میتوانم الزام به انجام تعهد رو دادخواست ثبت نکنم ومستقیم تایید فسخ قرارداد جعاله ثبت کنم؟

محبوبه عسکری

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

با توجه به توضیحات شما و پیچیدگی‌های موضوع، برای رسیدن به نتیجه مطلوب باید به نکات زیر توجه کنید:

### ۱. **ماهیت قرارداد: بیع یا جعاله؟**
- **قرارداد بیع**: طبق توضیحات شما، قرارداد اولیه به صورت بیع منعقد شده که به متراژ ۳ هزار متر مربع زمین با مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان بوده و کل مبلغ نقدا پرداخت شده است. همچنین در قرارداد قید شده که این بیع از نوع لازم است.
- **قرارداد جعاله**: طبق توضیحات شما، قصد اولیه شما انعقاد قرارداد جعاله بوده که بر اساس آن اگر طرف مقابل مشکلات ثبتی زمین شما را حل کند، مبلغ ۳ هزار متر از زمین به عنوان دستمزد به وی تعلق می‌گیرد.
- در واقع، شما ابتدا قرارداد بیع را به اشتباه تنظیم کرده‌اید، به جای این که به صورت قرارداد جعاله منعقد شود. حالا که به این اشتباه پی برده‌اید، باید به رفع آثار آن اقدام کنید.

### ۲. **فسخ قرارداد جعاله**:
- شما در قرارداد به صراحت ذکر کرده‌اید که در صورتی که مشکلات ثبتی زمین برطرف نشود، بیع فسخ خواهد شد. از آنجا که قرارداد شما دارای این شرط فسخ بوده و هیچ‌گونه عمل واقعی از سوی طرف مقابل در راستای انجام تعهدات صورت نگرفته است (به‌ویژه در مورد دیوار کشی و حل مشکلات ثبتی)، می‌توانید به استناد به این شرط فسخ، درخواست فسخ قرارداد را ارائه دهید.
- **نکته مهم**: فسخ قرارداد به این معنا است که اثرات قرارداد از ابتدا زائل می‌شود و طرفین باید به وضعیت قبل از عقد قرارداد برگردند. بنابراین، اگر فسخ قرارداد به درستی انجام شود، شما می‌توانید درخواست فسخ بیع را مطرح کنید و زمین را به وضعیت قبلی بازگردانید.

### ۳. **دادخواست الزام به انجام تعهد:**
- اگر قصد شما از ابتدا انجام قرارداد جعاله بوده، می‌توانید **دادخواست الزام به انجام تعهد** را ارائه کنید، اما توجه داشته باشید که طرف مقابل توانایی انجام دیوار کشی یا حل مشکلات ثبتی زمین را ندارد. بنابراین این درخواست احتمالا پذیرفته نخواهد شد، چون طرف مقابل نمی‌تواند تعهد خود را به طور واقعی و عملی انجام دهد.
- از سوی دیگر، اگر طرف مقابل نه تنها تعهداتش را انجام نداده بلکه خود را به عنوان فردی کلاهبردار معرفی کرده است، بهتر است از طرح دادخواست الزام به انجام تعهد پرهیز کنید. در این شرایط درخواست **فسخ قرارداد جعاله** و اعلام بطلان قرارداد به دلیل عدم انجام تعهدات منطقی‌تر است.

### ۴. **عنوان دادخواست:**
- با توجه به شرایط و نوع قرارداد شما، **دادخواست فسخ قرارداد جعاله** مناسب‌تر از دادخواست الزام به انجام تعهد خواهد بود. در این دادخواست می‌توانید به این نکات اشاره کنید:
- فسخ قرارداد به دلیل عدم انجام تعهدات طرف مقابل (عدم دیوار کشی و حل مشکلات ثبتی).
- اعلام کلاهبرداری طرف مقابل و ناتوانی وی در انجام تعهدات.
- اشاره به شرایط قرارداد که در صورت عدم انجام تعهدات، بیع فسخ خواهد شد.
- عنوان دقیق دادخواست باید به‌صورت **"دادخواست فسخ قرارداد جعاله"** باشد. در این دادخواست شما باید اثبات کنید که طرف مقابل قادر به انجام تعهدات خود نبوده و قرارداد به دلیل عدم ایفای تعهدات و شرایط فسخ، باید لغو شود.

### ۵. **مدارک و دلایل قابل ارائه:**
- برای اثبات دعوای خود، باید مدارک زیر را به دادگاه ارائه دهید:
- **قرارداد بیع** و **قرارداد جعاله** یا هر مدرک مشابهی که نشان دهد قصد شما از ابتدا قرارداد جعاله بوده است.
- **مدارک مربوط به کلاهبرداری طرف مقابل** مانند کارت ویزیت جعلی و ادعای جعلی بودن وکیل دادگاه.
- **گزارش‌های ثبتی** و **مدارک نشان‌دهنده عدم انجام تعهدات طرف مقابل** (مثل عدم انجام دیوار کشی و حل مشکلات ثبتی).
- **شهادت‌نامه‌ها** و **گزارش‌های رسمی** که به کلاهبرداری طرف مقابل اشاره دارند.

### ۶. **اقدام علیه کلاهبرداری:**
- از آنجا که طرف مقابل خود را به عنوان فردی کلاهبردار معرفی کرده است و به نظر می‌رسد که از ابزارهای جعلی برای سوءاستفاده استفاده کرده، می‌توانید علاوه بر **فسخ قرارداد**، اقدام قانونی برای شکایت از وی به دلیل کلاهبرداری انجام دهید.
- در این راستا می‌توانید به دادگاه کیفری شکایت کنید و از این طریق به دنبال جبران خسارت و مجازات طرف مقابل باشید.

### ۷. **نتیجه‌گیری:**
- پیشنهاد می‌شود که شما ابتدا **دادخواست فسخ قرارداد جعاله** را ثبت کنید. در این دادخواست باید دلایل عدم انجام تعهدات طرف مقابل و کلاهبرداری احتمالی را مطرح کنید. سپس اگر فسخ قرارداد تایید شد، می‌توانید اقدامات بعدی را برای جبران خسارات و درخواست ضرر و زیان انجام دهید.
- در خصوص کلاهبرداری، شما همچنین می‌توانید از طریق دادگاه کیفری شکایت کنید.

در مجموع، **فسخ قرارداد جعاله** به‌عنوان اولین اقدام حقوقی شما منطقی‌تر به نظر می‌رسد، به‌ویژه که طرف مقابل نه تنها تعهداتش را انجام نداده بلکه به نظر می‌رسد شغلش کلاهبرداری بوده و توانایی انجام امور ثبتی ندارد.

اگر به کمک بیشتری در تهیه لایحه دادخواست یا هر مرحله دیگر نیاز دارید، خوشحال می‌شوم بیشتر راهنمایی کنم.