لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
سه دانگ از یک ملک قولنامهای ۵۳۷ متری به نام مادربزرگم بوده. ایشان طی یک قرارداد دستنویس با امضا و اثر انگشت، ۳۸ متر از سهم خود را به دخترش فروخته. چند سال بعد، همین سه دانگ را در بنگاه به پسرش منتقل کرده (مشخص نیست هبه بوده یا بیع). یک سال پیش مادربزرگم فوت کرده. تکلیف این ملک چیست؟
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
اینجا با دو انتقال متعارض روبهرو هستیم که هر دو از طرف یک مالک صورت گرفته و باید حق هر طرف مشخص شود.
اگر انتقال به پسر هبه بوده، طبق قانون مدنی هبهی ملک تنها با قبض (تحویل واقعی) کامل میشود و بدون ثبت رسمی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست. اگر بیع بوده، چون ملک قولنامهای است و سند رسمی انتقال وجود ندارد، انتقالهای متعدد همگی در حد تعهد قراردادی باقی میمانند و ثبت رسمی اولویت دارد.
با توجه به فوت مادربزرگ، ابتدا باید گواهی انحصار وراثت اخذ شود. سپس باید مشخص شود کدام انتقال تاریخ مقدم دارد، آیا قبض صورت گرفته، و آیا سندی رسمی ثبت شده. دارندهی قرارداد مقدم یا کسی که سند رسمی دارد، در دعوای الزام به تنظیم سند موقعیت بهتری خواهد داشت.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
چنانچه اثبات شود مادربزرگ شما ابتدا به موجب قرارداد عادی معتبر، ۳۸ متر از سهم مشاع سهدانگ خود را به دخترش فروخته، معامله نخست اصولا موجب انتقال مالکیت آن مقدار به دختر شده و مادربزرگ پس از آن، مالکیتی نسبت به همان ۳۸ متر نداشته تا بتواند آن را مجددا به پسر خود منتقل کند و این انتقال نسبت به ۳۸ متر موضوع معامله مقدم، معامله معارض محسوب و در برابر مالک مقدم قابل استناد نمی باشد مگر اینکه اعتبار، اصالت یا تقدم قرارداد نخست مورد تردید قرار گیرد یا قرارداد مذکور فاقد ارکان اساسی معامله باشد.
در خصوص انتقال چنانچه بیع باشد، تحقق بیع منوط به توافق طرفین نسبت به مبیع و ثمن است و آثار عقد بیع از جمله انتقال مالکیت، در حدود مالکیت واقعی مادربزرگ، بررسی خواهد شد. چنانچه قرارداد هبه یا صلح باشد، شرایط اختصاصی همان عقد، از جمله قبول، قبض، قصد تبرع و سایر ارکان قانونی، باید احراز شود. صرف تنظیم نوشته در بنگاه، بدون بررسی مفاد آن و نحوه اجرای قرارداد، برای تعیین قطعی ماهیت انتقال کافی نیست.
همچنین فوت مادربزرگ بهخودیخود موجب انتقال کل سهدانگ به پسر نمیشود. هر مقدار از ملک که تا زمان فوت، بهطور معتبر به دیگری منتقل نشده، جزء ماترک مادربزرگ محسوب و پس از پرداخت دیون و حقوق قانونی، مطابق گواهی انحصار وراثت میان ورثه تقسیم می گردد و چنانچه انتقال به پسر در زمان حیات مادربزرگ صحیح و نافذ باشد، همان مقدار از ملک از ماترک خارج خواهد بود.
پیشنهاد میکنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل ملکی صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۳٬۱۱۶ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
با توجه به فوت مادربزرگ و وجود دو معامله، تکلیف ملک به شرح زیر است:
· قرارداد فروش ۳۸ متر به دختر، با امضا و اثر انگشت مادربزرگ، یک سند عادی معتبر است و دختر مالک آن ۳۸ متر محسوب میشود.
· انتقال بعدی سه دانگ به پسر، اگر پیش از قرارداد اول نبوده باشد، احتمالا باطل است، مگر اینکه بهصورت هبه بوده و مادربزرگ از آن رجوع کرده باشد.
