سلام بنده یک واحد اجاره کردم یک ماه پیش به صورت رهن و اجاره. الان من شرایطم تغییر کرده و قصد تحویل واحد را دارم و به صاحبخانه گفتم که میخواهم تحویل بدهم.
نکته اول اینکه بنده چقدر حق دارم منتظر بمانم که ودیعه را پس بده؟ آیا اگر بعد مثلا ۳ ماه هم واحد اجاره نرود، باز هم مالک میتواند پول من را پس ندهد و بگوید واحد هنوز اجاره نرفته؟
نکته دوم اینکه من الان واحد را خالی کردم. آیا از الان تا زمان اجاره واحد باید اجاره را پرداخت کنم؟ یعنی اگر واحد یک ماه دیگر اجاره برود، من باید آن ماهی که استفاده نکردم هم اجاره بدهم؟
این پاسخ بهصورت خودکار و بر اساس میزان جزئیات در ابتدا آمده است، نه بهعنوان تأیید محتوای آن.
پاسخ توسط یکی از وکلای بنیاد وکلا
درک میکنم که در شرایط حساسی قرار گرفتهاید. فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد، نکات حقوقی مشخصی دارد که در ادامه به تفکیک به سوالات شما پاسخ داده میشود.
نکته اول: زمان بازگرداندن ودیعه
به طور کلی، بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر، تعهد موجر (صاحبخانه) برای بازگرداندن ودیعه و تعهد مستاجر برای تخلیه ملک، دو تعهد همزمان هستند که در پایان مدت قرارداد باید انجام شوند. از آنجایی که شما قصد دارید قرارداد را زودتر از موعد فسخ کنید، شرایط کمی متفاوت است و بیشتر به توافق طرفین یا مفاد قرارداد بستگی دارد.
حقوق شما در انتظار برای دریافت ودیعه: صاحبخانه نمیتواند به طور نامحدود ودیعه شما را به بهانه اینکه واحد هنوز اجاره نرفته است، نزد خود نگه دارد. مبلغ ودیعه به عنوان امانت یا تضمین برای جبران خسارتهای احتمالی یا اجارههای معوقه نزد موجر است، نه برای پوشش ضرر و زیان ناشی از خالی ماندن ملک.
اگر واحد تا ۳ ماه اجاره نرود: خیر، این موضوع دلیل قانونی برای پس ندادن ودیعه شما نیست. اگر موجر از بازگرداندن ودیعه امتناع کند، شما میتوانید اقدامات قانونی انجام دهید. بهترین راهکار این است که پس از تخلیه کامل ملک، از طریق شورای حل اختلاف، «تامین دلیل» کرده و تخلیه ملک را به صورت رسمی ثبت کنید. سپس میتوانید برای استرداد مبلغ ودیعه خود دادخواست حقوقی تنظیم کنید و حتی خسارت تاخیر در پرداخت را نیز مطالبه نمایید.
نکته دوم: پرداخت اجارهبها پس از تخلیه
تعهد شما به پرداخت اجارهبها تا زمانی ادامه دارد که ملک را به صورت قانونی در تصرف دارید. از لحظهای که کلید را به موجر تحویل میدهید و ملک را تخلیه میکنید (و این تحویل به صورت رسمی ثبت میشود)، تعهدی برای پرداخت اجارهبهای آینده ندارید.
خسارت فسخ قرارداد: در بسیاری از قراردادهای اجاره، بندی وجود دارد که در صورت فسخ یکطرفه از سوی مستاجر، او موظف به پرداخت مبلغی به عنوان جریمه یا خسارت میشود. این مبلغ معمولا معادل یک ماه اجارهبها است. شما باید قرارداد خود را به دقت بررسی کنید تا ببینید آیا چنین شرطی در آن قید شده است یا خیر.
