برای خانه ما تغییر کاربری از مسکونی به تجاری یا اداری امکانش است؟

سلام. خسته نباشید.
لطفا ببینید برای خانه ما با این شرایطی که داریم، تغییر کاربری از ملک مسکونی به تجاری یا اداری فکر خوبی است یا نه؟ لطفا مشاوره دهید.
یک خانه کلنگی(ویلایی) دو طبقه حیاط دار شمالی ۱۱۰ متری داریم، که کاربری ان مسکونی است، اگر بخواهیم تغییر کاربری دهیم به تجاری یا اداری، باید به کجا مراجعه کنیم و چه کارهایی انجام دهیم؟
شنیده ایم که تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری، قیمت ملک را بالاتر میبرد. درست است؟ چه قدر قیمت ملک را بالاتر میبرد؟
ما قصد فروش این خانه را داریم، ولی چون این خانه اصلاحی زیاد دارد.(دو کله است و از هر دو طرف اصلاحی دارد.) اگر تکی بسازد، اپارتمان کوچک میشود. از یک طرف امکان تجمیع دارد. اما خانه کلنگی بغلی حاضر به تجمیع نیست. ترسیدیم شاید بساز بفروش حاضر به خریدن این خانه نشود. گفتم اگر میشود کاری کنیم که امکان فروش رفتن این خانه بیشتر شود و این خانه خواهان بیشتر داشته باشد.(خصوصا که بازار مسکن راکد است و میگویند مردم نمی ایند پنج میلیارد بدهند خانه ویلایی بخرند، بنشینند. مردم میروند اپارتمان میخرند. ارزانتر در بیاید. بقیه پولشان را کار دیگری کنند. گفتم یک خوبی به این خانه اصافه کنیم که کسی حاضر شود بخرد. مثلا کسی بخرد برای کسب و کارش استفاده کند.) اگر بشود کاری کنیم که بتوانیم این خانه را گرانتر بفروشیم یا حداقل مجبور نشویم زیر قیمت بدهیم، بهتر است.
من ایده کاربری تجاری یا اداری گرفتن به ذهنم رسید. اما نمیدانم این ایده چه قدر درست و شدنی است؟ حتی نمیدانم چه قدر هزینه دارد؟ نمیدانم برای این کار باید چه کنیم؟ نمیدانم کاربری تجاری یا اداری گرفتن چه قدر تاثیر دارد روی این که خانه خواهان بیشتر داشته باشد و این که امکان فروش رفتن خانه بیشتر شود؟ اگر مشاوره دهید خیلی ممنون میشوم.(در یک سایت خواندم که از دو طریق میشود کاربری تجاری یا اداری گرفت. ۱_ تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی. ۲_ تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز های لازم) منظور من راه دوم«تغییر کاربری از طریق دریافت مجوز های لازم» است. یعنی تخریب و نوسازی نکنیم. فقط مجوز بگیریم. یعنی مثل برخی ها که جواز ساخت خانه کلنگی را میگیرند ولی نمیسازند و خانه را با جواز به قیمت گرانتر میفروشند. نمیدانم میشود مجوز کاربری تجاری یا اداری برای خانه بگیریم، ولی خانه را خراب نکنیم و نسازیم و خانه را با مجوز بفروشیم؟ ایا این مجوز تاثیری خواهد داشت؟ اگر پاسخ دهید ممنون میشوم.)
اگر ایده کاربری تجاری یا اداری هم خوب نیست، چه کار دیگری میشود بکنیم و چه خوبی به این خانه اضافه کنیم که این خانه امکان فروش رفتنش بیشتر شود و خواهان بیشتر داشته باشد؟ یا اگر بشود کاری کرد که خانه را با قیمت بالاتر بشود فروخت یا حداقل مجبور به زیر قیمت دادن نشویم؟ اگر مشاوره دهید ممنون میشوم.
اگر جایی را میشناسید که در این زمینه های ملکی و اقتصادی مشاوره بدهند، معرفی کنید ممنون میشوم.
با تشکر.