موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
بطلان معامله پیش‌فروش به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مورد معامله چه حکمی دارد؟
پرسیده شده ۲ ماه پیش
۲۰ پاسخ ثبت شده
در یک پرونده‌ی پیش‌فروش، علیه فروشنده به دلیل فروش واحدی که طبق قرارداد مشارکت حق فروش آن را نداشته، شکایت کیفری مطرح شده و رأی قطعی محکومیت به اتهام کلاهبرداری صادر شده است. در رأی کیفری تصریح شده که فروشنده تا اجرای سقف چهارم حق فروش نداشته و اساساً طبقه‌ی پنجم نیز در قرارداد مشارکت پیش‌بینی نشده است. اکنون در دادگاه حقوقی، دعوای بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مورد معامله مطرح شده است. آیا با توجه به مفاد رأی کیفری، این عنوان دعوا درست و قابل رسیدگی است یا عنوان حقوقی دیگری مناسب‌تر بود؟
جمع‌بندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
بیشتر وکلا طرح دعوای بطلان به جهت مستحق‌للغیر درآمدن را صحیح و قابل رسیدگی می‌دانند، مشروط بر اینکه مالک اصلی معامله را رد کرده باشد؛ با این حال برخی وکلا معتقدند اگر فقط منع قراردادی در میان بوده و شخص دیگری مالک نباشد، عناوینی مانند عدم نفوذ فضولی یا بطلان به دلیل فقدان اختیار دقیق‌تر است.
اینکه کدام عنوان دعوا در دادگاه شما پذیرفته شود، کاملاً به نوع مالکیت طبقه پنجم و نحوه استدلال رأی کیفری بستگی دارد.
حمیدرضا قاسمیآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
امکان طرح دعوای بطلان به جهت مستحق‌للغیر بودن
طرح عنوان اعلام بطلان به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع بر اساس رأی قطعی کیفری اصولا قابل رسیدگی است، زیرا این رأی فقدان حق فروش سازنده را ثابت میکند. اگر طبقه پنجم متعلق به شریک یا مالک دیگری باشد و او معامله را رد کند، مستحق‌للغیر بودن کاملاً صدق میکند. با این حال چنانچه بحث صرفاً نقض شروط قراردادی سازنده باشد، عناوینی نظیر ابطال قرارداد به علت فقدان اختیار یا معامله فضولی نیز مطرح است. همچنین برای جبران کامل خسارت، باید هم‌زمان استرداد ثمن و مطالبه غرامات به نرخ روز نیز خواسته شود.
این پاسخ به‌صورت خودکار تولید شده و جای مشاوره‌ی حقوقی با وکیل را نمی‌گیرد؛ پاسخ‌های وکلا در ادامه آمده است.
سلام
اگر رای کیفری فقط ثابت کرده باشد که فروشنده حق قراردادی فروش نداشته، بدون اینکه شخص دیگری مالک یا صاحب حق عینی نسبت به واحد باشد، استدلال «مستحق‌للغیر» ممکن است محل ایراد قرار گیرد؛ در آن صورت، اعلام بطلان/عدم نفوذ معامله به علت فقدان مالکیت یا اختیار قانونی فروشنده باید خواسته دقیق تری باشد.
هر چند عنوان «بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» هم اصولا صحیح و قابل رسیدگی است، مشروط به اینکه احراز شود فروشنده مالک یا ماذون در انتقال آن واحد نبوده و مالک/صاحب حق نیز معامله را تنفیذ نکرده است.
رای قطعی کیفری، با توجه به تصریح آن به اینکه فروشنده تا سقف چهارم حق فروش نداشته و طبقه پنجم اساسا در قرارداد مشارکت پیش‌بینی نشده، میتواند در دعوای حقوقی از حیث احراز این واقعیت‌ها مؤثر و واجد اعتبار باشد.
عنوان مناسب دیگری هم که من پیشنهاد میکنم «عدم نفوذ معامله فضولی» هست که بسته به وضعیت مالکیت و سمت فروشنده قابل طرح است.