پرداخت اجاره تا زمان یافتن مستاجر جدید: اگر در قرارداد شما ذکر شده باشد که تا زمان یافتن مستاجر جدید باید اجاره را پرداخت کنید، این شرط معتبر است. اما اگر چنین شرطی وجود نداشته باشد و شما ملک را تخلیه و کلید را تحویل داده باشید، موجر نمیتواند شما را مجبور به پرداخت اجاره برای ماههایی کند که از ملک استفاده نکردهاید. با این حال، ممکن است بتواند خسارت ناشی از فسخ زودهنگام را (که معمولا همان یک ماه اجاره است) از شما مطالبه کند.
به طور خلاصه: اگر واحد یک ماه پس از تخلیه شما اجاره برود، شما تنها در صورتی موظف به پرداخت اجاره آن یک ماه هستید که چنین چیزی به عنوان خسارت در قرارداد شما ذکر شده باشد یا بر سر آن با موجر توافق کرده باشید. موجر نمیتواند هم از شما اجاره بگیرد و هم از مستاجر جدید.
راهکارهای پیشنهادی
مراجعه به قرارداد: اولین و مهمترین قدم، مطالعه دقیق قرارداد اجارهتان است. ببینید آیا در مورد فسخ زودهنگام و میزان خسارت آن بندی وجود دارد یا خیر.
مذاکره و توافق: بهترین و سریعترین راه، رسیدن به یک توافق کتبی با صاحبخانه است. میتوانید پیشنهاد دهید که مبلغ یک ماه اجاره را به عنوان خسارت فسخ بپذیرید تا ایشان ودیعه شما را بازگرداند.
اقدام قانونی در صورت عدم توافق:
ابتدا یک اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای موجر ارسال کرده و آمادگی خود را برای تحویل ملک و درخواست بازپرداخت ودیعه اعلام کنید.
ملک را تخلیه کرده و از طریق شورای حل اختلاف برای «تامین دلیل تحویل کلید» اقدام کنید تا تخلیه شما به صورت رسمی ثبت شود. این کار جلوی ادعاهای بعدی موجر مبنی بر عدم تحویل ملک را میگیرد.
در نهایت، اگر موجر همچنان از پرداخت ودیعه خودداری کرد، با ارائه مدارک (قرارداد، تامین دلیل تخلیه و...) به دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف (بسته به مبلغ ودیعه) مراجعه و دادخواست استرداد ودیعه را ثبت کنید.
بله، اگر قرارداد را قبل از پایان مدت اجاره و بدون وجود حق فسخ قانونی به هم بزنید، مالک الزام قانونی ندارد که فورا ودیعه را به شما برگرداند.
۱. مالک نمیتواند به مدت نامحدود ودیعه را نگه دارد. او باید در مدت متعارف برای اجاره دادن واحد اقدام کند. اگر تعلل کند، میتوانید از طریق اظهارنامه و در نهایت دادخواست، استرداد ودیعه را مطالبه کنید. اینکه بگوید «تا هر زمان که واحد اجاره نرفت پول نمیدهم» مبنای قانونی ندارد.
۲. تا زمانی که قرارداد شما بهطور قانونی خاتمه پیدا نکرده یا مستاجر جدید جایگزین نشده است، اصولا مکلف به پرداخت اجارهبهای مقرر در قرارداد هستید؛ حتی اگر از ملک استفاده نکنید. خالی کردن ملک بهتنهایی موجب سقوط تعهد پرداخت اجاره نیست.
بنابراین بهترین راه، توافق کتبی با مالک برای زمان تخلیه، میزان اجاره قابل پرداخت و تاریخ استرداد ودیعه است. این کار از بسیاری از اختلافات بعدی جلوگیری میکند.
بستگی به مفاد قرارداد دارد اگر تخلیه پیش از موعد پیش بینی نشده باشد شما نمیتوانید به طور یک طرفه قرارداد را فسخ کنید و حتی تخلیه ملک از سوی شما در این مورد باعث نمیشود که بتوانید موجر را ملزم به استرداد ودیعه مسکن کنید
قرارداد باید با رضایت هر دو طرف خاتمه یابد
بستگی به توافقات مندرج در قرارداد دارد . اگر در این خصوص توافق صریحی صورت نگرفته باشد قرارداد تا پایان مدت خود دارای اعتبار بوده و طرفین موظف به ادای تکالیف خود خواهند بود .