· با فوت مادربزرگ، مابقی سه دانگ (به جز ۳۸ متر فروختهشده) بهعنوان ترکه بین وراث (دختر و پسر و سایر وراث) تقسیم میشود.
· برای تعیین تکلیف نهایی، دختر میتواند دادخواست اثبات مالکیت ۳۸ متر را مطرح کند و وراث نیز میتوانند دادخواست تقسیم ترکه برای مابقی ملک تقدیم کنند.
· توصیه میشود با یک وکیل ملکی یا متخصص ارث مشورت کنید تا از پیچیدگیهای حقوقی جلوگیری شود.
معامله مقدم مادربزرگ با دختر نسبت به ۳۸ متر، بر انتقال مؤخر سهدانگ به پسر مقدم است؛ بنابراین مادربزرگ پس از آن معامله، نسبت به آن ۳۸ متر دیگر مالکیتی نداشته تا بتواند مجددا آن را به پسر منتقل نماید.
۳۸ متر: در صورت اثبات صحت و تقدم قرارداد عادی، متعلق به دختر است و از ترکه مادربزرگ خارج میشود.
باقیمانده سهدانگ: اگر انتقال بعدی به پسر صحیحا واقع شده باشد، متعلق به پسر است و داخل ترکه قرار نمیگیرد.
اگر انتقال دوم هبه بوده، باید قبول و قبض نیز احراز شود؛ اگر بیع بوده، مفاد قرارداد و ثمن و قصد طرفین ملاک است.
صرف فوت مادربزرگ موجب برگشت ملک به ترکه نمیشود؛ ملاک، مالکیت وی در زمان فوت است.
بنابراین محور اصلی دعوا، اثبات معامله مقدم ۳۸ متر و بیاعتباری/عدم نفوذ انتقال مؤخر نسبت به همان مقدار است.
کاربر گرامی
چون ملک قولنامهای است، موضوع بیشتر به اسناد و معاملات عادی و اثبات مالکیت برمیگردد.
قرارداد دستنویس مادربزرگ با دخترش، اگر امضا، اثر انگشت، موضوع معامله و مشخصات ۳۸ متر را داشته باشد، میتواند دلیل معتبر بر انتقال آن ۳۸ متر باشد.
انتقال بعدی کل سهدانگ به پسر، نسبت به آن ۳۸ متر قابل تعارض و قابل اعتراض است؛ مادربزرگ نمیتوانسته یک مال را دوبار به دو نفر منتقل کند.
اگر انتقال دوم بیع بوده باشد، باید ثمن و سایر قرائن بررسی شود؛ اگر هبه بوده باشد، موضوع قبض و شرایط هبه اهمیت دارد. هبه طبق ماده ۷۹۸ با قبول و قبض محقق میشود.
فوت مادربزرگ باعث از بین رفتن حقوقی که قبلا بهطور صحیح منتقل کرده نمیشود؛ ورثه فقط نسبت به اموالی که هنگام فوت متعلق به او بوده حق ارث دارند. قراردادهای صحیح نیز برای قائممقام متعاملین لازمالاتباع است.
بنابراین ابتدا باید مشخص شود قرارداد ۳۸ متر مقدم بر انتقال به پسر بوده و آیا شرایط صحت معامله را دارد یا خیر. اگر دختر بخواهد حق خود را تثبیت کند، بسته به وضعیت ملک میتواند دعوای اثبات وقوع معامله و الزام به تنظیم سند رسمی یا خواسته متناسب دیگری مطرح کند. در املاک ثبتنشده، اثبات وقوع معامله و مالکیت بر مبنای سند عادی قابل طرح است.
