تمدید اجاره به صورت شفاهی و استرداد ودیعه چگونه است؟

حسین حاجی زاده

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۸۰۵ مشاوره موفق

سلام. با توجه به جزئیاتی که فرمودید، وضعیت شما از نظر قانونی دارای نکات مهمی است که برای پیشگیری از ضرر و زیان باید به دقت مدیریت شود. در ادامه، پاسخ سوالات شما را به تفکیک و بر اساس قوانین جاری (قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر) بررسی می‌کنیم:

۱. آیا نداشتن قرارداد کتبی در سال‌های اخیر به ضرر شماست؟
از نظر اثبات «رابطه استیجاری»، خیر؛ زیرا شما فیش‌های واریزی اجاره‌بها به حساب وکیل مالک را دارید که خود بهترین دلیل بر تداوم اجاره است. اما از نظر «قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶»، قراردادی که تمدید کتبی نشده و شهود آن را امضا نکرده‌اند، مزایای «تخلیه فوری» (توسط واحد اجرای ثبت یا دستور تخلیه ظرف یک هفته) را برای مالک ایجاد نمی‌کند. این یعنی اگر اختلافی پیش بیاید، مالک باید مسیر طولانی‌تر «حکم تخلیه» را طی کند.

برای شما، نداشتن قرارداد کتبی جدید یعنی همان آخرین قرارداد کتبی (سال ۹۲) ملاک عمل است، مگر اینکه بتوانید توافقات شفاهی بعدی را اثبات کنید.

۲. آیا مالک می‌تواند مبلغ ۵۰ هزار تومان (خسارت تاخیر) را مطالبه کند؟
در قراردادهای اجاره، بندی به نام «وجه التزام» وجود دارد. اگر در قرارداد ذکر شده که در صورت عدم تخلیه پس از پایان مدت، باید روزانه یا ماهیانه مبلغی پرداخت شود:
• اگر قرارداد به صورت شفاهی تمدید شده باشد: چون شما اجاره‌بها را واریز کرده‌اید و وکیل مالک آن را پذیرفته است، این به معنای «رضایت ضمنی» مالک به ادامه سکونت شما با همان شرایط قبلی است. بنابراین مالک نمی‌تواند مدعی شود که شما بدون اذن در ملک بوده‌اید و تقاضای خسارت کند.
• نکته مهم: مبلغ ۵۰ هزار تومان ماهیانه (با توجه به سال ۹۱) مبلغ بسیار ناچیزی است. حتی اگر بخواهد مطالبه کند، مجموع آن برای چند سال هم عدد بزرگی نخواهد شد. اما با توجه به تمدید شفاهی و دریافت اجاره‌بها، این ادعا از سوی ایشان در مراجع قضایی به راحتی رد می‌شود.

۳. برای تخلیه و گرفتن پول رهن چه کار باید کرد؟ (مراحل ایمن)
برای اینکه از نظر قانونی دست بالا را داشته باشید و مالک نتواند مدعی تخلیه نشدن ملک شود، این مراحل را طی کنید:

۱. ارسال اظهارنامه رسمی: بهترین و معتبرترین راه این است که از طریق «دفاتر خدمات الکترونیک قضایی»، یک اظهارنامه رسمی برای مالک (یا وکیل ایشان که طبق وکالتنامه حق دریافت وجه و اجاره دادن دارد) ارسال کنید. در آن قید کنید که مدت اجاره پایان یافته و شما آماده تخلیه ملک و تحویل کلید در قبال دریافت مبلغ ۱۸ میلیون تومان رهن هستید.
۲. تعیین مهلت: در اظهارنامه قید کنید که مثلا ظرف یک هفته یا ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، برای تسویه حساب و تحویل ملک حاضر شوند.
۳. تامین دلیل (در صورت عدم حضور مالک): اگر مهلت تمام شد و وکیل یا مالک برای تحویل ملک و پرداخت پول نیامدند، شما باید به «شورای حل اختلاف» مراجعه کنید و درخواست «تامین دلیل» برای تخلیه ملک و تحویل کلید به دفتر شورا یا دادگاه بدهید. این کار باعث می‌شود از آن تاریخ به بعد دیگر هیچ اجاره‌ای به شما تعلق نگیرد و مسئولیت ملک با شما نباشد.

۴. چطور پول رهن را بگیرید؟
اگر وکیل یا مالک از بازگرداندن ۱۸ میلیون تومان خودداری کردند:
• پس از ارسال اظهارنامه و تخلیه ملک (تحویل کلید به شورا)، باید دادخواستی تحت عنوان «مطالبه وجه قرض‌الحسنه (رهن)» علیه مالک مطرح کنید.
• با توجه به اینکه مبلغ ۱۸ میلیون تومان است، مرجع رسیدگی به این پرونده «شورای حل اختلاف» محل وقوع ملک است (چون مبلغ زیر ۲۰ میلیون تومان است). روند رسیدگی در شورا معمولا سریع‌تر از دادگاه است.

چند توصیه مهم برای شما:
• واریزی‌های آخر: حتما فیش‌های واریزی این سال‌ها را (حتی اگر اسکرین‌شات از موبایل‌بانک است) حفظ کنید.
• وکالتنامه وکیل: بررسی کنید که آیا وکیل مذکور همچنان وکالت دارد یا خیر. اگر وکالت او باطل شده باشد و شما به او پول داده باشید، ممکن است با مالک اصلی به مشکل بخورید. اگر شک دارید، مستقیم با مالک تماس بگیرید.
• رسید تحویل کلید: هرگز کلید را بدون گرفتن رسید کتبی یا صورت‌جلسه‌ای که در آن قید شده «ملک تخلیه شد و صحیح و سالم تحویل گردید»، به وکیل ندهید؛ مگر اینکه پولتان را نقد بگیرید.

خلاصه: نگران قرارداد دستی یا شفاهی نباشید؛ واریزی‌های مستمر شما حقانیت شما را ثابت می‌کند. با ارسال یک اظهارنامه رسمی، فرآیند قانونی را شروع کنید تا راه بر هرگونه ادعای اضافی (مثل خسارت ۵۰ هزار تومانی) بسته شود.

آیا شماره حساب یا ردی از مالک اصلی دارید یا صرفا با وکیل در ارتباط هستید؟