با توجه به توضیحی که داده‌اید، رای قطعی کیفری میتواند دلیل بسیار مهمی برای اثبات بی‌حقی فروشنده نسبت به مورد پیش‌فروش باشد، اما عنوان «بطلان به جهت مستحق‌للغیر درآمدن» همیشه دقیق‌ترین عنوان نیست. اگر از ابتدا فروشنده نسبت به واحد مورد معامله حق فروش نداشته و آن مال اساسا متعلق به دیگری یا خارج از اختیار قانونی او بوده، باید وضعیت حقوقی قرارداد و اینکه معامله فضولی، غیرنافذ یا باطل بوده، دقیقا بر اساس مفاد قرارداد مشارکت و رای کیفری تحلیل شود.
با این اوصاف، عنوان «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مورد معامله» در صورتی درست است که ثابت شود واحد پیش‌فروش‌شده واقعا متعلق به دیگری بوده یا فروشنده اصولا هیچ حق و سمتی برای انتقال آن نداشته است. در فرض شما، رای قطعی کیفری که صراحتا اعلام کرده فروشنده طبق قرارداد مشارکت تا اجرای سقف چهارم حق فروش نداشته و طبقه پنجم نیز اساسا در قرارداد پیش‌بینی نشده، دلیل بسیار مهمی برای اثبات فقدان حق فروش اوست. در چنین حالتی، دادگاه حقوقی میتواند با بررسی قرارداد مشارکت و رای کیفری، بطلان معامله را احراز کند؛ در موارد مستحق‌للغیر درآمدن نیز مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ درباره ضمان درک و غرامات خریدار قابل استناد است.
البته اگر ایراد اصلی این باشد که فروشنده مالک یا ذی‌حق بوده اما در زمان انعقاد قرارداد صرفا حق فروش نداشته است، ممکن است تحلیل «معامله فضولی و غیرنافذ» از «مستحق‌للغیر درآمدن» دقیق‌تر باشد؛ بنابراین صرف عبارت رای کیفری کافی نیست و باید دید حق فروش واحد اصولا متعلق به شریک دیگر بوده یا فقط فروشنده با نقض محدودیت قراردادی اقدام به فروش کرده است. پس به نظر من عنوان فعلی لزوما اشتباه نیست، اما عنوان نهایی کاملا وابسته به مفاد دقیق قرارداد مشارکت و وضعیت مالکیت طبقه پنجم است.
علیرضا مسلمی
۲ ماه پیش
کاراموز وکالت مرکز وکلای قوه‌قضاییه
۵٫۰·۳۴ مشاوره موفق
با تقدیم احترام و با توجه به توضیحات شما صرف تصریح رای کیفری به اینکه فروشنده تا اجرای سقف چهارم حق فروش نداشته و طبقه پنجم نیز در قرارداد مشارکت پیش‌بینی نشده است لزوما به معنای مستحق‌للغیر بودن مورد معامله نیست زیرا مستحق‌للغیر زمانی محقق می‌شود که معلوم شود تمام یا بخشی از مبیع متعلق به شخص دیگری بوده است نه اینکه فروشنده صرفا برخلاف قرارداد مشارکت یا بدون اختیار قراردادی اقدام به فروش کرده باشد بنابراین اگر رای کیفری یا دلایل پرونده حقوقی تعلق واحد به مالک یا شریک دیگری را ثابت کند دعوای بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن قابل رسیدگی است و آثار آن از جمله استرداد ثمن و در صورت ناآگاهی خریدار مطالبه غرامت بر اساس مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی قابل بررسی خواهد بود اما اگر فقط فقدان اختیار فروشنده و نبودن طبقه پنجم در قرارداد مشارکت ثابت باشد عنوان دقیق‌تر دعوا معامله فضولی و اعلام عدم نفوذ معامله است زیرا مطابق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله مال غیر بدون ولایت وصایت یا وکالت نافذ نیست مگر اینکه مالک آن را اجازه کند و اگر اساسا واحد مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد وجود خارجی نداشته باشد با توجه به ماده ۳۶۱ قانون مدنی بحث بطلان معامله به علت فقدان موضوع مطرح می‌شود رای قطعی کیفری نیز طبق ماده ۱۸ قانون آیین دادرسی کیفری هرگاه در ماهیت امر حقوقی مؤثر باشد برای دادگاه حقوقی لازم‌الاتباع است اما این الزام فقط نسبت به امور مؤثر احرازشده در رای کیفری است و تشخیص عنوان و اثر حقوقی معامله همچنان با دادگاه حقوقی خواهد بود بنابراین با اطلاعات فعلی عنوان مستحق‌للغیر فقط در صورت اثبات مالکیت یا حق قطعی شخص ثالث درست است و در غیر این صورت بنظر بنده دعوای اعلام عدم نفوذ معامله فضولی یا حسب مورد بطلان معامله به علت نبودن موضوع معامله عنوان مناسب‌تری خواهد بود. موفق باشید 💐
سلام پیرو سوال شما، عنوان «بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» اصولا قابل طرح و صحیح است؛ به‌ویژه با توجه به رای قطعی کیفری که صراحتا حق فروشنده برای فروش واحد موردنظر را نفی کرده است. رای قطعی کیفری، در صورتی که در ماهیت امر حقوقی مؤثر باشد، برای دادگاه حقوقی لازم‌الاتباع است و دادگاه نباید برخلاف مفاد آن درباره همان موضوع تصمیم بگیرد. البته از نظر فنی، می‌توان خواسته را «اعلام بطلان معامله به علت مستحق‌للغیر بودن مبیع و مطالبه ثمن و غرامات» تنظیم کرد؛ مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه ۷۳۳ و ۸۱۱ نیز ضمان فروشنده و غرامات خریدار جاهل را تایید می‌کنند.
با سلام
بله، اگر رای کیفری قطعی صراحتا مالکیت یا حق فروش فروشنده را نسبت به واحد مورد معامله نفی کرده باشد، استناد به آن در دعوای حقوقی بسیار مؤثر است.
در چنین وضعیتی، عنوان «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» میتواند عنوان مناسبی باشد؛ البته باید وضعیت مالکیت عرصه و اعیان و مفاد قرارداد مشارکت دقیقا بررسی شود.
نکته مهم این است که محکومیت کیفری به کلاهبرداری، به‌تنهایی همیشه مساوی با بطلان معامله نیست؛ اما اگر مفاد قطعی رای کیفری نشان دهد فروشنده اساسا اختیار یا حقی برای انتقال آن واحد نداشته، میتواند مبنای بسیار قوی برای دعوای حقوقی شما باشد. در صورت اثبات بطلان، حسب مورد استرداد ثمن و غرامات مربوط به کاهش ارزش پول نیز قابل مطالبه است.
سلام
بله عنوان بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع در این وضعیت قابل طرح و رسیدگی است و به نظرم عنوان مناسبی هم هست. رای کیفری قطعی که احراز کرده فروشنده اساسا اختیار فروش طبقه پنجم را نداشته و حتی طبقه پنجم در قرارداد مشارکت پیش‌بینی نشده، دلیل بسیار مهمی برای اثبات عدم مالکیت و فقدان اختیار فروشنده محسوب می‌شود. در چنین فرضی معامله نسبت به مال غیر نافذ نیست و در صورت عدم تنفیذ مالک حق، نتیجه بطلان معامله است.
عنوان «بطلان معامله به جهت مستحق للغیر» با توجه به رای کیفری مبنی بر عدم مالکیت فروشنده، صحیح و قابل رسیدگی است. همچنین میتوانید با عنوان «فسخ به دلیل غبن» نیز اقدام کنید، اما بطلان منطبقتر با واقعیت است. دادگاه حقوقی با استناد به رای کیفری، به بطلان معامله رای خواهد داد. ارائه رای کیفری به دادگاه حقوقی برای اثبات ادعا ضروری است.