پیرو سوال شما، اگر مادربزرگ در زمان حیات ابتدا ۳۸ متر را با دستنوشته به دخترش منتقل کرده باشد، در صورت اثبات صحت معامله، آن مقدار دیگر جزء ترکه محسوب نمیشود؛ سپس انتقال باقیمانده سهدانگ به پسر نیز، اگر واقعا بیع یا هبه صحیح بوده باشد، اصولا معتبر است و با فوت مادربزرگ، اصل بر باقی ماندن آثار معاملات صحیح است. اما چون مشخص نیست انتقال دوم بیع بوده یا هبه و ملک نیز قولنامهای است، باید متن قرارداد بنگاهی، دستنوشته ۳۸ متر، حدود دقیق ملک و میزان مالکیت مادربزرگ بررسی شود. اگر انتقال دوم صوری، فاقد قصد واقعی یا فاقد شرایط صحت معامله باشد، ورثه میتوانند نسبت به آن ادعا کنند؛ در غیر این صورت، فقط باقیمانده سهمی که واقعا در مالکیت مادربزرگ مانده، وارد ترکه و بین ورثه تقسیم میشود.
وضعیت حقوقی این ملک کاملا شفاف است. اینجا دو معامله داریم که با هم تداخل دارند:
سوال اول: مالک ۳۸ متر کیست؟
پاسخ: قطعا دختر. قرارداد دستنویس اول کاملا معتبر است و مالکیت این ۳۸ متر از همان زمان به دختر منتقل شده.
مثال ساده: وقتی شما یک اتاق از خانهای را به شخصی میفروشید، دیگر نمیتوانید مدتی بعد کل خانه را به نفر دوم بفروشید.
سوال دوم: تکلیف قرارداد پسر در بنگاه چیست؟
پاسخ: پسر فقط مالک مابقی ۳ دانگ است. انتقال مجدد کل ۳ دانگ به پسر، نسبت به آن ۳۸ متری که قبلا به دختر فروخته شده بود، «فروش مال غیر» (معامله فضولی) محسوب شده و قانونا غیرنافذ است. هیچ تفاوتی هم نمیکند که قرارداد پسر هبه بوده یا فروش.
سوال سوم: آیا از این ملک به بقیه ورثه هم ارث میرسد؟
پاسخ: خیر. چون مادربزرگ در زمان حیات خود کل سهمش را به این دو نفر واگذار کرده، این ملک اصلا جزو ارثیه (ماترک) محسوب نمیشود و بقیه وراث هیچ سهمی ندارند.
با توجه به توضیحات شما، اظهارنظر دقیق درباره مالکیت و وضعیت نهایی ملک، مستلزم بررسی اصل اسناد و مدارک است زیرا ابتدا ۳۸ متر از سهم مادربزرگ به دختر ایشان منتقل شده و سپس کل سهدانگ به پسر واگذار شده و باید مشخص شود انتقال دوم بیع بوده یا هبه و آیا انتقال نخست بهصورت معتبر و نسبت به چه میزان از ملک انجام شده است.
همچنین صرف فوت مادربزرگ موجب بیاعتباری معاملاتی که در زمان حیات وی بهطور صحیح انجام شده، نمیشود.
بنابراین برای تعیین سهم هر یک از دختر، پسر و ورثه و امکان طرح دعوا، بررسی هر دو قرارداد و سایر مدارک و سوابق ملک ضروری است ....
باسلام
اگر قرارداد اول واقعا فروش ۳۸ متر به دختر بوده و قابل اثبات باشد، این مقدار دیگر متعلق به مادربزرگ نبوده و انتقال بعدی آن به پسر قابل اعتراض است.
درباره باقی سهدانگ، اگر معامله دوم با پسر بیع صحیح بوده باشد، اصولا همان مقدار به پسر منتقل شده و وارد ترکه نمیشود؛ اگر هبه بوده، شرایط صحت هبه باید بررسی شود. در بیع صحیح، اصل بر انتقال مالکیت با وقوع عقد است.
اصل بر این است که معامله اول مادربزرگ با دخترش معتبر است، مشروط به اینکه قصد و شرایط صحت معامله وجود داشته باشد. بنابراین مادربزرگ اصولا نمیتوانسته همان ۳۸ متر را بعدا به پسر منتقل کند.
در نتیجه، اگر دختر بتواند مبایعهنامه، امضا و اثر انگشت و وقوع معامله را اثبات کند، نسبت به آن ۳۸ متر حق مقدم خواهد داشت و انتقال بعدی در همان قسمت قابل اعتراض است.
