لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
در اوایل آبان ۱۴۰۴ آپارتمانم را از طریق یک آژانس املاک فروختم. پس از معامله متوجه شدم ملک را حدود سه میلیارد تومان پایینتر از ارزش واقعی آن فروختهام. آیا راه قانونی برای جبران این ضرر وجود دارد؟
تولیدشده با هوش مصنوعی بنیاد وکلا — پاسخ وکیل نیست
این متن را هوش مصنوعی نوشته است و ممکن است دقیق یا کامل نباشد؛ پاسخهای وکلا در ادامهٔ همین صفحه آمده است.
بله، در این وضعیت خیار غبن قابل استناد است. اگر ثابت شود قیمت فروش بهطور فاحش کمتر از قیمت واقعی روز معامله بوده، میتوانید قرارداد را فسخ کنید.
طبق قانون مدنی، هرگاه یکی از طرفین در معامله متضرر شود و این ضرر فاحش باشد، حق فسخ (خیار غبن) به وجود میآید. تفاوت حدود چهل درصدی بین قیمت فروش و ارزش واقعی، غالباً در حد غبن فاحش تلقی میشود.
باید هر چه زودتر اقدام کنید، زیرا خیار غبن باید فوری اعمال شود و تأخیر ممکن است حق فسخ را ساقط کند. ابتدا از یک کارشناس رسمی دادگستری برای تعیین ارزش ملک در تاریخ معامله ارزیابی رسمی بگیرید، سپس با ارسال اظهارنامه رسمی به خریدار، اعمال خیار غبن را اعلام کنید.
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
باسلام
ممکن است فروش ملک به قیمتی بسیار کمتر از ارزش واقعی، در صورت وجود شرایط قانونی، موجب ایجاد حق فسخ معامله به علت غبن فاحش شود. اما صرف اینکه بعدا متوجه شدهاید ملک حدود ۳ میلیارد تومان ارزانتر فروخته شده، بهتنهایی برای فسخ یا دریافت خسارت کافی نیست
باید ثابت شود قیمت واقعی ملک در زمان انجام معامله بهطور قابلتوجهی بیشتر از قیمت فروش بوده است؛ نه اینکه قیمت ملک بعدا افزایش پیدا کرده باشد.
تشخیص فاحش بودن غبن، صرفا با مقایسه یک قیمت در سایتها یا گفته مشاور املاک انجام نمیشود و معمولا ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری اهمیت زیادی دارد.
اگر فروشنده هنگام معامله از ارزش واقعی ملک اطلاع داشته یا به هر نحو آگاهانه با قیمت پایین توافق کرده باشد، وضعیت میتواند متفاوت شود.فوری بودن اعمال خیار غبن بسیار مهم است. قانون مدنی برای خیار غبن، پس از آگاهی از غبن، اعمال آن را بدون تاخیر غیرمتعارف مطرح میکند. بنابراین اگر تازه متوجه اختلاف قیمت شدهاید، بهتر است قبل از هر اقدامی موضوع را با وکیل بررسی کنید و زمان را از دست ندهید.
پروندهی شما جزئیات خودش را دارد؛ با یک وکیل ملکی صحبت کنید
پاسخهای این صفحه کلی هستند و برای آشنایی نوشته شدهاند. ۳٬۱۹۳ وکیل با تخصص در این حوزه در بنیاد وکلا عضو هستند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
در صورت وجود غبن فاحش (تفاوت فاحش قیمت)، میتوانید با ارائه نظریه کارشناسی رسمی، از طریق خیار غبن، درخواست فسخ معامله یا دریافت ارش (مابهالتفاوت قیمت) را از دادگاه بخواهید. همچنین میتوانید به دلیل نقض وظایف مشاور املاک (ارائه اطلاعات نادرست) از او شکایت کرده و برای دریافت خسارت از او اقدام کنید. برای موفقیت، باید قبل از انقضای مهلت (یک ماه از تاریخ علم به غبن) اقدام کنید.
بر اساس قانون، فروش ملک به قیمتی بسیار پایینتر از ارزش واقعی، میتواند مصداق «غبن فاحش» باشد و شما به عنوان فروشنده مغبون، از حق قانونی برای فسخ معامله برخوردارید . اما این حق، فوری بوده و منوط به شرایط خاصی است که باید به سرعت به آن عمل کنید .
برای اقدام، این مسیر را طی کنید:
· اقدام فوری برای فسخ: از آنجا که خیار غبن فاحش یک حق فوری است، همین حالا یک اظهارنامه رسمی برای خریدار بفرستید و به صراحت اعلام کنید که به دلیل غبن فاحش، معامله را فسخ میکنید. تاخیر در این کار، حتی به اندازه چند روز، ممکن است باعث از بین رفتن حق شما شود .
