موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
تفکیک ملک مشاع بدون همکاری یکی از مالکان مشاع چگونه ممکن است؟
پرسیده شده ۱ ماه پیش
۳۲ پاسخ ثبت شده
ملکی دارای شش دانگ سند مالکیت مشاع است؛ سه دانگ آن متعلق به یک مالک و سه دانگ دیگر بهصورت مشاع در اختیار سه برادر بوده که دو نفر از آنان فوت کرده و سهمشان به ورثه منتقل شده است. هر یک از مالکان دارای سند مالکیت منگولهدار مربوط به سهم خود هستند.
مالکان سه دانگِ تقسیمشده قصد دارند نسبت به تفکیک سهم خود و اخذ صورتمجلس تفکیکی و اسناد مالکیت مستقل اقدام کنند، اما مالک سه دانگ از همکاری خودداری میکند. پایانکار ساختمان مربوط به سال ۱۳۶۷ است و مالک سه دانگ پس از آن حدود ۴۰۰ متر بنای خلاف پروانه احداث کرده است. سایر مالکان از شهرداری درخواست قلع بنا کردهاند اما تاکنون پاسخی دریافت نکردهاند.
آیا مالکان با استناد به پایانکار سال ۱۳۶۷ میتوانند درخواست تنظیم صورتمجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت مستقل را مطرح کنند؟ آیا عدم همکاری مالک سه دانگ مانع این اقدام خواهد بود؟ و در صورت وجود مانع ثبتی یا شهرداری، راهکار قانونی برای الزام وی به همکاری چیست؟
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
برای تفکیک سهم خود نیازی به رضایت همه مالکان نیست و باید ابتدا درخواست افراز را در اداره ثبت ثبت کنید. در صورت غیرقابلافراز بودن، با دریافت گواهی از ثبت میتوانید دادخواست دستور فروش یا تقسیم ملک مشاع را در دادگاه مطرح کنید.
این مسیر قانونی کلی برای املاک مشاع است، اما داشتن ساختوساز غیرمجاز و تخلفات شهرداری وضعیت اجرای آن را برای ملک شما تغییر میدهد.
مریم حاج منوچهریآنلاینوکیل پایه یک مرکز وکلای قوهقضاییه·۴٫۹
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
مراحل تفکیک و تقسیم ملک مشاع بدون رضایت شریک
عدم همکاری مالک سه دانگ مانع پیگیری قانونی شما برای جداسازی سهمتان نخواهد بود. برای این کار باید ابتدا به اداره ثبت اسناد محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز بدهید که همه مالکان مشاعی نیز طرف آن قرار میگیرند. چنانچه اداره ثبت ملک را غیرقابلافراز تشخیص دهد، گواهی عدم افراز صادر میکند. پس از قطعیت این گواهی، میتوانید از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی دادخواست تقسیم یا دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهید تا ملک از طریق مزایده فروخته شده و سهم هر یک از مالکان پرداخت شود. همچنین در صورت سکوت شهرداری در برابر تخلفات ساختمانی شریک، موضوع میتواند در دیوان عدالت اداری پیگیری شود.
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
با سلام کاربر گرامی
میتوانید به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه نمایید و درخواست افراز ملک مشاع کنید درصورت عدم امکان افراز گواهی عدم افراز را به همراه دادخواست دستور فروش به دادگاه محل وقوع ملک ارائه دهید و تجویز فروش ملک مشا بعد از استار دستور دادگاه از طریق اجرای احکام به مزایده گذاشته و به فروش رسیده و هر یک از وراث و مالکین به سهم خود خواهند رسید
سلام و احترام
با توجه به اینکه ملک دارای سابقه ثبتی بوده و مالکیت آن به صورت مشاع بین شرکا تقسیم شده است، هر یک از مالکین اصولا حق دارند مستقل از رضایت سایرین، تقاضای افراز سهم خود را مطابق قانون افراز و فروش املاک مشاع مطرح کنند و مخالفت یکی از شرکا مانع قانونی این حق نیست.
با این حال، تفکیک و صدور سند مستقل با افراز متفاوت است و منوط به وضعیت فعلی ملک و الزامات شهرداری میباشد. وجود پایانکار سال ۱۳۶۷ به تنهایی برای وضعیت فعلی کافی نیست، بهویژه با توجه به احداث بنای مازاد پس از آن، که میتواند مانع صدور صورتمجلس تفکیکی و نیازمند تعیین تکلیف از سوی شهرداری و مراجع ذیصلاح باشد.
