ایا مستاجر این حق رو داره که برای مستاجر اوردن همکاری نکنه؟

حسین حاجی زاده

وکیل پایه یک مرکز وکلای قوه‌قضاییه

۴٫۸ · ۸۰۵ مشاوره موفق

سلام، روز شما هم بخیر.

به طور کلی و در چارچوب **قانون روابط موجر و مستاجر** در ایران، پاسخ کوتاه این است:

## جمع‌بندی سریع
۱. **مستاجر اصولا الزام قانونی صریحی به همکاری برای بازدید دادن ملک به مستاجر جدید ندارد** مگر در قرارداد شرط شده باشد.
۲. **بعد از پایان مدت اجاره، اصل بر لزوم تخلیه است**؛ یعنی مستاجر به صرف اینکه بگوید «پول پیشم کامل برنگشته» معمولا حق ندارد هر زمان که خواست بماند.
۳. اما در عمل، **شما هم برای گرفتن حکم/دستور تخلیه باید آمادگی استرداد کامل ودیعه/رهن را داشته باشید**.
اگر مبلغ ودیعه کامل پرداخت یا تودیع نشده باشد، ممکن است تخلیه عملی با مشکل مواجه شود.
۴. اینکه **یک‌سوم مبلغ را ۱۰ روز پیش پرداخت کرده‌اید** خوب است، اما برای اقدام حقوقی معمولا باید **تکلیف کل مبلغ ودیعه روشن باشد**.

---

# ۱) آیا مستاجر باید برای آوردن مستاجر جدید همکاری کند؟
## از نظر قانونی
در حالت عادی، **خیر، الزام مطلق و خودکار ندارد** مگر اینکه:
- در قرارداد اجاره صریحا نوشته شده باشد که مستاجر باید در روزها و ساعات مشخص برای بازدید همکاری کند، یا
- شرطی عرفی و روشن در قرارداد آمده باشد.

یعنی اگر در قرارداد چیزی در این مورد ندارید، سخت است بگوییم مستاجر «الزام قانونی قطعی» به پاسخ‌گویی، هماهنگی بازدید، یا معرفی مستاجر جدید دارد.

## اما
اگر مستاجر عمدا:
- ارتباط را قطع کرده،
- مانع بازدید می‌شود،
- یا رفتار او از مصادیق **سوءنیت و ایجاد مانع** باشد،

این رفتار برای شما در دعوای اصلی تخلیه می‌تواند به عنوان **قرینه بدرفتاری/عدم همکاری** مطرح شود، ولی لزوما به تنهایی یک دعوای مستقل قوی ایجاد نمی‌کند.

## توصیه عملی
به جای درگیری روی «همکاری برای بازدید»، تمرکز شما باید روی **مستندسازی و تخلیه در موعد** باشد:
- اظهارنامه رسمی بفرستید
- اعلام کنید قرارداد در ۳۰ خرداد تمام می‌شود
- روز و ساعت تحویل ملک را مشخص کنید
- آمادگی پرداخت/تودیع باقیمانده ودیعه را اعلام کنید

---

# ۲) آیا چون یک ماه قبل تکلیف را روشن نکرده‌اید، مستاجر حق دارد تخلیه نکند؟
## در اصل، خیر
اگر مدت اجاره در **۳۰ خرداد** تمام می‌شود، با پایان مدت، **مبنای تصرف مستاجر پایان می‌یابد**؛ مگر اینکه:
- قرارداد تمدید شده باشد،
- یا شما رضایت به ادامه تصرف داده باشید.

این ادعا که «چون یک ماه قبل نگفتی، من هر وقت خودم بخواهم تخلیه می‌کنم» **مبنای قانونی محکمی ندارد**.

## اما نکته مهم
مستاجر معمولا می‌تواند بگوید:
- تا وقتی **کل مبلغ ودیعه** را نگیرم،
- تخلیه برای من دشوار است،
- و موجر باید همزمان با تخلیه، مبلغ ودیعه را بدهد.

یعنی حق او بیشتر ناظر به **استرداد ودیعه** است، نه اینکه **نامحدود در ملک بماند**.

به بیان ساده:
- **ندادن کامل پول پیش = به مستاجر حق ماندن نامحدود نمی‌دهد**
- ولی **برای اجرای تخلیه، شما باید تکلیف کل ودیعه را روشن کنید**

---

# ۳) اینکه بخشی از پول رهن را داده‌اید چه اثری دارد؟
اینکه **یک‌سوم مبلغ ودیعه را پرداخت کرده‌اید** نشانه حسن نیت شماست، اما کافی نیست اگر:
- هنوز دو سوم باقی مانده،
- و مستاجر حاضر به تخلیه نباشد.

