با توجه به ماده ۴۰۱ مدنی آیا معامله باطل است؟

با سلام و وقت بخیر بر وکلای گرامی
اینجانب آپارتمانی را معامله کرده بودم که در مبایعه نامه جمله ی « در صورتی که هر یک از چک ها وصول نگردد معامله با رضایت دوطرف منفسخ اعلام گشته و خریدار می بایست مبلغ ۴۰۰۰۰۰۰۰۰ ریال به عنوان ضرر و زیان منفسخ شدن را به فروشنده پرداخت گردد» درج گردیده است و یکی از چک های اینجانب که مربوط به چک تنظیم سند می باشد برگشت خورده است ولی تنظیم سندی انجام نگرفته است و در بخش توضیحات مبایعه نامه وصول این چک به هنگام امضای سند و تنظیم سند منوط گردیده است و خواهان با توجه به جمله « در صورت فسخ معامله به دلایل شخصی فسخ کننده می بایست مبلغ ۴۰ میلیون به عنوان ضرر و زیان به طرف مقابل پرداخت نمیاد» فروشنده با توجه به ماده ۴۰۱ قانون مدنی اظهار به بطلان معامله کرده اند با توجه اینکه زمانی برای شرط خیار درنظر گرفته نشده است ولی تاریخ حضور در دفترخانه و تنظیم سند مشخص شده است.
ممنون میشم راهنمایی کنید