در عین حال، تخلف ساختمانی احداثشده نباید موجب تضییع حقوق سایر شرکا شود و در صورت ایجاد مانع، امکان پیگیری حقوقی برای الزام مالک متخلف به رفع موانع و انجام اقدامات قانونی وجود دارد. همچنین در صورت استنکاف شهرداری از انجام وظایف قانونی، موضوع قابل پیگیری در دیوان عدالت اداری خواهد بود، مشروط به طی تشریفات و احراز تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ در صورت لزوم.
در نتیجه، اقدام صحیح آن است که ابتدا وضعیت ثبتی و قابلیت افراز ملک از اداره ثبت استعلام شود و سپس متناسب با نتیجه، درخواست افراز مطرح گردد. همزمان نیز وضعیت بنای مازاد و تاثیر آن بر فرآیند ثبتی از شهرداری و اداره ثبت به صورت رسمی بررسی و تعیین تکلیف شود.
سلام
بله، عدم همکاری مالک سهدانگ لزوما مانع تعیین تکلیف ملک نیست؛ اما باید بین «تفکیک» و «افراز» تفکیک کرد.
* اگر هدف فقط تنظیم صورتمجلس تفکیکی اعیان باشد، اداره ثبت اصولا بر اساس پایانکار معتبر شهرداری اقدام میکند؛ دستورالعمل تفکیک آپارتمانها نیز صراحتا تفکیک را بر مبنای پایانکار دانسته است.
* اما صورتمجلس تفکیکی بهتنهایی سهم اختصاصی هر شریک را جدا نمیکند. برای خروج از اشاعه، باید تقسیمنامه یا افراز انجام شود.
* اگر مالک سهدانگ همکاری نکند، هر شریک میتواند حسب وضعیت ثبتی ملک، تقاضای افراز از اداره ثبت کند؛ قانون افراز، درخواست یک یا چند شریک را کافی دانسته و رضایت همه شرکا را شرط نکرده است.
* اگر ملک قابل افراز نباشد، میتوان دستور فروش ملک مشاع را درخواست کرد.
اما مشکل ۴۰۰ متر بنای احداثشده بدون مجوز جدی است. پایانکار سال ۱۳۶۷ فقط وضعیت مندرج در همان پایانکار را اثبات میکند و بهخودیخود تخلفات ساختمانی بعدی را قانونی نمیکند. بنابراین برای صدور صورتمجلس تفکیکی وضعیت فعلی، ابتدا باید مشخص شود شهرداری با وضع موجود چه برخوردی میکند.
راهکار عملی: ابتدا از اداره ثبت محل، وضعیت امکان تفکیک/افراز را استعلام و همزمان از شهرداری تعیین تکلیف بنای خلاف را پیگیری کنید. اگر مانع ناشی از عدم همکاری شریک باشد، مسیر افراز معمولا راهکار قویتری از تلاش برای گرفتن صورتمجلس تفکیکی توافقی است.
بله، اصل درخواست تفکیک یا افراز را میتوانید بدون رضایت مالک سهدانگ دیگر مطرح کنید؛ اما صدور صورتمجلس تفکیکی و سند مستقل، منوط به رعایت مقررات ثبتی و شهرداری است.
اگر منظورتان افراز سهم مشاع است، هر شریک میتواند مستقلا از واحد ثبتی درخواست افراز کند و عدم همکاری شریک دیگر مانع ثبت درخواست نیست.
اگر ملک داخل محدوده یا حریم شهر باشد، نقشه افراز/تفکیک باید به تایید شهرداری برسد. بنابراین پایانکار سال ۱۳۶۷ بهتنهایی تضمین نمیکند که با وجود ۴۰۰ متر بنای بعدی خلاف پروانه، صورتمجلس تفکیکی صادر شود.
اگر بنای خلاف مربوط به قسمت اختصاصی مالک دیگر باشد، این موضوع لزوما مالکیت شما را از بین نمیبرد، ولی ممکن است تا تعیین تکلیف تخلف ساختمانی، شهرداری یا ثبت از صدور صورتمجلس تفکیکی خودداری کند.
