موضوعتان را بگویید، در چند ثانیه به وکیلِ در دسترس میرسید
لطفاً اتصال اینترنت خود را بررسی کنید.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع با وجود شریک ناشناخته در مبایعهنامه چگونه رسیدگی میشود؟
پرسیده شده ۱۷ ساعت پیش
۲۲ پاسخ ثبت شده
در تاریخ ۱۸ فروردین ۱۴۰۵ برای خرید واحدی به ارزش هشت میلیارد تومان مبایعهنامهای در بنگاه املاک تنظیم شد. کمیسیون و ده میلیون تومان ثمن پرداخت شد و هفت روز بعد پنج میلیارد و نهصد و نود میلیون تومان به حساب فروشنده واریز گردید، اما فروشنده همان روز مبلغ را عودت داد و به دلیل داشتن شریک اعلام فسخ کرد؛ در حالی که نام شریک در مبایعهنامه ذکر نشده بود. اینجانب طی اظهارنامه عدم پذیرش فسخ را اعلام کردم و شکایتی نزد اتحادیه املاک مطرح شد که منجر به توبیخ مشاور املاک و ارجاع پرونده به تعزیرات شد. تاریخ تحویل واحد سی خرداد ۱۴۰۵ بود؛ با اظهارنامهای، فروشنده و مشاور املاک (که چک تحویل واحد به ارزش یک میلیارد و ششصد میلیون تومان نزدشان بود) برای تحویل واحد در موعد مقرر دعوت شدند، اما واحد تحویل داده نشد و موضوع در کلانتری صورتجلسه گردید. دادخواستی به خواسته تنفیذ قرارداد، اثبات مبایعهنامه، تسلیم مبیع، الزام به تنظیم سند رسمی و دستور موقت ممانعت از نقل و انتقال به دادگاه تقدیم شد. هنگام مراجعه به اداره ثبت برای بازداشت سند مشخص شد سند ملک سبز است. بررسیهای بعدی نشان داد طبق سند رسمی مورخ دوم اردیبهشت ۱۴۰۲، فروشنده دارای شریکی است که هرکدام سهدانگ از واحدهای ضلع شمالی را با عنوان سازنده دارند و مالک زمین نیز مالک پنج واحد جنوبی دیگر است. مالک زمین ذیل مبایعهنامه را امضا کرده اما نامش در عنوان فروشنده نیامده است. با توجه به این وضعیت، آیا دادگاه به دلیل عدم رعایت شرایط قانونی برای الزام به تنظیم سند رسمی، دعوا را رد میکند؟ یا میتوان با ارائه دادخواست اصلاحی مبنی بر مطالبه وجه التزام روزانه یک میلیون تومان بابت تاخیر در تحویل از تاریخ سی خرداد ۱۴۰۵، یا در صورت احراز فسخ، مطالبه بیست درصد ارزش روز ثمن معامله طبق شرط مندرج در مبایعهنامه، از رد دعوا جلوگیری کرد؟ همچنین تاریخ تنظیم سند رسمی بیست و پنجم اسفند ۱۴۰۵ در یک دفتر اسناد رسمی ذکر شده و چکی به مبلغ چهارصد میلیون تومان بابت هزینه تنظیم سند نزد آن دفترخانه است.
جمعبندی پاسخ وکلاهوش مصنوعی
صرف افزودن خواستهٔ مطالبه وجهالتزام مانع از رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمیشود؛ زیرا اگر فروشنده مالک کل ملک نباشد، باید تمام مالکان رسمی و شرکا نیز طرف دعوا قرار گیرند، وگرنه دعوا رد خواهد شد.
فاطمه شکیباییآنلاینوکیل پایه یک کانون وکلای دادگستری·۵٫۰
پاسخ هوشمند بنیاد وکلاهوش مصنوعی
الزام به تنظیم سند با وجود شریک رسمی
مطالبه وجهالتزام تاخیر تحویل نمیتواند نقص ناشی از عدم حضور مالکان رسمی را جبران کند و مانع رد دعوا شود. اگر فروشنده فقط مالک سه دانگ بوده، معامله نسبت به سهم شریک فضولی محسوب میشود و دادگاه تنها در صورتی حکم به تنظیم سند تمام مبیع میدهد که سایر مالکان رسمی نیز طرف دعوا بوده یا بیع را تنفیذ کرده باشند. برای افزودن خواسته وجهالتزام، طبق مقررات باید حداکثر تا پایان نخستین جلسه دادرسی اقدام شود. در صورتی که شریک قرارداد را نپذیرد، معامله نسبت به سهم او باطل است و میتوانید وجوه پرداختی و خسارات را از فروشنده مطالبه کنید.
