایران اجرا و توقیف کرد.
۴) برای جلوگیری از تبخیر بیشتر ارزش پول، همزمان تقاضای «تامین خواسته» (توقیف پلاک ثبتی) بدهید.
در ادامه گامبهگام عملی، مواد قانونی و نکات ریز را آوردهام.
────────────────────────────
۱) مبنای قانونی مطالبهی وجه و خسارت تورم
• ماده ق.م.: «موجر باید عین مال و منافع آن را به مستاجر بدهد؛ پس از پایان مدت، ودیعه را مسترد کند.»
• ماده قانون آیین دادرسی مدنی: هرگاه بدهکار در پرداخت دین ریالی دیر کند و طلبکار خسارت کاهش ارزش پول را بخواهد و ثابت شود که تاخیر مستند به اوست، دادگاه به نسبت تغییر شاخص قیمتها (CPI بانک مرکزی) حکم میدهد.
• رای وحدت رویه ۸۱۴ ـ ۱۴۰۰/۱/۳۱ دیوان عالی کشور: دادگاه مکلف است در صورت مطالبه، خسارت تاخیر وجه را براساس شاخص رسمی تعیین کند.
بنابراین شرطی مثل «سود بانکی» لازم نیست؛ صرفا درخواست شما + اثبات تاخیر موجر کافی است.
────────────────────────────
۲) مدارک و مقدمات لازم
۱. اجارهنامه و الحاقیههای افزایش ودیعه.
۲. رسیدهای وجوه اضافهای که طی سه سال دادهاید.
۳. گواهی انحصار وراثت (برای اثبات سمت شما).
۴. اظهارنامهای که یک هفته بعد از فوت برای موجر یا نمایندهاش فرستادید.
۵. استشهادیه یا فرم تخلیه بنگاه مبنی بر خالیبودن ملک.
۶. اگر هنوز کلید دست شماست، هنگام تقدیم دادخواست یک «درفتر خدمات قضایی» درخواست تحویل کلید و صورتجلسه به واحد اجرا بدهید.
خواهان: (همه یا بعضی) وراث مستاجر متوفی
خوانده: ۱) موجر (نامبرده، ساکن کانادا – نشانی آخر در ایران)
۲) پدر موجر بهعنوان وکیل/نماینده (اگر وکالتنامه دارد)
خواستهها:
۱. محکومیت خواندگان به پرداخت اصل ودیعه … ریال بهعلاوهی خسارت تاخیر تادیه از تاریخ مطالبه (…/…/۱۴۰۲) تا روز پرداخت کاملا با محاسبه بر اساس شاخص تورم بانک مرکزی (ماده ۵۲۲ ق.آ.د.م).
۲. اجازه تحویل کلید و تصدیق تخلیهی عین مستاجره.
۳. صدور قرار تامین خواسته و توقیف پلاک ثبتی شماره … به میزان مبلغ خواسته (مواد ق.آ.د.م).
۴. مطالبه هزینه دادرسی و حقالوکاله.
صلاحیت مرجع: اگر مجموع بدهی امروز بیش از ۲۰۰ میلیون است → دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک؛ کمتر از آن → شورای حل اختلاف.
────────────────────────────
۴) مراحل دادرسی و اجرا
۱. تقدیم دادخواست در دفتر خدمات قضایی.
۲. قاضی قرار تامین خواسته صادر میکند؛ با سپردن ۱۰٪ ودیعهی تضمین، ملک فورا توقیف میشود.
۳. ابلاغ دادخواست:
– به نشانی پدر موجر (نماینده) واقعی/ثبتی با قاعده ماده ق.آ.د.م.
– ابلاغ قانونی به نشانی سابق موجر کفایت میکند؛ عدم حضور او در کانادا مانع رسیدگی نیست.
۴. جلسه رسیدگی: در صورت عدم حضور خوانده، حکم غیابی صادر میشود.
۵. صدور حکم قطعی: محکومیت به اصل و خسارت. کارشناس رسمی شاخصها را اعمال میکند.
۶. اجرای حکم:
– اگر پول ندهد، ملک یا هر حساب بانکی و خودرویی که به نام او یا وکیلش در ایران است توقیف و مزایده میشود.
– میتوانید تقاضای «منع خروج» نماینده موجر در صورت دخیل بودن او کنید (ماده ۱۸۳ آئیننامه اجرای احکام).
────────────────────────────
۵) پاسخ به چند ابهام پر تکرار
سؤال: چون کلید هنوز دست ماست، ممکن است موجر ادعای «عدم تخلیه» و اجرتالمثل کند؟
– کلید را با صورتجلسه رسمی به واحد اجرای احکام یا شورای محل تحویل دهید و رسید بگیرید؛ بعد از آن هر ادعای اجرتالمثل بیاساس است.
سؤال: میتوان خسارت را «براساس قیمت سکه» گرفت؟
– دادگاهها فرمول سکه یا دلار را نمیپذیرند؛ ولی شاخص رسمی بانک مرکزی تقریبا همان اثر تورم را جبران میکند. خواسته شما باید «طبق ماده ۵۲۲» فرموله شود.
سؤال: آیا میشود علیه نماینده موجر شکایت کیفری «خیانت در امانت» یا «کلاهبرداری» کرد؟
– چون عنوان رابطه حقوقی (رد ودیعه) است، غالبا وصف کیفری نمیپذیرد؛ تمرکز روی دعوای حقوقی سریعتر و عملیتر است.
سؤال: اگر ملک هنوز مستاجر بعدی ندارد و خالی است، آیا دادگاه میتواند پرداخت را موکول به فروش یا اجاره ملک کند؟
– خیر؛ موجر «ضامن» است و مکلف است از اموال خودش بپردازد. دادگاه به بهانه نداشتن نقدینگی تعویق نمیدهد.
✔ اظهارنامه را دارید → ضمیمه دادخواست کنید.
✔ کلید را از طریق اجرای احکام تحویل بدهید تا پرونده اجرتالمثل برنگردد سمت شما.
✔ دادخواست «مطالبه ودیعه + شاخص تورم» + «تامین خواسته روی ملک» بدهید.
✔ بعد از صدور حکم، اگر پرداخت نکرد، بلافاصله اجرای احکام تقاضای مزایده کنید.
با این مسیر، نهتنها اصل ودیعه بلکه افت ارزش آن تا روز وصول، مطابق قانون به شما برگردانده میشود و نیازی به تعقیب مالک در کانادا ندارید؛ اموال داخلیاش کفایت میکند. موفق باشید 🌷
اولا برای مطالبه خسارت ابتدا قرارداد اجاره ملاک است . اگر توافق در این خصوص وجود نداشته باشد از تاریخ مطالبه طبق شاخص بانک مرکزی خسارت تاخیر تادیه محاسبه میشود . اقدام علیه نماینده قانونی (وکیل موجر) صحیح نیست و باید از شخص موجر مطالبه نمایید لذا مهم نیست که ایشان در کانادا هستند.
از طریق مراجعه به دفتر خدمات قضایی اقدام به ارسال دادخواست مطالبه وجه در دادگاه محل ملک نمایید و خسارت تاخیر تادیه از زمان اظهارنامه را نیز مطالبه نمایید.