اگر اداره ثبت درخواست افراز را رد کند، تصمیم آن قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملک است و مهلت اعتراض اصولا ۱۰ روز از ابلاغ تصمیم است.
برای الزام مالک دیگر به همکاری، ابتدا باید مشخص شود مانع دقیقا «عدم امضای او» است یا «مانع شهرداری به علت بنای خلاف». اگر صرفا عدم همکاری باشد، مسیر افراز از اداره ثبت راهکار اصلی است؛ اگر مانع شهرداری باشد، باید ابتدا وضعیت تخلف ساختمانی و امکان صدور پایانکار/گواهی عدم خلاف تعیین تکلیف شود.
با احترام اگر منظور تفکیک آپارتمانها و صدور سند مستقل برای سهم سه دانگ این مالکان است صرف داشتن پایان کار سال ۱۳۶۷ کافی نیست چون صورتجلسه تفکیکی باید با وضعیت فعلی ساختمان و پایان کار منطبق باشد و وجود ۴۰۰ متر بنای خلاف میتواند مانع ثبتی و شهرداری ایجاد کند عدم همکاری مالک سه دانگ نیز به خودی خود حق سایر شرکا برای پیگیری افراز را از بین نمیبرد و هر شریک میتواند درخواست افراز کند اما افراز باید با رعایت مقررات ثبتی و شهرداری انجام شود اگر شهرداری ظرف سه ماه نسبت به نقشه تفکیکی تعیین تکلیف نکند میتوانید با استناد به ماده ۱۰۱ قانون شهرداری از مسیر قانونی ادامه دهید در عمل ابتدا باید وضعیت خلافی ساختمان و امکان تفکیک از اداره ثبت و شهرداری استعلام شود و اگر مالک مخالف مانع کار شود میتوان حسب مورد درخواست افراز از اداره ثبت و در صورت رد یا وجود مانع قانونی اعتراض به تصمیم ثبت یا طرح دعوای لازم در دادگاه را پیگیری کرد
بله، اصل درخواست تفکیک از سوی مالکان مشاع ممکن است و عدم همکاری مالک سهدانگ لزوما مانع نیست؛ اما صدور صورتمجلس تفکیکی اعیان بر مبنای پایانکار و وضع موجود مورد تایید شهرداری انجام میشود، بنابراین پایانکار سال ۱۳۶۷ بهتنهایی برای تفکیک بنای ۴۰۰ متری خلاف کافی نیست. اگر شهرداری ظرف سه ماه نسبت به نقشه تفکیکی تعیین تکلیف نکند، ماده ۱۰۱ قانون شهرداری امکان مراجعه به دادگاه را پیشبینی کرده است. در عمل، برای جداکردن سهم مالکان سهدانگ، درخواست افراز ملک مشاع از اداره ثبت نیز قابل بررسی است و مخالفت شریک مانع اصل درخواست نیست؛ در صورت اختلاف یا مانع ثبتی، میتوان از تصمیم ثبت در دادگاه اعتراض کرد یا حسب مورد دعوای الزام شریک به همکاری در تفکیک/تنظیم اسناد مطرح نمود.
با سلام
اصل بر این است که تفکیک و تنظیم صورتمجلس تفکیکی ملک مشاع، نیازمند تعیین وضعیت کل بنا از نظر ثبتی و شهرداری است؛ بنابراین صرف وجود پایانکار سال ۱۳۶۷، بدون تعیین تکلیف بناهای احداثی بعدی، الزاما کافی نیست.
اما عدم همکاری مالک سهدانگ لزوما مانع طرح درخواست نیست. ابتدا از اداره ثبت محل، وضعیت ثبتی و امکان تفکیک را استعلام کنید. اگر اداره ثبت به دلیل عدم همکاری شریک یا تخلفات ساختمانی از اقدام خودداری کند، حسب علت رد، میتوان از طریق دادگاه دعوای الزام به همکاری/اخذ صورتمجلس تفکیکی یا پیگیری قانونی تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی اقدام کرد.