منابع: قانون آیین دادرسی مدنی، ماده ۹۸
این پاسخ بهصورت خودکار تولید شده و جای مشاورهی حقوقی با وکیل را نمیگیرد؛ پاسخهای وکلا در ادامه آمده است.
سلام
صرف طرح مطالبه وجهالتزام مانع رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمیشود. اگر فروشنده مالک رسمی تمام ملک نباشد، باید مالک رسمی و اشخاص مربوط، حسب مورد، در دعوا طرف قرار گیرند؛ در غیر این صورت دعوا ممکن است با ایراد مواجه شود.
وجهالتزام تاخیر در تحویل، در صورت وجود شرط معتبر، قابل مطالبه است؛ افزودن این خواسته نیز اصولا باید تا پایان اولین جلسه دادرسی و با رعایت ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی انجام شود.
با توجه به وجود شریک و وضعیت خاص مالکیت، موضوع تخصصی است و پیشنهاد میکنم قبل از اصلاح دادخواست، اسناد مالکیت و مبایعهنامه توسط متخصص بررسی شود.
باسلام
خیر،توصیه نمیکنم برای جلوگیری از رد دعوای اصلی، الزام به تنظیم سند را کنار بگذارید و فقط وجه التزام بخواهید.
پرونده شما هنوز قابلیت دفاع جدی دارد، بهخصوص به علت امضای مالک زمین زیر مبایعهنامه، پرداخت حدود ۶ میلیارد تومان، تعیین تاریخ دفترخانه، وجود چک ۴۰۰ میلیون تومانی دفترخانه، اظهارنامهها، صورتجلسه کلانتری و شرط وجه التزام.
اما یک خطر واقعی وجود دارد: اگر شما در دادخواست فعلی الزام به انتقال ششدانگ یک واحد مفروز را خواسته باشید در حالی که آن واحد طبق سند رسمی هنوز مفروز نشده و فروشنده فقط مالک ۳ دانگ مشاع باشد، دادگاه ممکن است دعوا را به کیفیت فعلی قابل استماع نداند. نمونه آرای موجود نیز در چنین وضعیتهایی همین ایراد را مطرح کردهاند.
باسلام کاربر گرامی
صرف طرح مطالبه وجهالتزام مانع رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمیشود
اگر فروشنده خود مالک تمام ملک نباشد میبایست مالک رسمی و اشخاص مربوط، حسب مورد در دعوا طرف قرار گیرند تا دعوا به عدم استماع منجر نشود وجهالتزام تاخیر در تحویل، چنانچه با وجود شرط معتبر باشد قابل مطالبه است همچنین خواسته نیز اصولا باید تا پایان اولین جلسه دادرسی و با رعایت ماده ۹۸ قانون آیین دادرسی مدنی انجام شود با توجه به وجود شریک و وضعیت خاص مالکیت، موضوع تخصصی است و پیشنهاد میکنم قبل از اصلاح دادخواست، اسناد مالکیت و مبایعهنامه توسط متخصص بررسی شود.
صرف طرح مطالبه وجهالتزام مانع رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمیشود. اگر فروشنده مالک رسمی نباشد، باید مالک رسمی و اشخاص مربوط در دعوا طرف قرار گیرند؛ در غیر این صورت، حسب وضعیت مالکیت، دعوا با ایراد مواجه میشود. وجهالتزام تاخیر تحویل، در صورت وجود شرط معتبر، قابل مطالبه است؛ افزودن آن نیز اصولا فقط تا پایان جلسه اول دادرسی و با رعایت ماده ۹۸ امکانپذیر است.
موضوع تخصصی می باشد لذا پیشنهاد می کنم از مشاوره تخصصی بهره بگیرید.
با سلام
خیر؛ صرف وجود شریک و ایراد در سمت فروشنده، لزوما موجب رد کل دعوا نمیشود؛ دادگاه باید اعتبار مبایعهنامه، حدود مالکیت امضاکنندگان و امکان انتقال رسمی را بررسی کند.
دادخواست اصلاحی برای وجهالتزام تاخیر در تحویل میتواند در صورت تحقق شرایط قراردادی مطرح شود؛ اما افزودن این خواسته، بهخودیخود ایراد مالکیت یا سمت را برطرف نمیکند. همچنین شرط ۲۰٪ در فرض احراز فسخ، تابع اعتبار و شرایط همان شرط است.
