موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تلفن تماس:
شما میتوانید درخواست ارزیابی حقوقی خود را بطور مستقیم برای ارسال کنید و در کوتاهترین زمان ممکن از ایشان پاسخ
بگیرید.
لطفا دقت داشته باشید، شما در هر روز تنها
میتوانید ۳
درخواست ارزیابی حقوقی رایگان ویا ارتباط مستقیم با متخصص ثبت نمایید.
همچنین دقت داشته باشید درصورت عدم انتخاب متخصص، پیام شما برای تمامی متخصصان ارسال شده و ایشان
می توانند ارزیابی خود را از درخواست شما مطرح نمایند.
با سلام و عرض ارادت و آرزوی توفیق برای شما بزرگواران:
عزیزان، اینجانب دارای ملکی ارثی هستم که با دیگر اعضا، شش نفر در آن سهیم هستیم. ملک در محدوده شهرداری قرار دارد و بخشی از آن در طرحهای توسعه شهری قرار میگیرد.
اکنون با طی کردن مراحل جهت افراز ملک مذکور در اداره ثبت اسناد و املاک، جهت ادامه سلسله مراتب افراز، کارشناس شهرداری برای اینجانب بنبست و ادامه مراحل را مسدود نموده است. اینجانب دارای نقشه شمیم در اداره ثبت و همچنین سند تکبرگ مشاع و متراژ دقیق و نقشه درج شده در سند ثبتی تکبرگ میباشم.
اکنون کارشناس شهرداری اینجانب را در بنبست قرار داده و میگوید ما نقشه اداره ثبت را قبول نداریم و باید سند دیگر شرکا را بیاوری. من هم میگویم بنده خدا، دیگر شرکا باهم دعوا داریم و مخالف پروسه افراز اینجانب هستند. سند ثبتی و تکبرگ خودم را ارائه دادم. چرا مانعتراشی میکنی؟ ما شش شریک هستیم و شما میگویید باید مبلغ سیوپنج میلیون هزینه نظام مهندسی پرداخت نمایی. برای چی؟ فردا شرکا برای پروسههای خودشان با هزینه پرداختی من در نظام مهندسی پیش ببرند.
حالا گرفتیم شرکا اعتراض کردند به روند تقسیم افراز، این سیوپنج میلیون من در نظام مهندسی را خودم باید جورش را بکشم و به نتیجه نرسم؟ خواهش میکنم راهنمایی بفرمایید. با تشکر
با سلام
علت اصلی رد نقشه، عدم مطابقت با حدنصاب تفکیک شهرداری و ضرورت تایید نقشه جامع ملک (شامل سهم تمامی شرکا) جهت جلوگیری از تضییع حقوق عمومی و طرحهای شهری است.
باسلام
شهرداری معمولا نقشه افراز اداره ثبت را به رسمیت نمیشناسد مگر آنکه از سوی نظام مهندسی یا کارشناس رسمی مورد تایید شهرداری تایید شده باشد
شهرداری مسئول تطبیق افراز با ضوابط طرحهای شهری، عقبنشینیها و پهنهبندی است و نقشه ثبت صرفا مالکیت را نشان میدهد نه ضوابط فنی شهری
اگر یکی از شرکا اعتراض داشته باشد، افراز بدون رضایت او غیرقانونی است و شهرداری ممکن است مسئولیت حقوقی پیدا کند
اگر شرکا مخالفت دارند، میتوان:
دادخواست افراز ملک مشاع به صورت قضایی
یا گرفتن دستور موقت برای ادامه فرآیند افراز
را مطرح نمایید
پرداخت هزینه نظام مهندسی برای تضمین پیشرفت پرونده ضروری است، حتی اگر شرکا بعدا استفاده کنند. اما با پیگیری قضایی میتوان بخشی از هزینه را از شرکای دیگر مطالبه کرد.
با سلام و احترام،
با توجه به توضیحاتی که ارائه دادید، موارد را به تفکیک و بر اساس قوانین مرتبط برای شما تشریح میکنم تا مسیر پیش رو برایتان روشنتر شود.
نقش و اختیارات شهرداری در فرآیند افراز
نکته کلیدی در مشکل شما، نقش قانونی شهرداری در فرآیند افراز املاک واقع در محدوده شهری است. بر اساس ماده ۱۰۱ قانون شهرداریها، ادارات ثبت اسناد و املاک و همچنین دادگاهها موظف هستند که هنگام دریافت درخواست افراز یا تفکیک اراضی داخل محدوده و حریم شهر، این کار را بر اساس نقشهای انجام دهند که پیشتر به تایید شهرداری رسیده باشد.
بنابراین، اقدام کارشناس شهرداری مبنی بر متوقف کردن فرآیند و درخواست طی شدن مراحل در شهرداری، یک مانعتراشی شخصی نیست، بلکه اجرای یک الزام قانونی است. شهرداری باید اطمینان حاصل کند که تقسیم ملک شما با طرحهای جامع و تفصیلی شهری مغایرت ندارد و حقوق عمومی (مانند سهم شهرداری برای معابر و خدمات عمومی) در آن رعایت شده است.