نکته مهم این است که اگر ۴۰۰ متر بنای خلاف پروانه در قسمت متعلق به مالک سهدانگ احداث شده باشد، ممکن است شهرداری تا تعیین تکلیف آن، صدور پایانکار یا صورتمجلس تفکیکی را متوقف کند؛ در این حالت پایانکار قدیمی بهتنهایی مشکل را حل نمیکند
۱. آیا با پایانکار ۱۳۶۷ میتوان تفکیک کرد؟
خیر، پایانکار قدیمی برای تفکیک و صدور سند مستقل کافی نیست؛ زیرا شهرداری برای تفکیک، نیاز به بروزرسانی نقشه و اخذ پایانکار جدید (مطابق با شرایط روز) دارد.
۲. آیا عدم همکاری مالک سه دانگ مانع است؟
بله، در تفکیک مشاع، همکاری همه مالکان (یا حکم دادگاه) الزامی است. عدم همکاری یک مالک، مانع تفکیک است مگر اینکه از دادگاه الزام به تفکیک گرفته شود.
۳. راهکار الزام وی:
· طرح دعوای «الزام به تفکیک» در دادگاه حقوقی.
· تقاضای دستور موقت برای جلوگیری از تخریب یا تغییرات بیشتر توسط مالک خلافساز.
· اگر بنا خلاف باشد، شهرداری موظف به قلع و تخریب است؛ از شهرداری با اخطار کتبی (ماده ۱۰۰ قانون شهرداری) بخواهید اقدام کند.
سلام
با توجه به توضیحات شما ، شما می بایست در اداره ثبت درخواست افراز مال مشاع را مطرح نمایید و نیاز به موافقت سایر شرکا نیست هر چند با توجه به توضیحات شما و با توجه به ساخت بنای غیرمجاز ، فعلا اامکان افراز ملک وجود نخواهد داشت
بر اساس قانون الزام با شرایطی خاص امکان تنظیم صورتمجلس تفکیکی و پایانکار و سند مالکیت رسمی وجود خواهد داشت ولی
ولی میبایست ابتدا موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ و. یا کمیسیون ماده ۹۹ شهرداری ها ( در مورو ملک خارج از محدوده شهر ) مورد بررسی قرار بگیرد. و از بابت ساخت ساختمان غیرمجاز مبلغ جریمه تعیین گردد و در سند مالکیت رسمی ذکر خواهد شد که این ملک دارای جریمه میباشد و جریمه پرداخت نشده است و
و
درود
ابتدا با ارائه درخواست به شهرداری، تکلیف بنای خلاف پروانه را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مشخص کنید.
طرح دعوای الزام به تفکیک: پس از تعیین تکلیف تخلف، دادخواست الزام به اخذ صورتمجلس تفکیکی را در دادگاه عمومی حقوقی به طرفیت مالک سهدانگ و وراث شرکای فوتشده، تقدیم کنید.
اخذ رای و اجرا: پس از صدور رای قطعی به نفع شما، با ارائه آن به اداره ثبت، نسبت به اخذ صورتمجلس تفکیکی و دریافت سند مالکیت مستقل برای سهم خود اقدام کنید.
باسلام هر یک از شرکای ملک مشاع اصولا میتواند مستقل از رضایت سایر شرکا، درخواست افراز سهم خود را مطرح کند و مخالفت یکی از شرکا مانع این حق نیست. اما افراز با تفکیک و صدور سند مستقل متفاوت است و وضعیت فعلی ملک و الزامات شهرداری باید بررسی شود.
پایانکار سال ۱۳۶۷ بهتنهایی کافی نیست، خصوصا اگر پس از آن بنای مازاد احداث شده باشد؛ زیرا ممکن است برای صدور صورتمجلس تفکیکی نیاز به تعیین تکلیف تخلف ساختمانی باشد. بنابراین ابتدا وضعیت ثبتی و قابلیت افراز از اداره ثبت استعلام و سپس حسب نتیجه، درخواست افراز مطرح شود. وضعیت بنای مازاد نیز باید از شهرداری و اداره ثبت بهصورت رسمی پیگیری و تعیین تکلیف گردد.
باسلام
اگر شهرداری در برابر درخواست رسمی شما سکوت کرده یا از انجام وظیفه قانونی خود خودداری میکند، موضوع میتواند حسب مورد در دیوان عدالت اداری مطرح شود؛ زیرا رسیدگی به شکایات و اعتراضات اشخاص نسبت به تصمیمات و اقدامات شهرداریها در صلاحیت دیوان قرار میگیرد.