با توجه به امضای مالک زمین ذیل مبایعهنامه، این موضوع میتواند برای اثبات تعهد مالک بسیار مهم باشد؛ رد کل دعوا صرفا به علت درجنشدن نام او در قسمت فروشنده، قطعی نیست.
با درود خدمت شما
اگر شریک مالک رسمی بخشی از واحد مورد معامله باشد و در دعوای الزام به تنظیم سند طرف دعوا نباشد، این موضوع میتواند مانع صدور حکم قابل اجرای انتقال کل واحد شود.
اضافه کردن وجهالتزام یک میلیون تومانی یا خسارت ۲۰ درصدی، مشکل مالکیت/طرف دعوا را برطرف نمیکند. این مطالبات باید به عنوان حقوق قراردادی مستقل، با رعایت شرایط ماده ۹۸ یا از طریق دعوای جداگانه پیگیری شوند.
مهمترین اقدام فوری شما این است که متن دقیق مبایعهنامه، مخصوصا صفحه امضاها و بندهای مربوط به «فسخ»، «وجه التزام»، «تحویل»، «تنظیم سند» و مشخصات فروشنده بررسی شود .
با تقدیم احترام دادگاه در نهایت و در بهترین حالت ممکن نسبت به کسی که با شما قرارداد را امضا کرده بیع را تایید کند اما اگر مبلغ کل ملک را دادید ، اضافه مبلغی که پرداخت کردید چون ایشان نسبت به سه دانگ دیگر اجازه فروش نداشته، به شما باز میگردد، چون در لحظه نوشتن قرارداد شما از حضور شریک اطلاع نداشتید میتوانید ضرر زیان خود را از فروشنده فضولی که سه دانگ مال غیر را به شما فروخته مطالبه کنید ، با وکیل همراه شوید و موفق باشید 💐
با توجه به سند رسمی ۱۴۰۲، ابتدا باید وضعیت مالکیت و حدود اختیار فروشنده و شریک رسمی دقیق بررسی شود.
اگر انتقال رسمی نیازمند حضور شریک یا مالک دیگری باشد، باید آنان نیز طرف دعوا قرار گیرند و خواستهها در مهلت مقرر اصلاح شود.
مطالبه وجهالتزام تاخیر در تحویل، در صورت وجود شرط صریح، قابل طرح است؛ اما صرف افزودن وجهالتزام، ایراد مربوط به مالکیت و طرفهای دعوا را برطرف نمیکند. فعلا استرداد دعوا توصیه نمیشود.
سلام دادگاه به دلیل عدم حضور شریک رسمی در دادخواست ممکن است دعوا را رد کند پس باید با تقدیم دادخواست جلب ثالث شریک را به پرونده اضافه کرده و خواسته خود را اصلاح نمایید و تا زمانی که فسخ قطعی نشده مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل اولویت دارد و مطالبه خسارت فسخ تنها در صورت اثبات ناتوانی در اجرای تعهدات گزینه بعدی شماست
دادگاه احتمالا الزام به تنظیم سند را فقط نسبت به سهم فروشنده میپذیرد، نه کل ملک. با اصلاح خواسته به سهم مالکانه فروشنده، از رد کامل دعوا جلوگیری کنید. مطالبه وجه التزام روزانه نیز با دعوای اصلی قابل طرح است. در صورت احراز فسخ، بیست درصد ارزش روز ثمن را طبق شرط قرارداد مطالبه کنید.
شما پیگیر باشید که شریک فروشنده ی شما چه کسی است در اولین جلسه ی دادرسی به دادگاه اعلام کنید که میخواهید علیه شریک دادخواست جلب ثالث تقدیم کنید پس از حضور شریک دادگاه از او بپرسد که آیا معامله را نسبت به سهم خود تنفیذ میکند یا رد میکند اگر رد کرد که شما با آن شریک در آن واحد شریک میشوید و چون واحد آپارتمان غیر قابل تجزیه است شما مستحق روزانه ۱۰۰۰۰۰۰ تومان نیستید ولی اگر معامله را تنفیذ کرد کل واحد به شما منتقل میشود و حکم به تحویل واحد صادر میشود
خیر، دادگاه دعوا را رد نمیکند. امضای مالک زمین ذیل مبایعهنامه به معنای تایید معامله و مشارکت در فروش است، بنابراین الزام به تنظیم سند کاملا امکانپذیر است.