اما نسبت به باقی سهم مادربزرگ، انتقال بعدی به پسر (اعم از بیع یا هبه) باید جداگانه بررسی شود. همچنین چون ملک قولنامهای و مشاعی است، تعیین دقیق ۳۸ متر و زنجیره معاملات اهمیت دارد
اگر ثابت شود مادربزرگ پیشتر ۳۸ متر از سهم خود را به دخترش فروخته باشد معامله دوم با پسر در آن قسمت معارض و غیرقابل استناد است مگر اینکه قرارداد اول باطل شود همچنین ماهیت انتقال بسته به اینکه بیع هبه یا صلح باشد تابع ارکان قانونی همان عقد است و صرف تنظیم نوشته در بنگاه کافی نیست در نهایت فوت مادربزرگ باعث انتقال خودکار کل سهم نمیشود بلکه تنها آنچه تا زمان فوت به درستی منتقل نشده از ماترک باقی میماند و میان ورثه تقسیم میشود
اگر فروش ۳۸ متر با قرارداد اول و پرداخت ثمن اثبات شود، معامله مقدم معتبر است و انتقال بعدی نسبت به آن بخش بیاثر بوده و قابلیت ابطال دارد؛ نسبت به باقی سهدانگ، اعتبار انتقال به پسر به ماهیت بیع یا هبه و قبض آن بستگی دارد.
بر فرض صحت انتقال، ۳۸ متر از ملک متعلق به دخترش می باشد و در فرض بیع مابقی به پسرش ، بیع نسبت به ۳۸ متر فضولی محسوب میگردد. در فرض هبه به پسر و عدم تحویل ملک، با توجه به عدم قبض و عدم تحقق هبه، به غیر از ۳۸ متر سهم دختر، مابقی جزو ترکه است و بین وراث به نسبت سهمالارث تقسیم میگردد. اما درصورت قبض ملک و تحقق هبه، مابقی متعلق به پسر خواهد بود.
اگر قرارداد ۳۸ متر ثمن معین شده یعتی بیع صورت گرفته، وانتقال بعدی به پسر نسبت به ۳۸ متر دختر نیاز به تنفیذ دختر دارد وگرنه باطل است واگر کلا ۳۸ متر به عنوان هبه بوده باشه وشما در قبض یعنی تصرف خود در نیاورده باشید ارکان هبه محقق نشده و مادر با رجوع به فرزند پسر منتقل کرده نیاز به بررسی هر دو قولنامه وجود دارد
در صورتی که ثابت شود در مبایعنامه مقدم ثمن دریافت شده است اولویت با معامله اول است ولی در خصوص دومی چون نوع ان مشخص نیست صرف انتقال باید بررسی گردد تحت چه عنوانی هر دوی این نقل و انتقال و واگذاریها ۱ورت گرفته است
از آثار ببع صحیح انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار می باشد و خریدار اول می تواند با استناد به مبایعه نامه مقدم خودم انحلال قرارداد دوم را به نسبت مقدار زمینی که خریداری نموده اند درخواست نمایند و پیشنهاد میگردد جهت پیشبرد تخصصی موضوع پرونده را تحت نظر یک وکیل دادگستری پیش ببرید
اصل ماجرا به اعتبار و تقدم دو معامله بستگی دارد: اگر فروش ۳۸ متر به دختر با سند دستنویس معتبر ثابت شود، این بخش اصولا از سهم مادربزرگ خارج شده است. بنابراین ابتدا باید هر دو نوشته، تاریخ معاملات و وضعیت ثبتی ملک بررسی شود.
با فوت مادربزرگ، مالکیت وی به ورثه منتقل میشود و قراردادهای دستنویس (با اثبات اصالت) و انتقال به پسر، هر دو معتبرند؛ اما در صورت فروش مضاعف، فقط انتقال اول (به دختر) نافذ است و انتقال دوم در حکم فروش مال غیر است و باید در دادگاه ابطال شود.
