موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
فسخ قرارداد آپارتمان به دلیل مغایرت با پروانه ساخت و تأخیر در تحویل، غرامت به نرخ روز یا قراردادی؟
پرسیده شده ۱ ماه پیش
۳۶ پاسخ ثبت شده
آپارتمانی را با قیمت قطعی از شخص ثالث خریداری کردهام. از تاریخ تحویل گذشته و در هر طبقه یک واحد بیشتر از آنچه در پروانه ساخت مجاز بوده، ساخته شده است. در قولنامهای که پیش از قرارداد رسمی در بنگاه تنظیم شده، درج شده که در صورت فسخ، فروشنده باید ده درصد بیشتر از مبلغ ثمن معامله را پرداخت کند. آیا پس از گذشت یک سال از تاریخ تحویل، فسخ با همان ده درصد مازاد بر ثمن قراردادی انجام میشود یا بر اساس نرخ روز محاسبه میگردد؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
اکثر وکلا معتقدند در صورت فسخ، همان ده درصد ثمن قراردادی ملاک است و گذشت زمان مبنا را به نرخ روز تغییر نمیدهد، هرچند یک نظر نیز امکان مطالبه به نرخ روز به دلیل وجود ایراد پیش از معامله را مطرح کرده است.
مریم حاج منوچهریوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
مبنای خسارت فسخ: مبلغ قراردادی یا نرخ روز؟
بیشتر وکلا تاکید دارند وقتی در قولنامه وجهالتزام معادل ده درصد مازاد بر ثمن توافق شده، دادگاه به همان شرط قراردادی عمل میکند و گذشت زمان موجب محاسبه خسارت به نرخ روز نمیشود. با این حال، ابتدا باید احراز شود که تخلف در پروانه و تأخیر در تحویل، بر اساس متن قرارداد حق فسخ ایجاد کرده است یا خیر. همچنین اگر نحوه تنظیم شروط به گونهای باشد که حق مطالبه خسارات دیگر باقی مانده یا موضوع مشمول بطلان شود، ممکن است مطالبه غرامت قواعد دیگری پیدا کند.
منابع: قانون مدنی، مواد ۱۰، ۲۳۰، ۲۳۴، ۲۳۵، ۲۳۷ و ۲۳۹
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
درود بر شما؛
در فرض سؤال، ابتدا باید حق فسخ احراز شود؛ صرف تاخیر در تحویل یا احداث مازاد بر پروانه، فینفسه موجب فسخ نیست و باید با مفاد قرارداد، شروط ضمن عقد، وصف مورد معامله و آثار تخلف ساختمانی تطبیق شود. در صورت تحقق خیار تخلف وصف یا شرط، مواد ۲۳۴، ۲۳۵، ۲۳۷ و ۲۳۹ قانون مدنی قابل استناد است.
اگر در قولنامه معتبر، برای فسخ صراحتا وجهالتزام معادل ۱۰٪ مازاد بر ثمن تعیین شده باشد، اصل بر اجرای همان شرط قراردادی است و مطابق مواد ۱۰ و ۲۳۰ قانون مدنی، دادگاه نمیتواند مبلغ وجهالتزام را به نرخ روز افزایش یا کاهش دهد؛ مگر اینکه ماهیت شرط و نحوه انشای آن، حق مطالبه خسارت دیگری را نیز باقی گذاشته باشد.
بنابراین تفاوت اساسی میان «وجهالتزام قراردادی» و «غرامت ناشی از بطلان یا مستحقللغیر درآمدن مبیع» باید احراز شود؛ در حالت اخیر ممکن است قواعد خاص ضمان و جبران غرامت حاکم شود.
راهکار دقیق منوط به بررسی قولنامه، سند رسمی، پروانه و پایانکار و مشخص شدن مبنای حقوقی فسخ است؛ بهویژه باید روشن شود که مازاد ساخت، وصف اساسی مورد معامله بوده یا تخلف ساختمانی مؤثر در ارزش و قابلیت انتفاع ملک محسوب میشود.
سلام
اگر موضوع واقعا پیشفروش ساختمان باشد، پاسخ فقط «۱۰٪ قراردادی» نیست و باید بین وجهالتزام قراردادی و غرامت قانونی ناشی از فسخ تفکیک کرد.
