با فروش بخشی از زمین توسط یکی از وراث بدون اطلاع سایرین؛ آیا می توانیم به خریدار زمین تحویل ندهیم؟

سلام و تشکر از متخصصین محترم.
قطعه زمینی از پدر فوت شده به ۴ نفر به ارث رسید ( همسر و ۳ فرزند ). یکی از وراث بدون اطلاع سایر ورثه ۲۲۰ متر از این زمین طی یک قولنامه دستنویس میفروشه و در این قولنامه اسم خودش فقط به عنوان فروشنده ذکر شده است و یکی از وارثین ( مادر ) که بیماری و کهولت سنی داشته و حتی می توان گفت از اصل موضوع هم مطلع نبوده به عنوان شاهد انگشت زده ( چند ماه بعد هم به دلیل بیماری و کهولت سن فوت کرده است ) و ۲ وارث دیگر اطلاعی نداشتند، از قضیه فروش چندین سال گذشته الان تکلیف وراث چیه؟ خریدار هم به شخص دیگری فروخته و ایشان هم زمینش را می خواهد. وارث فروشنده سهم ارث خودش از این زمین چند سال بعد طبق یک توافق نامه با شرکا جدا کرده و ساخته است و الان سهمی در باقیمانده زمین ندارد که ۲۲۰ متر تحویل بده و از ۳ وارث باقیمانده ۲ وارث در جریان فروش نبودند آیا می توانیم به خریدار زمین تحویل ندهیم؟ اگر تحویل ندهیم طبق قولنامه چه اقدامی می کند؟ ۱۸ سال از تاریخ قولنامه رد شده است. (لطفا جواب این بخش جدا بدهید)
بخش دوم که خواهشا جواب جداگانه بدید که اگر در نظر نگرفتیم جواب اول ملاک قرار بدیم
در قولنامه ای که این ۲۲۰ متر را فروخته ابعاد مشخص نکرده نوشته ۲۲۰ متر مربع فقط شمال و جنوب و شرق و غرب زمین تعیین شده که جهت جنوب و غرب اشتباه نوشته شده غرب به خیابان بوده و جنوب به زمین همسایه که نوشته شده جنوب به خیابان و غرب به زمین همسایه . خریدار میگه ۲۲۰ متر مربع خریدم و ابعاد ۱۱*۲۰ خوش قواره میخواد ما اگر مجبور به تحویل زمین باشیم میتونیم ابعاد ۵*۴۴ بهش تحویل بدیم که قواره خوبی به حساب نمیاد.چون در قولنامه ابعاد نداره مرجع تعیین کننده ابعاد کیست؟ فروشنده یا خریدار یا کارشناس رسمی؟