همراه گرامی، چون اصل ملک قولنامهای است و سند رسمی ندارد، وضعیت پیچیدهتر است، مادربزرگ مالک رسمی سهدانگ نبوده، بلکه فقط ذینفع یک قولنامه بوده، بنابراین هر دو انتقال بعدی (به دختر و پسر) هم در همین سطح قولنامهای باقی میمانند و هیچکدام سند رسمی ندارند. مرحومه ابتدا ۳۸ متر را به دختر واگذار کرده، بعد کل سهدانگ را به پسر منتقل کرده، در تعارض دو قولنامه، معمولا قولنامهای که تاریخ زودتر دارد مقدم شناخته میشود؛ یعنی حق دختر نسبت به ۳۸ متر احتمالا مقدم است. اما چون انتقال به پسر ماهیتش مشخص نیست (هبه یا بیع)، اگر سایر وراث وجود داشته باشند، میتوانند آن را به چالش بکشند.
در هر صورت، رسیدن به نتیجه قطعی بدون بررسی متن هر دو قرارداد و احراز تاریخ آنها امکانپذیر نیست و توصیه میشود حتما با وکیل مشورت کنید.
برای تشخیص ماهیت عقد باید به هدف اصلی مادربزرگ نگاه کرد سوالات کلیدی عبارتند از آیا مادربزرگ شما به قصد بخشش محض یعنی هبه این کار را کرده یا در ازای آن چیزی دریافت کرده اند یا قصد فروش داشتند.
آیا در قولنامه صحبتی از پول یا عوض مثل مبلغی به عنوان ثمن شده است اگر مبلغی در قبال سهم الشرکه نوشته شده باشد به معنای بیع است در غیر این صورت و با توجه به رابطه ی خویشاوندی احتمالا هبه است.
اگر هبه بوده آیا سهم مورد نظر تحویل قبض داده شده است درقانون مدنی قبض شرط صحت عقد است با توجه به این تحلیل تمام مدارک را جمعآوری کرده و برای اتخاذ موضع حقوقی مناسب با وکیل مشورت کنید
کاربر گرامی
دختر میتواند نسبت به سهم خود اقدام به طرح دادخواست حقوقی مبنی بر ابطال سند و الزام به تنظیم سند مشاعی نسبت به سهم خود را نماید
اگر قرارداد عادی با امضاء و اثر انگشت و توان اثباتی صحت معامله ، و اینکه مادربزرگ با میل خود و با عقل سلیم / به دور از اجبار و اکراه / ۳۸ متر از سهم خود را به دخترش فروخته است دیگر مالک آن ۳۸ متر نیست که آن را به پسرش بتواند منتقل کند. لذا قرارداد دوم بی اعتبار است ، در صورت هبه یا بیع به پسر می بایست مشخصات آن عقد آشکار باشد
پس از فوت مادربزرگ نیز مابقی ۳۸ متر از ملک جزء ماترک قرار می گیرد و راجع به ۳۸ متر فروخته شده به دختر ، هیچ ادعایی از سوی ورثه قابل پذیرش نیست
منتقل الیه اول مالک محسوب میشود و نسبت به انتقال مجدد سهم ایشان انتقال دومی باطل است.
ملک در مالکیت دختر قرار داد لکن برای روشن شدن اصل باید قرار داد اولیه و دوم مشاهده گردد که بهترین راه برای شما مشخص گردد
با توجه به مالکیت شش دانگ مادربزرگ انتقال سهام به فرزندان صحیح می باشد.
در پاسخ به سوال شما درصورتی که مدارک مالکیت نسبت به انتقال اول وجود داشته باشد معامله اول صحیح است تفاوتی ندارد مادر بزرگ در قید حیات باشد یا خیر مالک ۳۸ متر فرد مورد انتقال اول است
دختر و پسر ایشان باید دادخواست اثبات مالکیت به دادگاه بدهند و با توجه به ادله هر یک ( مبایعه نامه ، هبه نامه و ... ) و بررسی اصالت و صحت آن توسط کارشناس خط ، مالکیت ایشان محرز شود
بادرود
هردو دارای اعتبار می باشد
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