طبق ماده ۸ قانون پیشفروش ساختمان، هرگاه به علت تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ پیدا کند، در صورت عدم توافق طرفین، تمام مبالغ پرداختی باید بر مبنای قیمت روز بنا و طبق نظر کارشناس، بهعلاوه سایر خسارات قانونی، مسترد شود.
بنابراین اگر تخلف از پروانه ساخت واقعا به حدی باشد که حق فسخ قانونی برای خریدار ایجاد کند، میتوان استدلال کرد که مسیر مطالبه قیمت روز بنا مطرح است و الزاما محدود به ۱۰٪ اضافه بر ثمن قراردادی نیست.
از طرف دیگر، اگر بند «۱۰٪ بیشتر از ثمن» یک وجهالتزام مستقل و معتبر قراردادی باشد، اعتبار آن نیز باید بررسی شود؛ اصولا وجهالتزام قراردادی معتبر است و رای وحدت رویه ۸۰۵ نیز بر اعتبار شروط وجهالتزام تاکید کرده است.
نکته مهم: صرف اینکه در هر طبقه یک واحد بیشتر ساخته شده، خودبهخود مساوی با حق فسخ نیست؛ باید مشخص شود این تخلف چه اثری بر مشخصات مورد معامله، امکان اخذ پایانکار/سند، حقوق خریدار و تعهدات قراردادی گذاشته است. تاخیر در تحویل نیز میتواند خسارت قانونی جداگانه داشته باشد. ماده ۶ قانون پیشفروش برای تاخیر، خسارت تعیین کرده و تصریح دارد که این امر مانع اعمال خیارات نیست.
پس در این پرونده، قبل از انتخاب بین «۱۰٪» و «قیمت روز»، باید مبنای حق فسخ مشخص شود. اگر فسخ بر مبنای ماده ۸ قانون پیشفروش باشد، مطالبه قیمت روز بنا میتواند قابل طرح باشد؛ اگر صرفا فسخ قراردادی با وجهالتزام ۱۰٪ باشد، وضعیت متفاوت است.
سلام و احترام
با توجه به توضیحاتی که ارائه کردهاید، صرف گذشت یک سال از موعد تحویل، بهتنهایی موجب نمیشود وجه التزام ۱۰ درصدی بر مبنای قیمت روز ملک محاسبه شود.
چنانچه در قولنامه صراحتا توافق شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده مکلف است علاوه بر استرداد ثمن، معادل ۱۰ درصد ثمن معامله را بهعنوان وجه التزام پرداخت کند، اصل بر این است که این ۱۰ درصد بر مبنای همان ثمن مندرج در قرارداد محاسبه شود، نه ارزش روز آپارتمان.
البته موضوع شما صرفا تاخیر در تحویل نیست؛ زیرا مطابق توضیحات شما، در هر طبقه یک واحد بیشتر از تعداد مجاز مندرج در پروانه ساخته شده است. این موضوع میتواند از حیث تخلف ساختمانی، امکان اخذ پایانکار، تنظیم سند رسمی و قابلیت قانونی انتقال ملک، آثار مهمی داشته باشد و در صورت احراز شرایط، مبنای حقوقی مناسبی برای فسخ قرارداد و مطالبه خسارت فراهم کند.
برای اعلام نظر قطعی، لازم است متن دقیق بند مربوط به فسخ و وجه التزام، تاریخ قرارداد، موعد تحویل، وضعیت پایانکار و سند و همچنین مفاد پروانه ساختمانی ارزیابی گردد.
صرف گذشت یک سال از موعد تحویل، بهتنهایی باعث نمیشه وجهالتزام ۱۰ درصدی بر مبنای قیمت روز ملک محاسبه بشه. اگه تو قولنامه صراحتا قید شده که در صورت فسخ، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، معادل ۱۰ درصد ثمن معامله رو بهعنوان وجهالتزام پرداخت کنه، اصل بر اینه که این ۱۰ درصد بر مبنای همون ثمن مندرج در قرارداد محاسبه بشه، نه ارزش روز آپارتمان.
