تکلیف اجاره مغازه با وجود بسته بودن به علت کرونا چیست؟

با سلام
من در تاریخ ۱۲ بهمن ۹۸ یک مغازه فست فود در روبروی دانشگاه آزاد تهران جنوب اجاره کردم مبلغ پیش و اجاره مغازه به علت نزدیکی به دانشگاه بسیار بالا بود بعد از انتخابات و قطعی شدن وجود کرونا (اول اسفند) من مغازه را تعطیل کردم و تا امروز باز نکردم صاحب مغازه یک برج اجاره را کامل از من دریافت کرده و اعلام داشته هیچ تخفیفی بابت مابقی اجاره ها نمیدهد و تاکید کرده اگر فسخ قرارداد انجام بدم دو اجاره دیگر از من میگیرد و پول پیش من را تا زمانی که مغازه اجاره نرود نمیتواند برگرداند
یک بند دست نویس در قل نامه هم نوشته شده که هر کس درخواست فسخ قرارداد بکند باید ۱۰ میلیون خسارت بدهد
چرا میخواهم طرح شکایت بکنم؟
تا مشخص شود صاحب مغازه چه وقت پول پیش من را باز میگرداند

سوال من:
آیا اگر طرح شکایت بکنم
۱- باید تا امروز (۲۸ فروردین - دو اجاره کامل دیگر) اجاره پرداخت بکنم یا امکان بخشیده شدن از طرف دولت می باشد؟
۲- ۱۰میلیون خسارت که بنگاه دار در قرارداد نوشته باطل میشود؟ (به خاطر شرایط فورس ماژور)
۳- با توجه به اینکه انتفاع ملک از بین نرفته اما به دستور دولت مغازه ها باید بسته میشدند امکان پیروزی در دادگاه وجود دارد؟
۴- با توجه به تعطیلی دانشگاه (از بین رفتن علت گرانی ملک) و حدودا به صفر رسیدن مشتری آیا بندی وجود دارد که بتوان اجاره را کاهش داد؟
۵- اگر دادگاه در آخر بگوید من باید اجاره ها را پرداخت کنم و برای دریافت پول پیش باید به صاحب مغازه زمان بدهم (صاحب مغازه برنده دادگاه بشود) آیا من باید اجاره مدت زمانی که مغازه خالی می باشد و پرونده در حال پیگیری هست را پرداخت نمایم؟
در آخر کدام را منطقی تر میباشد
پرداخت دو اجاره و فسخ قرارداد و مهلت دادن به صاحب مغازه برای تهیه پول پیش
یا طرح شکایت و پیگیری قانونی
( لازم بذکر است که صاحب مغازه تاکید دارد تا مغازه اش اجاره نرود پول ما را پس نمیدهد و اصلا مشخص نیست مغازه تا کی اجاره نرود )