خیار شرط در معامله به چه صورتی باید تنظیم شود؟

با سلام در ۲۴/۵/۹۷ اقدام به خرید ملک نمودم که در متن مبایعه نامه تاریخ تنظیم مبایعه نامه و تاریخ دفترخانه ۲۰/۶/۹۷و آدرس دفترخانه وجود دارد، همچنین در متن مباععه نامه قید نمودیم هرکدام که پشیمان شوند مبلغ ۴۰ میلیون تومان به طرف مقابل بدهد در تاریخ مقرر فروشنده تماس گرفت و اظهار داشت که هنوز موفق به دریافت مفاصاحساب های لازم نشده است و تقاضا داشت که چند روزی
به ایشان فر صت بدهیم ،بر همین اساس مانیز به دفتر خانه نرفتیم بعد از این موضوع چندین مرحله تقاضای دریافت پول داشت که در بنگاه مورد معامله به تقاضای ایشان پاسخ داده شد و دریافت پول نیز در پشت مبایعه نامه باخط خود فروشنده و تائید بنگاه به انجام رسید، لازم به ذکر است که کد رهگیری نیز داریم در آذر ۹۷ با کمال تعجب با اظهار نامه ای مواجه شدم که فروشنده عنوان نموده بود که " با عنایت به ماده ۴۰۱ قانون مدنی و نظر به اینکه خیار شرط " هرکدام که پشیمان شوند مبلغ ۴۰ میلیون تومان به طرف مقابل بدهد" چون فاقد تاریخ است لذا بیع باطل است ، بیا تا پولت را بدهم ، مانیز برای ایشان اظهار نامه ای برای حضور در همان دفتر خانه به تاریخ ۵/۱۰/۹۷ برای ایشان فرستادیم که ایشان نیامد ، سه نفر را به دفترخانه مذکور بردم و گواهی امضائ نیامدن ایشان را گواهی امضا نمودیم سپس به دادگاه شکایت نمودیم برای الزام به تنظیم سند در تاریخ دادگاه ایشان در دادگاه حضور نیافت ، دادگاه حقوقی احتمالا در روزهای آینده رای خود را صادر نماید ، فروشنده نیز با تکرار همان ادعاهای واهی اقدام به طرح شکایت نموده که دادگاه آن در خرداد ۹۸ خواهد بود ، با عنایت به اینکه طبق ماده ۴۰۰ قانون مدنی آغاز خیار شرط تاریخ تنظیم مبایعه نامه و طبق نظریه اداره کل حقوقی قوه قضائیه به شماره ۲۹۰/۷ در تاریخ ۲۲/۲/۱۳۷۶ موعد حضور در دفترخانه تاریخ پایان خیار شرط است و هیچ گونه ابهام و جهلی که سبب ابطال معامله شود نیست ،ضمن آنکه در متن چاپی مبایعه نامه کلمه اسقاط کافه خیارات بجز خیار تدلیس آمده است ،لذا با عنایت به موارد مطروحه اینجانب را راهنمایی نمایید.