از اداره ثبت، آخرین وضعیت پلاک، سوابق ثبت، حدود اربعه، میزان دقیق سهام ورثه و هرگونه سابقه تفکیک یا تقسیم قبلی را اخذ کنید
افراز با درخواست یک یا چند شریک اصولا در صلاحیت واحد ثبتی است و رضایت همه شرکا شرط شروع درخواست نیست؛ قانون افراز این اختیار را صریحا پیشبینی کرده است.
اما تفکیک و صدور صورتمجلس تفکیکی تابع ضوابط ثبتی و شهرداری و وضعیت بناست؛ وجود ۴۰۰ متر بنای خلاف پروانه میتواند مانع عملی ایجاد کند و باید ابتدا وضعیت شهرداری و نقشه وضع موجود تعیین تکلیف شود.
سلام
بله، پایانکار ۱۳۶۷ میتواند مبنای اولیه تفکیک اعیان باشد؛ دستورالعمل ثبتی، تفکیک آپارتمان را بر اساس پایانکار انجام میدهد
اما چون عرصه و اعیان هنوز مشاع است، برای صدور اسناد مستقل معمولا تقسیمنامه و همکاری همه مالکان لازم است. اگر مالک سهدانگ همکاری نکند، میتوان حسب وضعیت، الزام به همکاری/تنظیم تقسیمنامه یا افراز را پیگیری کرد. بنای ۴۰۰ متری بدون مجوز نیز ممکن است مانع ثبتی ایجاد کند و ابتدا باید وضعیت آن در شهرداری تعیین تکلیف شود.
درود
در بدو امر از اداره ثبت محل، وضعیت ثبتی و امکان تفکیک را استعلام کنید. اگر اداره ثبت به دلیل عدم همکاری شریک یا تخلفات ساختمانی از اقدام خودداری کند با توجه به دلایل رد درخواست ، میتوان از طریق دادگاه دعوای الزام به همکاری/اخذ صورتمجلس تفکیکی یا پیگیری قانونی تعیین تکلیف تخلفات ساختمانی اقدام کرد.
سلام
بهترین پیشنهاد برای مالکین سهم مشاعی که اختلاف دارند و حاضر به همکاری و تقسیم نیستند ابتدا مراجعه به اداره ثبت و درخواست افراز دادند پس از اینکه نظر اداره ثبت بر غیر قابل افراز بودن را گرفت از دادگاه محلی که ملک در آن واقع شده درخواست فروش مال مشاع به استناد غیر قابل افراز بودن ملک را مطرح کنید .
متقاضی به اداره ی ثبت مراجعه و فرم افراز را پر میکند متصدی ثبت در وقت مقرر در محل حضور یافته و بازدید میکند دو حالت را میتوان متصور بود یا ملک شما قابل افراز است که خود اداره اقدام به اینکار میکند و عدم همکاری شریک دیگر تاثیری ندارد اگر هم ملک قابل افراز نبود گواهی عدم افراز صادر میکند و باید از طریق دادگاه اقدام کنند
سلام؛ عدم همکاری مالک مذکور مانع اجرای تقسیم نیست و با ثبت دعوای تقسیم و افراز در دادگاه قابل رفع است. با توجه به وجود بنای غیرمجاز، ابتدا باید وضعیت قانونی بنا توسط کارشناس تعیین شود زیرا وجود تخلف ساختمانی مانع از تفکیک ثبتی و صدور سند مستقل است.
درود
به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز ملک مشاع را داشته باشید؛ در صورت عدم امکان افراز، میتوانید درخواست فروش ملک را مطرح کنید تا ملک در مزایده گذاشته شده و فروخته شود. موفق باشید
با سلام
تفکیک یک پلاک ثبتی با درخواست و رضایت تمامی مالکین شش دانگ امکان پذیر می باشد.
محدویت زمانی پایانکار مانع از تفکیک نیست ولی اختلاف بنای مندرج در پایانکار با وضع محل نیاز به پرداخت خلافی و اصلاح پایانکار دارد
با توجه به عدم همکاری مالک مشاعی امکان ثبت نام در سامانه ساغر برای درخواست سند وجود دارد
با سلام
منظورتان افراز است.
بدوا هر مالک مشاعی که تقاضای این امر را دارد با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک و اخذ گواهی عدم افراز و قطعیت گواهی نسبت به تقدیم دادخواست با موضوع دستور تقسیم و یا فروش مال مشاعی اقدام می نماید.
