اگر فردی در ملک اجاره ای سکونت نکند باید اجرت المثل بدهد؟

با سلام و احترام
به مدت 30 ماه یک واحد ایارتمانی که در مالکیت سازمان متبوع قرارداشته و سالها خالی و بصورت مخروبه بود با اجازه شفاهی مدیر سازمان (سازمان دولتی است) در اختیار اینجانب بود. متاسفانه هیچ سند و مدرکی از تحویل رسمی واحد به اینجانب داده نشد چون موضوع مورد قبول مدیران بعدی سازمان نبود. پس از پیگیری و مکاتبات فراوان از سوی سازمان با واگذاری واحد به صورت نقد و اقساط به بنده موافقت شد لیکن برای این مدت در اختیار بودن واحد به ازای هر ماه 500 هزار تومان اجرت المثل تعیین گردید. با توجه به اینکه بنده هزینه بسیاری در حدود 40 میلیون تومان در واحد انجام دادم (با توجه به اینکه بصورت مخروبه بود و غیر قابل سکونت) دستگاه متبوع به هیچ وجه این هزینه ها را قبول نمی نماید. لازم به ذکر است بدلیل مشکلات محل واحد آپارتمان که بعدا متوجه آنها شدم در آن ساکن نشدم و واحد تمام این مدت خالی بوده است.
خواهشمندم پاسخ سوالم رو که واقعا بدون چاره مانده ام بفرمایید:
1- اولاً چگونه می توانم هزینه هایی را که نموده ام طلب کنم ؟
2- آیا با توجه به اینکه در واحد سکونت نداشته ام ام واحد در اختیارم بوده پرداخت اجرت المثل الزامیست؟
3-در صورتی که باید اقامه دعوی صورت پذیرد چگونه باید اینکار را انجام دهم؟
ضمنا در گزارش کارشناسی قیمت ملک بدون در نظر گرفتن هزینه ها ی انجام شده 100 هزارتومان با قیمت کارشناسی روز تفاوت دارد.(کمتر است)
و میزان هزینه های انجام شده به ازای هر مترمربع 400 هزار تومان است.