اما نکته مهمتر اینه که اینجا صرفا تاخیر در تحویل نیست؛ چون تو هر طبقه یک واحد بیشتر از تعداد مجاز پروانه ساخته شده. این تخلف ساختمانی میتونه از حیث اخذ پایانکار، تنظیم سند رسمی و قابلیت قانونی انتقال ملک اثرات جدی داشته باشه و در صورت احراز شرایط، مبنای حقوقی مناسبی برای فسخ قرارداد و مطالبه خسارت فراهم کنه.
برای نظر قطعی، متن دقیق بند فسخ و وجهالتزام، تاریخ قرارداد، موعد تحویل، وضعیت پایانکار و سند و مفاد پروانه ساختمانی باید بررسی بشه.
اگر منظور از «۱۰٪ بیشتر» این است که در صورت فسخ، فروشنده مکلف به پرداخت وجهالتزام معادل ۱۰٪ ثمن معامله باشد، اصل بر همان مبلغ قراردادی است، نه قیمت روز ملک. ماده ۲۳۰ قانون مدنی مقرر کرده دادگاه نمیتواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از مبلغ وجهالتزام محکوم کند.
اما ابتدا باید روشن شود که حق فسخ واقعا برای شما ایجاد شده و شرط قراردادی قابل اعمال است؛ صرف وجود ساختوساز مازاد بر پروانه، بدون بررسی مفاد قرارداد و وضعیت حقوقی ملک، خودبهخود موجب فسخ نیست.
اگر قرارداد گفته باشد «در صورت فسخ، فروشنده ۱۰٪ علاوه بر ثمن بپردازد»، در صورت تحقق فسخ و اعتبار شرط، مبنای محاسبه همان ثمن مندرج در قرارداد + ۱۰٪ وجهالتزام است و گذشت یک سال، آن را به نرخ روز تبدیل نمیکند.
بنابراین راهکار عملی، بررسی دقیق بند فسخ، علت فسخ، نحوه اعمال فسخ و عبارت دقیق وجهالتزام است
باسلام
اگر حق فسخ شما از خود قرارداد یا تخلف فروشنده ناشی شود و در قولنامه معتبر، برای فسخ/تخلف فروشنده وجهالتزامی معادل ۱۰٪ مازاد بر ثمن تعیین شده باشد، اصل بر این است که همان مبلغ قراردادی ملاک مطالبه باشد، نه اینکه خودکار ثمن معامله با قیمت روز ملک جایگزین شود. اما وضعیت شما یک استثنای مهم دارد: اگر معلوم شود موضوع معامله اساسا فاقد امکان قانونی انتقال یا بهرهبرداری بوده یا تمام/بخشی از مبیع مستحقللغیر یا معامله از اساس باطل بوده، قواعد غرامت متفاوت میشود و ممکن است بحث جبران کاهش ارزش ثمن به میان بیاید. رای وحدت رویه ۸۱۱ دقیقا در همین حوزه است.
باسلام صرف گذشت یک سال از موعد تحویل، بهتنهایی باعث نمیشود وجه التزام ۱۰ درصدی بر اساس قیمت روز ملک محاسبه شود. اگر در قرارداد مقرر شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده علاوه بر استرداد ثمن، ۱۰ درصد ثمن معامله را بهعنوان وجه التزام بپردازد، اصل بر محاسبه آن بر مبنای مبلغ قرارداد است، نه قیمت روز آپارتمان.
البته احداث واحد اضافه در هر طبقه و مغایرت با پروانه ساختمانی میتواند از نظر تخلف ساختمانی، اخذ پایانکار، تنظیم سند و امکان انتقال رسمی ملک مؤثر باشد و حسب شرایط، مبنای فسخ و مطالبه خسارت قرار گیرد. برای نظر قطعی، متن بند فسخ و وجه التزام، قرارداد، موعد تحویل، وضعیت پایانکار و پروانه ساختمانی باید بررسی شود.
اگر منظورتان فسخ به استناد تخلف فروشنده باشد، ملاک خسارت لزوما «قیمت روز ملک» نیست.
اگر در مبایعهنامه صریحا مقرر شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده باید ۱۰٪ علاوه بر ثمن قراردادی بپردازد، اصل بر اجرای همین وجهالتزام قراردادی است، نه محاسبه ۱۰٪ از قیمت روز. ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز اصل اعتبار وجهالتزام را پذیرفته است.