بله، اگر اختلاف قیمت حدود ۳ میلیارد تومان و عرفا فاحش باشد، امکان استناد به خیار غبن وجود دارد؛ اما باید ثابت شود هنگام معامله از قیمت واقعی ملک بیاطلاع بودهاید. تشخیص غبن با توجه به شرایط معامله و نظر کارشناس انجام میشود.
نکته مهم اینکه خیار غبن پس از اطلاع، فوری است؛ بنابراین اگر تازه متوجه شدهاید، برای اعلام فسخ و اقدام قضایی تاخیر نکنید.
اگر در قرارداد اسقاط کلیه خیارات هم وجود داشته باشد، باز باید متن دقیق شرط بررسی شود؛ بهویژه در مورد غبن افحش، رای وحدت رویه ۸۲۱ اهمیت دارد.
فروش ملک به قیمت خیلی پایین لزوما به معنای فسخ معامله نیست صرف اختلاف قیمت ۳ میلیاردی کافی نیست و باید غبن فاحش بودن قیمت در زمان معامله با نظر کارشناس رسمی اثبات شود اگر هنگام قرارداد از قیمت واقعی آگاه بودید یا آن را پذیرفتید شرایط فرق دارد خیار غبن فوری است پس از اطلاع از اختلاف قیمت باید بدون تاخیر اقدام کنید پیشنهاد میشود قبل از هر کار با وکیل مشورت کنید تا زمان را از دست ندهید
در قانون مدنی، صرف فروش پایینتر از قیمت روز دلیلی برای فسخ معامله نیست، مگر اینکه اثبات کنید مشاور یا مشتری با سوءاستفاده از جهل یا غبن فاحش (بیش از ۲۰ درصد اختلاف) شما را فریب دادهاند که در این صورت میتوانید دعوای الغای معامله به دلیل غبن یا تدلیس مطرح کنید؛ اما در عمل اثبات آن بسیار دشوار است و معمولا چنین معاملاتی قطعی تلقی میشوند.
اگر اختلاف حدود سه میلیارد تومان و نسبت به قیمت واقعی روز معامله قابل اثبات باشد میتوانید به استناد غبن فاحش برای فسخ معامله اقدام کنید ولی نکته مهم این است که خیار غبن بعد از اطلاع از غبن فوری است بنابراین اگر تازه متوجه شدهاید باید سریع اقدام کنید
اگر در قرارداد اسقاط کافه خیارات حتی غبن فاحش و افحش آمده باشد موضوع پیچیدهتر میشود و باید متن مبایعهنامه بررسی شود
اگه اختلاف قیمت واقعا فاحش باشه ممکنه بتونید به استناد خیار غبن معامله رو فسخ کنید (مواد ۴۱۶ و ۴۱۷ قانون مدنی) اما خیلی مهمه که بدونید از وقتی متوجه غبن شدید باید فورا برای اعلام فسخ اقدام کنید تاخیر ممکنه باعث از بین رفتن حق فسخ بشه (ماده ۴۲۰).
اگه بنگاه یا خریدار هم با فریب و اطلاعات غلط باعث این معامله شده باشن تدلیس هم قابل بررسیه.
به استناد خیار غبن میتوانید فسخ معامله رو بخواهید.
ولی چون خیار غبن فوریت داره باید سریع اقدام کنید
و اعلام کنید اخیرا متوجه اختلاف قیمت فاحش شدید
توصیه میشود در اولین فرصت با ارسال اظهارنامه رسمی برای خریدار، مراتب غبن و قصد خود برای فسخ معامله را اعلام کنید تا فوریت خیار حفظ شود...
از وکیل برای نوشتن اظهارنامه رسمی و قوی
کمک بگیرید
طبق ماده ۴۱۶ قانون مدنی، هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.غبن فاحش نیز طبق ماده ۴۱۷ به این صورت تعریف شده که در صورتی فاحش است که عرفا قابل مسامحه نباشد. با توجه به مبلغ سه میلیارد تومان که رقمی بسیار قابل توجه است، به نظر میرسد این تفاوت قیمت از نظر عرفی غیرقابل مسامحه باشد. نکته بسیار حیاتی که باید همین حالا بررسی کنید، مفاد مبایعهنامه است. در اکثر قراردادهای چاپی بنگاههای املاک، بندی تحت عنوان اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش گنجانده میشود.
اگر این عبارت در قرارداد شما وجود داشته و آن را امضا کردهاید، به طور قانونی حق استفاده از خیار غبن را از خود سلب کردهاید و در نتیجه، دادگاه دادخواست فسخ شما را رد خواهد کرد.البته مطابق رای وحدت رویه ۸۲۱ این اسقاط منصرف ازدرجه ی افحش آن هست.
