اکنون تکلیف بنده چیست و ملک هنوز در اختیارم هست و برنده مزایده اعلام نموده جهت تخلیه اقدام از طریق دادگاه خواهد نمود؟

علیرضا عبدالله پور

وکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری

باید علی الاصول تمامی جوانب و مدارک و مستندات بررسی شود شما با علم به حق بانک مرتهن مال مرهونه را خریدین.پس کاملا آگاه بودید که ملک در رهن بانک است و بانک هم طلبکار است و اقساط وام باید پرداخت شود تا ملک از رهن بانک خارج شود.پس یحتمل اطلاع داشتید که طلب بانک به چه میزان است و چقدر باید اقساط پرداخت شود.بانکها وقتی ملکی را جهت تضمین بازپرداخت اقساط وام پرداختی به رهن میگیرند با راهن قرارداد رسمی رهن امضا می کنند یکی از شرایط این قرارداد سلب حق فروش از راهن است و در همان قرارداد طرفین آدرس خودشان را اعلام میکنن و در مورد محل ابلاغیه ها و اخطاریه ها با راهن به توافق میرسند.حال خرید شما و شروط ضمن آن در اینجا تعیین کننده است آیا بازپرداخت اقساط برعهده شما بوده یا فروشنده؟آیا مبلغ اقساط و مدت آن برای شما مشخص شده بود یا نه؟حسب عرف در چنین معاملاتی خریدار مال مرهونه متعهد میشود که شخصا باقی اقساط وام بانکی را پرداخت کند و فک رهن کند و فروشنده هم دفترچه اقساط یا مشخصات حساب بانکی و میزان اقساط و موعد پرداخت آنها را به خریدار اعلام میکند و خریدار متعهد میشود شخصا بدهی بانک را تسویه کند.اگر شما با این شرایط خریدید ولی اقساط وام را تسویه نکردید و بانک ملک را تصاحب نموده علی الاصول حق به جانب بانک است و شما مرتکب قصور شدید.اما چنانچه تسویه وام با فروشنده بوده و ایشان کوتاهی کرده باشند شما می توانید به طرفیت ایشان طرح دعوی کنید.حالت سوم که خیلی مهم است کسب اطلاع از میزان طلب بانک است چون معمولا بانکها املاکی که به رهن میگیرند ارزشی چندین برابر مبلغ وام دارند و در زمان محاسبه میزان طلبشان ممکن است مرتکب خطا بشوند این نکته مهمی است و نباید از آن غافل شد و باید به مبلغ و مدت بازپرداخت و میزان جرایم تعلق یافته و میزان اقساط پرداخت شده دقت کرد تا مطمین شد مبلغی که بانک برای طلب خود اعلام نموده با اسناد و مدارک مطابقت دارد یا خیر.اینکار هم نیازمند تامین دلیل و جلب نظر کارشناس می باشد.اگر طلب بانک با میزان مبلغ حاصل از مزایده مطابقت نداشته باشد علی الاصول بانک مکلف است مبلغ مازاد را به راهن عودت دهد.بدیهی است که بانک فروش ملک به شما را به رسمیت نخواهد شناخت و شما برای دریافت مبلغ مازاد باید به راهن رجوع کنید.در مورد اینکه میتوانید مزایده را برهم بزنید باید به دقت مدارک بررسی شود ولی این اقدام حتی اگر تحت شرایطی هم ممکن باشد اقدام و مداخله راهن را می طلبد و از جانب شما امکان برهم زدن مزایده وجود ندارد چون بانک معامله شما را به رسمیت نمی شناسد مگر اینکه قبلا با نتقال مال مرهون به شما موافقت نموده باشد که با توجه به رویه عملی موجود بانکها اینکار را نمی کنند و در قرارداد رهن خود با راهن هم به این موضوع صاراحتا اشاره می کنند.ضمنا بسیار بعید است که بانک در هنگام تملک مال مرهون شرایط قانونی و شکلی را مراعات نکند.چون هر قدر هم این تشریفات طول بکشند بانک متضرر نمی شود و مبلغ حاصل از فروش ملک کفاف جرایم و تاخیرها را می دهد.