لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سلام. قرارداد اجاره بابت ملک مسکونی نوشتهام و قرارداد اجاره مدتش تموم شده، مستاجر ملک را تخلیه نمیکند و من تقاضای دستور تخلیه دادم. ولی دادگاه صلح چون قرارداد اجاره علیرغم اینکه دو تا شاهد امضا کرده بودند چون عادی دستنویس بدون کد رهگیری بوده و تو سامانه خودنویس ثبت نشده بوده، قرار عدم استماع صادر کرده است. حالا باید چی کار کنم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
صدور قرار عدم استماع برای درخواست دستور تخلیه شما به دلیل ثبت نشدن قرارداد در سامانه و نداشتن کد رهگیری، یک رویه قضایی است که اخیرا در برخی شعب دادگاههای صلح (شوراهای حل اختلاف سابق) مشاهده میشود. اما این به معنای از بین رفتن حق شما برای تخلیه ملک نیست و راهکار حقوقی مشخصی برای آن وجود دارد.
در ادامه، دلیل صدور این قرار و راهکار عملی برای شما به تفصیل توضیح داده میشود.
تحلیل وضعیت موجود: چرا دادگاه قرار عدم استماع صادر کرد؟
دلیل اصلی این تصمیم، تفاوت بین "دستور تخلیه فوری" و "حکم تخلیه" است:
دستور تخلیه فوری: این یک راهکار سریع و بدون نیاز به تشکیل جلسه دادرسی و رسیدگی کامل است که در صلاحیت شورای حل اختلاف (دادگاه صلح) قرار دارد. برای استفاده از این مزیت، قرارداد اجاره باید شرایط کاملا مشخصی داشته باشد. بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶، این شرایط شامل تنظیم قرارداد در دو نسخه و امضای دو شاهد بود. اما با اجرای قوانین جدید مانند قانون ساماندهی بازار زمین و مسکن و الزام به ثبت قراردادها در سامانههای دولتی، برخی قضات صدور دستور تخلیه فوری را منوط به داشتن کد رهگیری میدانند. به همین دلیل، چون قرارداد شما این شرط شکلی جدید را نداشته، دادگاه درخواست شما را از اساس قابل رسیدگی ندانسته و قرار عدم استماع صادر کرده است.
حکم تخلیه: این فرآیندی است که از طریق طرح دعوا در دادگاه عمومی حقوقی انجام میشود و نیازمند رسیدگی قضایی کامل، تشکیل جلسه و بررسی دلایل طرفین است.
نکته مهم: قرار عدم استماع به این معنا نیست که شما حق تخلیه ملک را ندارید؛ بلکه به این معناست که دعوای شما به شکل "دستور تخلیه فوری" قابل طرح و رسیدگی نبوده است.
راهکار اصلی: طرح دعوای "حکم تخلیه"
با توجه به اینکه درخواست "دستور تخلیه فوری" شما رد شده است، اکنون باید از طریق دادگاه عمومی حقوقی اقدام کرده و دادخواست "صدور حکم تخلیه" را مطرح نمایید. قرارداد دست نویس شما که به امضای دو شاهد رسیده است، یک سند معتبر برای اثبات رابطه استیجاری و انقضای مدت آن در این دادگاه محسوب میشود.
مراحل اقدام برای دریافت حکم تخلیه:
مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضایی: به یکی از این دفاتر مراجعه کرده و دادخواست جدیدی را با عنوان "تقاضای صدور حکم تخلیه به دلیل انقضای مدت اجاره" ثبت کنید.
ارائه مدارک: مدارک لازم شامل کارت ملی، سند مالکیت ملک و اصل قرارداد اجاره دست نویس شماست.
پرداخت هزینه دادرسی: دعوای حکم تخلیه یک دعوای غیرمالی محسوب شده و هزینه دادرسی آن مطابق تعرفه خدمات قضایی محاسبه و پرداخت میشود.
ارجاع به دادگاه و رسیدگی: پرونده شما به یکی از شعب دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک ارجاع داده میشود. دادگاه وقتی را برای رسیدگی تعیین کرده و طرفین (شما و مستاجر) را برای حضور در جلسه دعوت میکند.
صدور حکم: در جلسه دادرسی، با استناد به قرارداد اجاره و پایان یافتن مدت آن، دادگاه پس از بررسی، حکم تخلیه را صادر خواهد کرد. این حکم پس از طی شدن مراحل قانونی (مانند تجدیدنظرخواهی احتمالی از سوی مستاجر) قطعی و لازم الاجرا میشود.
نکات تکمیلی و مهم
آیا به قرار عدم استماع اعتراض کنم؟ خیر. اعتراض به قرار عدم استماع در این مورد معمولا فرآیندی زمان بر و کم فایده است. راهکار سریعتر و موثرتر، طرح مستقیم دعوای حکم تخلیه در دادگاه حقوقی است.
تودیع مبلغ ودیعه: برای اجرای حکم تخلیه، باید مبلغ ودیعه (پول پیش) مستاجر را به حساب صندوق دادگستری واریز کنید تا پس از تخلیه کامل ملک به او پرداخت شود.
مطالبه اجاره بهای معوق: اگر مستاجر اجاره بهای معوقه یا بدهی بابت قبوض خدماتی دارد، میتوانید همزمان با دادخواست تخلیه، این مطالبات را نیز درخواست کنید.
قرار عدم استماع دعوا به نظر می رسد از باب عدم رعایت قانون الزام به تنظیم سند رسمی باشد و لذا قرارداد اجاره میتواند مشمول قانون الزام به تنظیم سند رسمی باشد. به طور کلی، تنظیم سند رسمی برای قراردادهای اجاره، به ویژه برای اموال غیرمنقول، الزامی است و در صورت خودداری یکی از طرفین، طرف دیگر میتواند با ارائه دادخواست، از دادگاه بخواهد که طرف مقابل را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.
اجاره نامه شما شرایط قانونی ماده ۲ اصلاحی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ را دارا نبوده است و بایستی جهت اخذ حکم تخلیه طرح دعوا نمایید.
به دلیل عدم ثبت قرارداد در سامانه خودنویس ،سند عادی شما برای صدور دستور تخلیه فوری پذیرفته نشده است.شما باید دادخواست حکم تخلیه را مطرح کنید؛
صرف اینکه قرارداد بدون کد رهگیری است نمیتواند این حق را از شما سلب نماید شما میتوانید بجای دستور تخلیه دادخواست حکم تخلیه را مطرح نمایید
حسب توضیحات می توانید نسبت به اقامه دعوای حکم تخلیه اقدام کنید
پاسخ دقیق به سوال مستلزم بررسی دادنامه است،زیرا احتمالا قرار عدم استماع به دلیل دیگری به غیر از عدم ثبت در سامانه صادر شده است
باتوجه به قرار عدم استماع شما دو راهکار دارید یا مجدد در سامانه قرارداد را ثبت وکدرهگیری بگیرید یا در دادگاه با اثبات قرارداد اجاره بتوانید حکم تخلیه بگیرید
میبایست قرارداد شما چک شود که شرایط رعایت شده و دادخواست به درستی داده شده یا نه
دادنامه نیاز به بررسی دارد.
تمام شرایط برای حکم تخلیه وجوددارد.
پاسخ دقیق به سوال مستلزم بررسی دادنامه است