اجاره یک عقد لازم بوده و طرفین ملزم و متعهد به رعایت آن در مدت قرارداد یباشند که معمولا یک ساله میباشد فلذا تا قبل از اتمام مدت قرارداد اجاره شما به صورت یک طرفه حق فسخ قرارداد را ندارید نمیتوانید با تخلیه واحد آپارتمان موجر را ملزم به پرداخت وجه الرهانه نمایید بلکه تا آخرین روز قرارداد یبایست مبلغ ماهیانه اجاره را نیز پرداخت کنید مگر آنکه با توافق طرفین قرارداد اجاره اقاله (فسخ) شود پس شما به صرف تخلیه واحد نمیتوانید تا پایان مدت اجاره نسبت به موجر ادعایی داشته باشید
مالک موظف است پس از تحویل ملک و تخلیه، ودیعه را به شما برگرداند و نمی تواند بدون دلیل صرفا به این بهانه که هنوز مستاجر جدید پیدا نشده پول شما را نگه دارد. اگر تحویل ملک را ثابت کنید، اجارهبها فقط تا زمان پایان تصرف و تحویل ملک محاسبه میشود و بابت زمانی که ملک را تخلیه کردهاید اصولا اجارهای تعلق نمیگیرد. البته اگر قرارداد برای فسخ زودتر از موعد شرط خاصی داشته باشد باید همان بررسی شود.
اگر در قرارداد حق فسخ برای مستاجر هم لحاظ شده باشد می توانید فسخ کنید و درغیراینصورت بررسی کنید آیا اجازه اجاره به غیر دارید یا نه ؟ درصورتیکه اجازه اجاره به غیر دارید می توانید اجاره دهید و درغیراینصورت باید منتظر بمانید و درصورتیکه حتی تا پایان مدت قرارداد اجاره نرود باید اجاره تا پایان مدت قرارداد را بپردازید .
بله ، اجاره بدون توافق دو طرف تا پایان مدت اجاره همچنان الزام آور است، مگر حق فسخ به یکی از طرفین داده شده باشد، بنابراین اینکه مالک با شما موافقت کرده که مستاجری جایگزین نمائید، قانونی و حتی لطف است، بله اگر تا آخر قرارداد نیز واحد اجاره نرود ، باید اجاره بپردازید مگر توافق جدیدی با مالک انجام دهید ، بهتر است خودتان با آگهی کردن و سپردن ملک پیگیر باشید تا واحد اجاره رود
بازگشت رهن و اجارهبهای شما اول از همه به شروط قرارداد بستگی دارد. طبق قانون، مالک تا انقضای مدت قرارداد تکلیفی به بازگرداندن ودیعه ندارد؛ اما در صورت توافق بر تخلیه زودهنگام، میتواند پول را تا اجاره رفتن ملک به مستاجر جدید نگه داشته و شما نیز موظف به پرداخت اجارهبها تا همان تاریخ خواهید بود.
با توجه به اینکه عقد اجاره از عقود لازم می باشد هیچ یک از طرفین نمی توانند به تنهایی آن را منحل کنند مگر در صورت وجود شرط خاص و یا ایجاد سایر خیارات و یا اینکه طرفین راضی به این امر شوند. لذا باید در پاسخ به سوال شما با فرض عدم وجود شرایط فوق گفت : اولا موجر تا پایان مدت قرارداد اجاره تکلیفی به استرداد ودیعه ندارد ثانیا مستحق دریافت اجاره بها می باشد .
موفق باشید
تلاش کنید تا هر چه زودتر برای واحد مستاجر جدید پیدا بشه چون عقد اجاره عقدی لازم هست و هیچکدام از طرفین بدون رضایت طرف مقابل حق فسخ را ندارند و باید تا پایان مدت به تعهدات خود عمل کنند و یا اینکه با موجر توافق کنید .