اما نکته مهم این است که اول باید حق فسخ شما احراز شود. صرف وجود اضافهبنا و تخلف از پروانه، بسته به مفاد قرارداد و علم خریدار، ممکن است مبنای فسخ، مطالبه خسارت یا حتی دعاوی دیگری باشد.
پس در حالت معمول: ثمن قراردادی + ۱۰٪ وجهالتزام، نه ثمن به نرخ روز.
حق فسخ شما به علت عدم تطابق با پروانه (تدلیس/تخلف شهری) همچنان پابرجاست، اما نرخ محاسبه خسارت:
· طبق قاعده قراردادی: همان ۱۰٪ مبلغ ثمن (نه نرخ روز) مبنای محاسبه است، مگر اینکه در دادگاه ثابت کنید این مقدار کمتر از خسارت واقعی (مثلا کاهش ارزش ملک) است؛ در این صورت دادگاه میتواند خسارت را به میزان متعارف (نرخ روز) تعدیل کند.
پس پیشنهاد فسخ با ۱۰٪ ثمن را بدهید؛ اگر فروشنده نپذیرفت، در دادگاه مطالبه تفاوت نرخ روز را مطرح کنید.
درود
توجه داشته باشید همیشه فسخ قرارداد به نفع اعمال کننده آن نیست
شرط ۱۰ درصدی در قولنامه، ناظر بر خسارت تاخیر تحویل نبوده و نمیتوان از آن برای این بخش استفاده کرد.
بر اساس ماده ۸ قانون پیشفروش ساختمان، در صورت تخلف پیشفروشنده، پیشخریدار حق فسخ داشته و پیشفروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه بپردازد.
اگر در قرارداد، ۱۰٪ مازاد بر ثمن معامله بهعنوان وجه فسخ/خسارت تعیین شده باشد، اصل بر این است که همان مبلغ قراردادی ملاک باشد، نه قیمت روز ملک؛ مگر اینکه متن قرارداد یا مبنای حقوقی دیگری حق مطالبه خسارت یا مابهالتفاوت بر اساس ارزش روز را ایجاد کند.
با توجه به اضافهبنای خارج از پروانه و گذشت یک سال از موعد تحویل، موضوع نیازمند بررسی دقیق قرارداد و وضعیت ثبتی ملک است.
قبل از اعلام فسخ یا طرح دعوا، قرارداد را بررسی کنید تا مشخص شود دقیقا چه مبلغی قابل مطالبه است.
با سلام
اگر در قرارداد وجهالتزام فسخ را صریحا ۱۰٪ مازاد بر ثمن تعیین کرده باشید، اصل بر این است که همان مبلغ قراردادی ملاک است، نه قیمت روز ملک.
اما صرف گذشت یک سال حق فسخ ایجاد نمیکند؛ ابتدا باید مشخص شود تخلف فروشنده (ساختوساز مازاد) طبق قرارداد یا قانون، برای شما حق فسخ ایجاد کرده است.
اگر شرط، «پرداخت ۱۰٪ در صورت فسخ» باشد، پس از اعمال صحیح فسخ، معمولا همان ۱۰٪ مورد توافق قابل مطالبه است؛ مگر قرارداد یا شرایط پرونده مبنای دیگری برای محاسبه خسارت ایجاد کند.
سلام اگر شرط ۱۰٪ در قرارداد بهعنوان وجهالتزام فسخ تعیین شده باشد، اصل بر مطالبه همان مبلغ و استرداد ثمن است و صرف گذشت یک سال، آن را به نرخ روز تبدیل نمیکند. اما اگر تخلف از پروانه موجب مستحقللغیر شدن یا بطلان معامله باشد، حسب مورد امکان مطالبه غرامت به نرخ روز نیز وجود دارد
اگر در قولنامه صراحتا شرط شده باشد که در صورت فسخ، فروشنده باید ۱۰٪ بیشتر از ثمن قراردادی بپردازد، اصل بر اجرای همان مبلغ قراردادی است، نه محاسبه بر اساس قیمت روز. ماده ۲۳۰ قانون مدنی نیز دادگاه را اصولا به همان وجه التزام قراردادی ملتزم میکند.
بنابراین گذشت یک سال از تحویل، بهخودیخود باعث تبدیل ۱۰٪ به «نرخ روز» نمیشود.