در رویه، برای اینکه بتوانید محکم اقدام کنید، بهتر است:
۱. **باقیمانده مبلغ ودیعه را آماده کنید**
۲. اگر مستاجر از دریافت امتناع کرد یا همکاری نکرد، از طریق **صندوق دادگستری/اجرای احکام تودیع** شود
۳. هم‌زمان برای **دستور تخلیه یا حکم تخلیه** اقدام کنید

---

# ۴) الان بهترین اقدام شما چیست؟
## الف) فورا اظهارنامه بفرستید
در اظهارنامه بنویسید:
- قرارداد در تاریخ ۳۰ خرداد به پایان می‌رسد
- مستاجر مکلف به تخلیه و تحویل ملک در پایان مدت است
- شما آماده تسویه حساب و پرداخت باقیمانده ودیعه همزمان با تحویل هستید
- اگر از دریافت وجه یا تحویل ملک خودداری کند، از طریق مراجع قانونی اقدام می‌کنید

این اظهارنامه خیلی مهم است چون بعدا نشان می‌دهد:
- شما مطالبه رسمی کرده‌اید
- سوءنیت مستاجر قابل اثبات‌تر می‌شود
- ادعای او مبنی بر «تعیین تکلیف نکردن» ضعیف‌تر می‌شود

## ب) تمام ارتباطات را مستند کنید
- اسکرین‌شات تماس‌ها
- پیامک‌ها
- رسید واریز یک‌سوم ودیعه
- هر پیام یا صدایی که نشان دهد قصد اذیت و عدم تخلیه دارد

## ج) قرارداد را بررسی کنید
خیلی مهم است که ببینیم قرارداد شما:
- رسمی است یا عادی
- دو شاهد دارد یا نه
- درباره تخلیه و بازدید شرطی دارد یا نه

چون نوع اقدام شما ممکن است بین **دستور تخلیه فوری** و **حکم تخلیه** فرق کند.

## د) اگر تخلیه نکرد
پس از پایان مدت:
- اگر شرایط قانونی فراهم باشد، از **شورای حل اختلاف** محل ملک، **دستور تخلیه** بگیرید
- اگر شرایط دستور تخلیه کامل نباشد، باید **دادخواست تخلیه** بدهید

---

# ۵) تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
## دستور تخلیه
سریع‌تر است و معمولا وقتی قابل استفاده است که:
- مدت اجاره تمام شده باشد
- قرارداد شرایط قانونی لازم را داشته باشد

## حکم تخلیه
اگر قرارداد یا وضعیت پرونده شرایط دستور تخلیه را نداشته باشد، باید دعوا مطرح شود که زمان‌برتر است.

---

# ۶) آیا مستاجر می‌تواند بگوید تا پول کامل نگیرم تخلیه نمی‌کنم؟
این جمله در عمل زیاد گفته می‌شود. از نظر حقوقی باید دقیق گفت:

- **اصل تخلیه بعد از انقضای مدت بر عهده مستاجر است**
- **اصل استرداد ودیعه هم بر عهده موجر است**
- این دو معمولا **همزمان** انجام می‌شوند

پس اگر شما **آماده پرداخت کامل باقیمانده** باشید و این را رسمی اعلام کنید، موضع شما قوی می‌شود.
اما اگر واقعا **نتوانید کل مبلغ را در زمان تخلیه بدهید**، مستاجر از این موضوع به نفع خود استفاده می‌کند و پرونده پیچیده‌تر می‌شود.

---

# ۷) پاسخ دقیق به دو سؤال شما
## سؤال اول: آیا مستاجر حق دارد برای آوردن مستاجر همکاری نکند؟
- **اگر در قرارداد شرط نشده باشد، بله، می‌تواند همکاری نکند** و الزام صریحی برای بازدید دادن وجود ندارد.
- ولی این رفتار، اگر با سوءنیت و ایجاد مانع همراه باشد، به نفع او نیست.

## سؤال دوم: آیا چون یک ماه قبل تکلیف را روشن نکرده‌اید، حق دارد هر وقت خواست تخلیه کند؟
- **خیر، چنین حق مطلقی ندارد.**
- پایان قرارداد ملاک اصلی است.
- اما شما باید **کل ودیعه را همزمان با تخلیه آماده پرداخت یا تودیع** کنید.

---

# ۸) پیشنهاد خیلی عملی
اگر بخواهم کاملا کاربردی بگویم، شما این کارها را انجام دهید:

۱. **امروز یا حداکثر فردا اظهارنامه رسمی ارسال کنید**
۲. **باقیمانده ودیعه را تا روز تخلیه آماده کنید**
۳. **رسید واریز یک‌سوم را نگه دارید**
۴. **تمام تماس‌ها و عدم پاسخ‌گویی را مستند کنید**
۵. اگر ۳۰ خرداد تخلیه نکرد:
- فورا برای **دستور تخلیه/حکم تخلیه** اقدام کنید
- و در صورت لزوم **باقیمانده ودیعه را تودیع** کنید

---