برای محکمکاری، حتما دادخواست اصلاحی برای مطالبه وجه التزام تاخیر در تحویل (از تاریخ ۳۰ خرداد) و خسارت عدم انجام تعهد (در صورت فسخ یکجانبه) ثبت کنید. این کار باعث میشود حتی اگر الزام به سند با مشکل مواجه شود، شما از نظر مالی جبران شوید. چک نزد دفترخانه نیز تضمین خوبی برای مراحل نهایی است.
اگر فروشنده فقط مالک سه دانگ بوده، معامله نسبت به سهم شریک فضولی محسوب میشود و دادگاه تنها در صورتی حکم به تنظیم سند تمام مبیع میدهد که سایر مالکان رسمی نیز طرف دعوا بوده یا بیع را تنفیذ کرده باشند. برای افزودن خواسته وجهالتزام، طبق مقررات باید حداکثر تا پایان نخستین جلسه دادرسی اقدام شود.صرف افزودن خواسته مطالبه وجهالتزام مانع از رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نمیشود
با توجه به اینکه سند رسمی به نام فروشنده نبوده و مالک زمین (شریک) مبایعهنامه را امضا کرده، دادگاه ممکن است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را رد کند، اما میتوانید با ارائه دادخواست اصلاحی یا دعوای جداگانه، وجه التزام روزانه تاخیر تحویل یا در صورت احراز فسخ، بیست درصد ارزش روز ثمن را مطابق شرط مبایعهنامه مطالبه کنید تا از رد کامل دعوا جلوگیری شود.
حضور نداشتن شریک مشاعی در دادخواست مانع صدور حکم انتقال سند کل واحد است
مطالبه وجه التزام و خسارت قراردادی مستقل از اصل دعواست و مشکل مالکیت را حل نمیکند باید طبق ماده ۹۸ یا در دادخواست جداگانه پیگیری شود
بررسی دقیق متن مبایعهنامه بهویژه بخش امضاها شرایط فسخ و مشخصات طرفین برای تعیین استراتژی دفاع در مرحله بعد
کاربرمحترم
دعوی نسبت به شریک که ثالث است رد شده و فقط نسبت به سه دانگ فروشنده رسیدگی میشود شما نیز تا جلسه اول میتوانید خواسته را تغییر و یا اضافه نمایید
البته پیشنهاد من طرح مجدد دادخواست به صورت قانونی و اصولی است
با توجه به قانون الزام معامله شما در مشاور املاک اشتباه بوده وفروشنده تا قبل از حضور در دفترخانه وامضا حق فسخ دارد ،وشما فقط میتوانید مطالبه ثمن داشته باشید
صرف وجود شریک در سند رسمی، لزوما موجب رد دعوای شما نمیشود؛ اما اگر فروشنده نسبت به ششدانگ واحد اختیار انتقال نداشته باشد، الزام وی به تنظیم سند رسمی نسبت به سهم شریک، بدون حضور و رضایت مالک آن سهم، قابل پذیرش نیست. با توجه به اینکه مالک زمین نیز ذیل مبایعهنامه را امضا کرده، ابتدا باید حدود مالکیت و سمت امضاکنندگان و اینکه واحد مورد معامله دقیقا متعلق به چه اشخاصی است، از مفاد سند رسمی و سوابق ثبتی احراز شود
باسلام و احترام؛
اگر ملک شریک دارد، دادگاه بهخاطر همین موضوع لزوما دعوا را رد نمیکند؛ اما برای انتقال کل ملک، باید مالک یا شریک رسمی هم در دعوا طرف قرار بگیرد.
امضای مالک زمین پای مبایعهنامه هم میتواند به نفع شما باشد.
خسارت تاخیر تحویل هم اگر در قرارداد شرط شده باشد، قابل مطالبه است؛ و شرط ۲۰٪ هم در صورت ثابتشدن فسخ و شرایط آن قابل بررسی است
باسلام
موضوع مطروحه از جانب شما با توجه به وجود رابطه قراردادی فیمابین طرفین،نیازمند بررسی دقیق قرارداد و مفاد قرارداد هست.
باتوجه به تخصصی بودن دعوا و اصل اعتبار امر مختومه که موجب میگردد،امکان طرح دعاوی مجدد با محدودیت های قانونی جدی مواجه است از حضور همکاران محترم وکیل بهره ببرید تا نقشه راه درستی برای حصول به نتیجه ترسیم نمایند.
درود بر شما به نظر می رسد مهمترینکاری که باید در این مرحله انجام دهید جلب ثالث بوده و مطالبه وجهالتزام تاخیر در تحویل به انضمام مطالبه ۲۰ درصد ارزش روز ثمن به صورت علیالبدل را طرح نمایید ؛ موفق باشید
