میخوام اپارتمان بخرم، این ساختمون کلا قولنامه ای هست، چیکار کنم سرم کلاه نرود؟

محمد مهدی ترحمی

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

۴٫۶ · ۲۰ مشاوره موفق

با سلام و احترام. هنگامی‌که شخصی تصمیم به خرید قولنامه‌ای مسکن می‌کند باید مشخصات مالی را که قصد خرید آن را دارد، با آنچه در سند قیدشده است را به‌طور کامل مطابقت دهد و باید بعد از گرفتن استعلام ملک قولنامه‌ای روشن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نباشد. اگر مورد معامله، ملک است، باید بررسی شود که مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به‌طور روشن در سند توصیف‌شده باشند تا بعدا به مشکل برای این موارد برنخورد.
اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، خود مالک ملک قولنامه‌ای نیست، بلکه وکیل یا ولی یا قیم مالک است، دلایل احراز سمت آن‌ها باید بررسی شود تا مشخص شود که آیا وکیل در وکالت‌نامه خود حق فروش و گرفتن قیمت مال را دارد یا خیر؟ در هنگام خرید مسکن قولنامه‌ای حتما تاریخ وکالت وکیل را بررسی کنید که موقت نباشد و بعدا شمارا به دردسر نیندازد. همچنین اگر امضاکننده ولی مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی، کودک، بالغ نشده است. درجایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به‌تنهایی حق فروش مال مولی‌علیه (صغیر) خود را دارد و می‌تواند ملک را به‌صورت قولنامه‌ای به فروش برساند؟ و اینکه آیا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته‌شده است یا خیر. در غیر این صورت حقی بر دخل و تصور ملک قولنامه‌ای ندارد و بستن قرارداد با او فسخ‌شده منظور می‌شود.
در مورد نحوه خرید زمین قولنامه‌ای یا هر ملک دیگری، اگر ملک موردنظر از طریق ارث به شخص فروشنده رسیده باشد حتما باید گواهی انحصار وراثت به‌طور کامل بررسی شود تا از صحت آن اطمینان به عمل آید و همچنین باید در هنگام استعلام خانه‌های قولنامه‌ای از شهرداری، بررسی شود که آیا فروشنده مالیات بر ارث را تصفیه کرده است یا خیر.
با استعلام ملک قولنامه‌ای مشخص می‌شود که آیا فروشنده حق معامله را دارد یا خیر. فروشنده‌هایی که ورشکسته شده باشند یا در نظام‌وظیفه مشمول فراری باشند، ممنوع المعامله هستند و حق خریدوفروش ندارند و معامله با چنین افرادی فسخ‌شده منظور می‌شود.