آیا در مستحق‌للغیر درآمدن ملک می‌توانم ثمن را به نرخ روز مطالبه کنم؟

Question

در مبایعه‌نامه خرید یک زمین که ۱۰ سال پیش تنظیم شده، قید شده است که زمین بدون هیچ ادعایی فروخته می‌شود و فروشنده پاسخگوی هرگونه ادعا خواهد بود. اکنون ثابت شده که زمین متعلق به شخص دیگری بوده است. آیا می‌توانم ثمن معامله را به نرخ روز مطالبه کنم، یا چون عبارت «به نرخ روز» در مبایعه‌نامه درج نشده، فقط ثمن اولیه قابل دریافت است؟ ضمناً فروشنده نیز این زمین را با همین شرایط از شخص دیگری خریداری کرده است.

مهدی حمیدی · Accepted Answer

در صورت مستحق‌للغیر درآمدن ملک خریداری شده (که ۱۰ سال پیش رخ داده و زمین مال دیگری بوده)، خریدار حق مطالبه ثمن معامله را به نرخ روز پرداخت دارد، حتی اگر عبارت “به نرخ روز” صراحتا در مبایعه‌نامه ذکر نشده باشد، زیرا قانونا فروشنده ضامن درک مبیع و پرداخت غرامات وارده (شامل افزایش قیمت) است

داود ایمان زاده · Answer

سلام.وفق ماده۳۹۱قانون مدنی در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع(فروشنده)باید ثمن معامله را مسترد کند ودر صورت عدم اطلاع واگاهی مشتری از موضوع، فروشنده باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز بر آید.
پس با این وصف اگر مشتری جهل به موضوع داشته باشد علاوه بر استرداد اصل پول پرداخت شده، خسارات وارده نیز قابل مطالبه است حتی اگر در معامله به ضمان و مسولیت فروشنده تصریح نشده باشد. 
لکن نحوه محاسبه خسارت موصوف، میتواند متفاوت باشد.برخی مبنا را براساس تغییر وکاهش ارزش پول برمبنای شاخص اعلامی بانک مرکزی لحاظ وحکم مقتضی صادر میکنند.(تاخیر تادیه)
برخی دیگر خسارت را براساس قیمت فعلی مال فروخته شده با جلب نظر کارشناس، تعیین میکنند.
هردو نظر قابل دفاع است و درراستای اعمال قاعده لاضرر وجبران خسارت، هریک میتواند مستند حکم مقام قضایی قرارگیرد.
باتوجه به اینکه پول ووجه نقد، مال مثلی است، واز طرف دیگر ارزش اصلی وواقعی پول به قدرت خرید آن است،لذا بنظر میرسد احتساب خسارت برمبنای ارزش وقیمت  مال مورد معامله در زمان پرداخت، اقرب به صواب است. چراکه اگر  مال وملک خریداری شده متعلق به غیر نبود،مشتری مالک ملک مذکور با قیمت فعلی بود.بنابراین،این معیار ومبنا، بهترین ونزدیکترین شیوه برای جبران عادلانه خسارات وارده میباشد که دادگاه میتواند از باب تسبیب ولاضرر، حکم به جبران آن صادر نماید.