سلام
ظاهرا دادخواست شما صحیح می باشد اما توجه داشته باشید در دعوای کیفری طرف مقابل به رد مال ( اصل ثمن دریافتی از شما ) محکوم شده و اکنون باید دادخواست ۱ - اعلام بطلان معامله ۲ - ابطال مبایعنامه ۳ - همچنین غرامات وارده ناشی از تفاوت ثمن پرداختی در زمان معامله با ثمن به نرخ روز طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری ۴ - به همراه خسارات دادرسی را مطالبه کرد .
حتما از مشورت همکاران در سایت بنیاد وکلا بهمره بگیرید
عنوان «مستحق‌للغیر درآمدن مورد معامله» میتواند درست باشد، ولی چون رای کیفری قطعی شده بهتر است به آن استناد کنید و اگر معامله به دلیل عدم مالکیت فروشنده باطل یا قابل فسخ است، عنوان «بطلان معامله به دلیل عدم مالکیت فروشنده» یا «فسخ به دلیل تخلف از قرارداد مشارکت» هم قابل طرح است؛ برای انتخاب دقیق‌ترین عنوان با وکیل مشورت کنید.
باسلام
در فرض شما، عنوان بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع قابل دفاع است، اما برای تشخیص اینکه دقیقا همین عنوان بهترین خواسته است، باید متن قرارداد مشارکت، قرارداد پیش‌فروش و قسمت مربوط به طبقه پنجم از رای کیفری کنار هم بررسی شود.
درود
مستحق للغیر درآمدن در مواردی صدق میکند که مبیع متعلق به شخص ثالث باشد که در صورت اثبات، علاوه بر ثمن معامله، میتوانید غرامات هم اخذ نمود ولی با توجه به اظهارات شما، بهترین عنوان برای طرح دعوا علیه فروشنده، ابطال معامله به جهت مستحق للغیر بودن و خواسته ابطال قرارداد پیش فروش ساختمان میباشد .
درود
اگر فروشنده مالک بوده ولی صرفا حق فروش نداشته، عنوان مستحق‌للغیر دقیق نیست معامله در این فرض لزوما فضولی هم نیست. بنابراین باید بر اساس مفاد قرارداد مشارکت، بطلان معامله به علت فقدان اختیار وتخلف از حقوق شریک بررسی شود.
باسلام عنوان حقوقی بطلان معامله بلحاظ عدم وجود طبقه پنجم در قرارداد بانضمام خروج از اختیارات فروشنده بنا به تصریح اختیارات فروشنده در قرازدلد تا اجرای سقف چهارم می توانست عنوانش مناسب تر باشد.موفق باشید
بله، عنوان «بطلان معامله به جهت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع» در فرض شما میتواند صحیح باشد؛ به‌خصوص اگر دادگاه احراز کند فروشنده مالک یا ماذون به فروش واحد نبوده است. مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی نیز آثار مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، از جمله استرداد ثمن و در شرایطی غرامت، را پیش‌بینی کرده‌اند.
اما با توجه به رای قطعی کیفری که صراحتا عدم اختیار فروشنده و حتی پیش‌بینی‌نشدن طبقه پنجم را احراز کرده، بهتر است در دعوای حقوقی علاوه بر بطلان، حسب وضعیت سند و مالکیت، خواسته‌های مرتبط مانند استرداد ثمن و غرامات ناشی از مستحق‌للغیر درآمدن نیز به‌درستی مطرح شود.
نکته مهم این است که رای کیفری قطعی از حیث امور مؤثر در دعوای حقوقی اهمیت زیادی دارد، ولی تشخیص دقیق عنوان خواسته به متن قرارداد مشارکت، قرارداد پیش‌فروش و منطوق رای کیفری بستگی دارد.
آیا طبقه ی پنجم وجود خارجی دارد؟
اگر این طبقه ساخته شده و فروشنده خارج از اختیارات واحدی که حق فروش نداشته را مورد معامله قرار داده شما باید علام بره «اعلام بطلان معامله به جهت مستحق الغیر بودن»، خواسته ابطال قرارداد پیش فروش» را هم بخواهید. دادگاه بعد از اعلام بطلان و ابطال قرارداد، در صورتی که ثمن و غرامات را هم مورد مطالبه قرار داده باشید، میتواند رای به پرداخت ثمن به نرخ روز هم بدهد