با توجه به نوسان وتورم شدید در کشور اینکه بعد از فروش قیمت ملک بالا رفته باشد غبنی برای شما خادث نمیشود ولی اگر قیمت آپارتمان هنگام معامله ۳ میلیارد بیشتر بوده میتونید به غبن افخش استناد وعلیه مشاور املاک وخربدار دادخواست دهید
اگر اختلاف قیمت در زمان معامله به حد غبن فاحش برسد و خیار غبن ساقط نشده باشد، میتوانید فسخ معامله را بخواهید صرف پشیمانی یا افزایش قیمت بعدی کافی نیست. اقدام هم باید فوری پس از اطلاع از غبن انجام شود
اصل یر صحت و لزوم قراردادهاست در این خصوص باید حق فسخ در قرارداد برای غبن فاحش وجود داشته باشد و تازه متوجه شده باشید و سریع در این خصوص اقدام کنید.
برای پاسخ قطعی و دقیق باید حتما مبایعه نامه شما بررسی شود . اینکه خیار غبن در مبایعه نامه درج شده یا نشده باشد بسیار حائز اهمیت است ، اگر چنانچه خیار غبن فاحش و افحش در مبایعه نامه قید شده باید بلافاصله پس از آگاهی به موضوع برای فسخ مبایعه نامه اقدام میکردید زیرا استفاده و اعمال خیارات فسخ معامله فوریت دارد و باید بلافاصله پس از آگاهی اقدام شود . در خصوص موضوع سوال شما با توجه به اینکه قریب به یک سال پیش ملک را فروخته اید احتمال پذیرش فسخ آن به استناد خیار غبن بسیار کم است زیرا مدت زیادی از آن گذشته و عدم آگاهی شما از قیمت معامله در این مدت و وجود غبن ، نیازمند ادله اثباتی قوی است .
در این وضعیت میتوانید به خیار غبن استناد کنید. اگر ثابت شود قیمت فروش بهطور فاحش کمتر از قیمت واقعی روز معامله بوده، میتوانید قرارداد را فسخ کنید البته در صورتی که خیار را در قرارداد ساقط نکرده باشید.
درصورتی که مدت قابل توجهی نگذشته و خیار غبن ساقط نشده باشد ممکن است قابل فاسخ باشد
نکته مهم آن که ملاک قیمت زمان معامله است نه افزایش قیمت پس از آن و فروشنده نیز عالمانه به قیمت پایین تر نفروخته باشد.
با توجه به توضیحات شما خیر نمیتوانید. فوریت لحاظ نشده است و امکان استناد به خیار غبن و فسخ معامله بدین خاطر تقریبا نزدیک به صفر است.
بله میتوانید از طریق خیار قبل اقدام نمایید لیکن باید عدم اطلاع خود از این موضوع را اثبات کنید
پس از تایید موضوع توسط کارشناس رسمی دادگستری می توانید بابت فسخ معامله اقدام کنید
بادرود
الان دیگه امکان اقدام نیست اوایل معامله میتوانستین با اعمال خیار غبن اقدام به فسخ نمایید
برای فسخ معامله به دلیل غبن فاحش، باید ثابت کنید که قیمت فروش در لحظه معامله با قیمت واقعی تفاوت فاحش داشته است نه افزایش قیمت بعدی. همچنین به دلیل شرط فوری بودن اعمال این حق، باید پس از اطلاع، بلافاصله اقدام قانونی کنید تا زمان را از دست ندهید.
برای یافتن راه حل مناسب باید قرارداد شما مطالعه و بررسی شود . ولی علی الحساب اگر بتوانید ثابت کنید که قیمت واقعی ملک در زمان معامله همان
چیزی است که می گویید و جهل به آن هم داشتید و سایر شرایط ،شایط بتوان خیار غبن را اعمال کرد
اگر خیار غبن را اسقاط نکرده باشید میتوانید آنرا فسخ نمایید
در اینجا به قول حقوقدانان شما مغبون شده اید و باید فوری خیار فسخ خود را اعمال کنید پس طی اظهارنامه ای فسخ خود را اعلام و بلافاصله همراه با مدارک به وکیل دادگستری مراجعه کنید
بستگی به نحوه نگارش قولنامه و اینکه قیمت کل آپارتمان چقدر بوده
و در صورت عدم اسقاط خیار این معامله قابل فسخه.البته اعمال این خیار فوری است
بله با توجه به خیارغبن ممکن است
هیچکدام از این پاسخها دقیقاً پروندهٔ شما نبود؟
پاسخهای عمومی، مدارک و تاریخها و شرایط خاصِ شما را نمیبینند. در یک مشاورهٔ تلفنی، وکیل روی همین پرونده با شما صحبت میکند و قدم بعدی را مشخص میکند.
ثبتنام لازم نیست؛ فقط شمارهٔ موبایل، آن هم فقط برای همین مشاوره.