اما نکته مهم این است که اول باید مشخص شود اصلا حق فسخ برای شما ایجاد شده یا خیر و شرط ۱۰٪ دقیقا ناظر به چه نوع تخلفی است. وجود ساختوساز مازاد بر پروانه نیز ممکن است مبنای حقوقی جداگانهای برای فسخ یا مطالبه خسارت ایجاد کند.
با احترام اگر حق فسخ شما طبق قرارداد معتبر باشد اصل بر این است که خسارت همان وجه التزام توافق شده یعنی ده درصد مبلغ معامله باشد نه قیمت روز مگر اینکه در قرارداد یا شرایط قانونی حق مطالبه غرامت بیشتری وجود داشته باشد همچنین برای فسخ باید شرایط و مهلت آن طبق قرارداد بررسی شود
با سلام
اگر حق فسخ معتبر باشد، اصل بر اجرای همان وجهالتزام قراردادی ۱۰٪ است و صرف افزایش قیمت ملک موجب محاسبه غرامت به نرخ روز نمیشود؛ مگر مبنای قانونی مستقلی برای مطالبه خسارت بیشتر وجود داشته باشد.
عرض سلام و احترام ،
اگر شرط ده درصد مازاد بر ثمن برای فسخ در قرارداد شما معتبر و صریح باشد، با وجود مغایرت بنا و تاخیر در تحویل، در صورت فسخ همان ده درصد مبنای حکم است و معمولا نرخ روز جای آن را نمی گیرد
سلام؛ اگر در قولنامه شرط خسارت ذکر شده، همان مبلغ مشخص ملاک است مگر اینکه بر اساس نرخ روز یا معادل ریال نوشته شده باشد. با توجه به تخلف در ساخت، فسخ میتواند به دلیل عدم مطابقت با پروانه نیز پیگیری شود.
درود؛ اگر شرط صریحا مقرر کرده فروشنده در صورت فسخ، ۱۰٪ مازاد بر ثمن قراردادی بپردازد، اصل بر اجرای همان وجهالتزام است، نه قیمت روز. افزایش ارزش ملک خودبهخود مبنای محاسبه نیست؛ مگر قرارداد یا مبنای قانونی جداگانهای برای غرامت وجود داشته باشد.
با احترام
اگر شرط قراردادی معتبر باشد، مبنای محاسبه همان ثمن قرارداد + ۱۰٪ وجه التزام است، نه قیمت روز؛ مگر اینکه دادگاه با توجه به مفاد قرارداد و نوع دعوا، خسارت دیگری را قابل مطالبه بداند.
مبلغ ثمن معامله ملاک فسخ قرار گرفته است
و ثمن معامله هر چه بوده ده درصد آن
لکن فسخ باید فوری باشد البته پس از اطلاع از این موضوع که شما بدلیل یک واحدی بودن خریداری کرده اید سپس متوجه شده اید ک دو واحدی است هرطبقه
با سلام
مباعیعه نامه شکا باید بصورت دقیق بررسی شود و تمام شرایط معامله سنجیده گردد نمیتوان پاسخ کلی به پرسش شما داد.توصیه میکنم حتما با یکی از وکلای بنیاد وکلا مشاوره تلفنی یا ملاقات حضوری داشته باشید
محاسبه بر اساس همان ده درصد مازاد بر ثمن مندرج در قولنامه انجام میشود و قابل تبدیل به نرخ روز ملک نیست، زیرا وجه التزام قراردادی طبق مبلغ توافقشده اولیه پرداخت میشود با این حال گذشت یک سال از تاریخ تحویل و تاثیر آن بر حق فسخ یا خیارات قانونی بستگی به متن دقیق توافقات و شروط ضمن عقد دارد.
بادرود
طبق قرارداد می توانید اقدام نموده وده درصد مطالبه نمایید
کاربر بنیاد وکلا
۱ ماه پیش
سلام اگر در قولنامه صریحا شرط شده باشد که در صورت فسخ فروشنده باید ۱۰ درصد علاوه بر ثمن قراردادی بپردازد اصل بر اجرای همان شرط است و ملاک ۱۰ درصد ثمن مندرج در قرارداد است نه قیمت روز ملک