چرا شهرداری نقشه اداره ثبت را قبول ندارد؟
نقشهای که شما از اداره ثبت در اختیار دارید (نقشه شمیم)، یک نقشه ثبتی برای تعیین حدود و مشخصات کلی ملک است. اما برای افراز، شهرداری نیازمند یک نقشه تفکیکی است که نشان دهد ملک چگونه به قطعات کوچکتر تقسیم خواهد شد و این تقسیمبندی با ضوابط شهرسازی مطابقت دارد. به همین دلیل، کارشناس شهرداری شما را به تهیه نقشهای جدید که مورد تایید شهرداری باشد، ارجاع میدهد.
بررسی خواستههای کارشناس شهرداری
ارائه سند سایر شرکا: از آنجایی که افراز به معنای تقسیم مال مشاع است، شهرداری و اداره ثبت باید از مالکیت تمام شرکا اطمینان حاصل کنند تا تقسیم بهدرستی و با رعایت سهم هر فرد انجام شود. هرچند شما به عنوان یکی از مالکین حق درخواست افراز را دارید، اما برای ادامه فرآیند، هویت و سهم سایر شرکا نیز باید مشخص باشد. اگر شرکا همکاری نمیکنند، شما میتوانید از طریق مراجع قضایی اقدام کنید که در ادامه توضیح داده میشود.
هزینه ۳۵ میلیون تومانی نظام مهندسی: این هزینه به احتمال زیاد مربوط به تهیه نقشه تفکیکی جدید توسط یک کارشناس رسمی نقشهبرداری یا مهندس مورد تایید سازمان نظام مهندسی است. این نقشه باید بر اساس ضوابط شهرداری تهیه و برای تایید به آنجا ارائه شود. این هزینه، دستمزد کارشناس برای تهیه مدارک فنی لازم است و ارتباطی با پرداخت مستقیم به شهرداری ندارد.
اختلاف با شرکا و راهحلهای پیش رو
مخالفت و عدم همکاری سایر شرکا، یکی از چالشهای اصلی در پروندههای افراز است. قانون برای این شرایط راهحلهایی پیشبینی کرده است:
حق قانونی شما برای درخواست افراز: هر یک از شرکای ملک مشاع، حتی اگر سهم اندکی داشته باشد، میتواند بهتنهایی درخواست افراز ملک را بدهد و برای این کار نیازی به رضایت اولیه سایر شرکا نیست.
اعتراض شرکا: پس از اینکه نقشه افراز توسط اداره ثبت یا دادگاه تایید و ابلاغ شد، سایر شرکا ظرف مدت ۱۰ روز حق دارند به آن اعتراض کنند. در این صورت، پرونده برای رسیدگی به اعتراض به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع داده میشود.
ارجاع پرونده به دادگاه: با توجه به اینکه شما با شرکای خود اختلاف دارید، بهترین و مؤثرترین راه، پیگیری موضوع از طریق دادگاه است. شما میتوانید دادخواست "الزام به افراز ملک مشاع" را به دادگاه عمومی حقوقی ارائه دهید. در این حالت، دادگاه پس از احراز مالکیت شما و سایر شرکا، قرار کارشناسی صادر میکند و کل فرآیند تحت نظر مرجع قضایی پیش خواهد رفت.
نگرانی شما در مورد هزینه پرداختی
این نگرانی که شما هزینه کنید و دیگران از آن بهرهمند شوند یا با اعتراض آنها پول شما از بین برود، کاملا قابل درک است.
پرداخت هزینه توسط متقاضی: طبق قانون، هزینههای اولیه فرآیند افراز (مانند هزینه کارشناسی، نقشهبرداری و دادرسی) بر عهده متقاضی (یعنی شما) است.
قابلیت مطالبه هزینهها: شما میتوانید پس از پایان فرآیند و تقسیم ملک، تمام هزینههایی را که برای پیشبرد پرونده پرداخت کردهاید، به نسبت سهم هر یک از شرکا، از آنها مطالبه کنید. حتما تمام رسیدها و فاکتورهای پرداختی را به دقت نگهداری کنید تا بتوانید در زمان مناسب ادعای خود را به صورت قانونی مطرح نمایید.
ریسک اعتراض شرکا: اگر شرکا به نقشه تفکیکی اعتراض کنند و اعتراضشان در دادگاه وارد تشخیص داده شود، ممکن است نیاز به اصلاح نقشه و پرداخت هزینه مجدد باشد. اما اگر نقشه تهیه شده توسط شما قانونی و منصفانه باشد، اعتراض آنها رد خواهد شد. پرداخت هزینه برای تهیه نقشه یک مرحله ضروری برای رسیدن به نتیجه است و حتی در صورت اعتراض، این هزینه بخشی از مسیر قانونی پرونده محسوب میشود.
معمولا شهرداری نقشه افرازی مورد تایید کارشناسان رسمی را قبول میکند مگر آنکه نقصی در خصوص رعایت ضوابط شهرداری در آن وجود داشته باشد که در این صورت موضوع به نظام مهندسی ارجاع خواهد شد .
