آیا می‌توانم فروشنده را به پرداخت خسارت و فسخ معامله ملزم کنم؟

یک واحد آپارتمان فاقد سند را که وکالت‌نامه‌ای از زمین شهری دارد، به صورت قولنامه‌ای خریداری کردم. فروشنده در قولنامه متعهد شد ظرف دو ماه سند رسمی تنظیم کند، اما اکنون پس از چهار سال می‌گوید زمین مشکل قانونی دارد و امکان سند زدن وجود ندارد. فروشنده همچنین از پرداخت خسارت مندرج در قولنامه خودداری می‌کند. آیا می‌توانم الزام به تنظیم سند بزنم؟ آیا می‌توانم معامله را فسخ و خسارت مطالبه کنم؟ آیا در این شرایط خسارت به من تعلق می‌گیرد؟